Domande Frequenti sui Mutui

Il mutuo è una particolare tipologia di contratto, solitamente a titolo oneroso, con trasferimento di una somma di denaro da un soggetto mutuante a uno mutuatario e successivo rimborso progressivo sia del capitale che degli interessi eventualmente dovuti.

I mutui si diversificano per tipo di tasso, durata, finalità, modalità di rimborso e Loan To Value, cioè il rapporto tra finanziamento e valore del bene. Le condizioni variano da banca a banca ed in base ai parametri di richiesta.

Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. Le banche adottano diversi criteri per valutare la capacità di rimborso e approvare la concessione del mutuo. Prima di inoltrare la richiesta, pertanto, è bene che il richiedente sia informato sui parametri che devono essere normalmente rispettati per ricevere un mutuo.

Preparare i documenti giusti è il modo più semplice per accelerare l’istruttoria del mutuo. In genere servono tre blocchi: documenti anagrafici dei richiedenti, documenti reddituali per valutare la rata e documenti dell’immobile per la perizia e la garanzia ipotecaria.

La legge esige che la durata di un mutuo sia media o lunga. La durata minima è 5 anni, mentre le durate più comunemente richieste e applicate vanno dai 10 ai 30 anni. Alcune banche erogano però mutui anche di durate superiori.

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè davanti a un notaio: si tratta di una formalità richiesta dalla legge. Il notaio deve convalidare e ufficializzare l'atto. Vediamo allora maggiori dettagli sulla pratica.

Le rate rappresentano le parti in cui viene divisa la quantità di interessi e capitale dovuta per l’ammortamento del debito, bisogna versarle periodicamente. Vediamo più nel dettaglio cos'è il piano di ammortamento e come si compone.

Interessi attivi, interessi passivi, interessi di mora, tassi di riferimento e spread. Vediamo i concetti fondamentali per capire come funziona davvero un mutuo e per orientarsi con maggiore consapevolezza tra le diverse offerte delle banche sul mercato.

Il tasso di ingresso è un tasso promozionale applicato solo all’inizio del mutuo, con una rata più bassa per un periodo limitato. Alla fine della promozione entra in vigore il tasso a regime, che determina gran parte del costo nel tempo. Per valutare la convenienza conta confrontare tasso a regime, TAEG/ISC e piano di ammortamento completo.

Scegliere tra tasso fisso e variabile è una delle decisioni più importanti quando si accende un mutuo. La scelta dipende da durata del finanziamento, profilo del mutuatario e propensione al rischio. Vediamo come funzionano le due tipologie di tasso e quando conviene optare per l’una o per l’altra opzione.

Il tasso di usura è il limite legale oltre il quale gli interessi su un finanziamento diventano illegali. Viene calcolato a partire dal TEGM rilevato ogni tre mesi da Banca d’Italia. Vediamo cos’è il tasso di usura, come si calcola la soglia usuraria, chi rischia di esserne vittima e come difendersi.

Il ritardato pagamento di una rata di mutuo comporta subito interessi di mora. Se il ritardo persiste, si rischia la segnalazione al CRIF, la revoca del contratto e il pignoramento dei beni. Ma esistono soluzioni come la rinegoziazione o la surroga per gestire il debito.

Il mutuo capped rate (detto anche cap) è una tipologia di mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato, oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. Vediamo maggiori informazioni a riguardo.

L'accollo del mutuo prevede il subentro di un terzo soggetto nel rimborso del finanziamento assunto dal mutuatario originario. Esistono due tipologie di accollo, l'accollo cumulativo e quello liberatorio: scopri la differenza e quando conviene l'accollo.

L'ipoteca è una forma di garanzia per il creditore e attribuisce un diritto di prelazione sul bene in caso di insolvenza da parte del debitore. Si tratta quindi di un diritto reale di garanzia e riguarda quasi esclusivamente i beni immobili. Scopri come iscrivere l'ipoteca nel caso di mutuo ipotecario.

Oltre all’ipoteca, la banca può chiedere altre garanzie per concedere un mutuo: fideiussione, pegno, un garante o specifiche assicurazioni. Scopri quali sono le garanzie richieste, quando serve un garante e come funziona il Fondo di garanzia prima casa.

L’estinzione anticipata del mutuo consente di ridurre o azzerare il debito residuo prima della scadenza. Per i mutui sottoscritti dopo il 2007 non sono previste penali, mentre per quelli precedenti potrebbero esserci costi limitati. Ecco come funziona e in quali casi conviene.

L'importo massimo finanziabile dal mutuo è pari all'80 per cento del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Scopri allora quale importo di mutuo puoi permetterti sulla base di alcuni parametri, tra cui il tuo stipendio e il tuo reddito familiare.

Sottoscrivere un mutuo è un passo importante che comporta costi oltre al capitale e agli interessi. Scopri tutte le spese iniziali e ricorrenti, come istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazioni e spese notarili, così da pianificare al meglio il tuo investimento.

È stata ammessa la possibilità per le banche di concedere finanziamenti integrativi, nell'ipotesi in cui si sia in presenza di un mutuo già esistente e di precedenti iscrizioni ipotecarie. Vediamo meglio.

I mutui al 100 per cento prevedono che l’importo massimo erogabile del finanziamento arrivi a coprire l’intero valore dell'immobile. In questo caso, il rischio più alto per la banca viene controbilanciato da garanzie più elevate. Vediamo maggiori dettagli a riguardo.

Per l'acquisto di un immobile attraverso asta giudiziaria, si può ricorrere a un finanziamento di un istituto di credito. La garanzia per il cliente è di ottenere l’importo nei termini pattuiti per il pagamento del saldo. Il mutuo concesso per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto prima o seconda casa.

Cosa succede, in caso di separazione, se il mutuo è cointestato? Uno dei due coniugi può recedere dal contratto e l'altro si obbliga al rimborso del debito. Se non si trova un accordo è necessario invece l'intervento del giudice. Vediamo maggiori dettagli sul tema.

In alcune fasi della politica monetaria europea, l’Euribor è arrivato a scendere sotto lo zero, generando il fenomeno dell’Euribor negativo. Quando accade, il tasso sui mutui variabili può ridursi sensibilmente. Vediamo cosa succede allo spread e come si comportano le banche.

Il Plafond Casa è una provvista istituita dalla Cassa Depositi e Prestiti per le banche aderenti, finalizzata a facilitare l’accesso ai mutui per le categorie prioritarie come famiglie con disabili ex Legge 104, giovani coppie e famiglie numerose. Vediamo come funziona e chi può richiederlo.

MutuiOnline.it è un vero e proprio supermercato dei mutui, con offerte esposte in maniera trasparente e la possibilità di scegliere il prodotto più conveniente in base alle proprie esigenze, confrontando le soluzioni dei maggiori istituti bancari. Approfondiamo più nel dettaglio l'utilità del comparatore.

Il valore catastale di un immobile è utilizzato per calcolare alcune imposte che il cittadino deve pagare. Per calcolarlo è necessario moltiplicare la rendita catastale per alcuni coefficienti, a seconda dell'immobile di riferimento. Ecco tutte le informazioni utili.

L’IMU è un’imposta che deve essere versata al Comune in un cui è localizzato l’immobile. Non deve essere pagata da chi possiede un immobile che utilizza come abitazione principale. Per quanto riguarda le seconde case, invece, l’IMU deve essere pagata.

Dalla richiesta alla concessione del mutuo trascorrono dai tre ai cinque mesi. Presentata la domanda con i relativi documenti e le garanzie personali, la banca avvierà l’istruttoria del mutuo per accettarne la fattibilità. Vediamo maggiori dettagli a riguardo.

L’istruttoria del mutuo è la fase in cui la banca verifica l’affidabilità del richiedente e il valore dell’immobile prima di concedere il finanziamento. Scopri come funziona, quali documenti servono, quanto dura e a quanto ammontano le spese di istruttoria del mutuo.

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per gli affitti abitativi che sostituisce l'IRPEF e altre imposte con un'aliquota fissa. Prevede un'imposta del 21% sui canoni liberi e una ridotta al 10% per i canoni concordati. La scelta comporta la rinuncia all'aggiornamento del canone.

Per richiedere la sospensione del mutuo, il mutuatario deve consegnare alla propria banca il modulo di domanda disponibile sul sito di Consap e su quello della banca, debitamente compilato, allegando la documentazione necessaria a dimostrare l’evento che ha causato il momento di difficoltà.

La differenza tra rinegoziazione e surroga è che con rinegoziazione si intende la modifica delle condizioni accordate con la banca con cui si è stipulato il mutuo, con la surroga si trasferisce il mutuo con un’altra banca, per cercare di ottenere condizioni migliorative.

Le banche possono concedere dei mutui per l’acquisto di un immobile donato, è necessario, però, comprendere se il donante è deceduto e da quanto tempo, oppure se è ancora in vita. Scopriamo i vari casi.

Comprare la prima casa è un passo importante, reso più conveniente da agevolazioni fiscali come imposta di registro ridotta e IVA agevolata. In questa guida 2025 trovi tutto ciò che devi sapere su tasse, requisiti e costi per approfittare dei benefici e pianificare al meglio il tuo acquisto.

L’acquisto della prima casa richiede attenzione ai costi accessori: imposte, onorari notarili, spese di agenzia e mutuo. Esistono però agevolazioni fiscali che permettono di risparmiare, a patto di rispettare specifici requisiti su residenza, categorie catastali e destinazione d’uso.

Richiedere un mutuo se si è giovani comporta dei vantaggi in termini di condizioni e di garanzie. Per accedere a questo tipo di agevolazioni bisogna avere meno di 36 anni o rientrare in una delle categorie previste dalla legge, come i nuclei familiari monogenitoriali.

L’IVA agevolata sui lavori edili permette di pagare il 10% anziché il 22% su molti interventi di ristrutturazione. Ma non è l’unico vantaggio fiscale: chi ristruttura casa può combinare l’IVA ridotta con le detrazioni IRPEF, ottenendo un risparmio significativo.

Il rogito notarile è l’atto pubblico che conclude la compravendita di un immobile. Redatto dal notaio, formalizza il passaggio di proprietà, garantisce la regolarità dell’operazione e include tutti i dati sull’immobile, sul pagamento e sull’eventuale mediazione.

Il piano di ammortamento di un mutuo è la modalità con cui il finanziamento viene rimborsato all'istituto erogante. Si tratta di un piano dettagliato calcolato a priori, che contiene tutte le rate del debito.

Il mutuo edilizio è destinato a coloro che hanno intenzione di ristrutturare casa o di costruire un nuovo appartamento, ma che necessitano di liquidità per procedere. A farne richiesta possono essere sia i privati che le imprese.                      

Il mutuo cartolarizzato è un mutuo i cui crediti sono stati ceduti dalla banca a una società veicolo e trasformati in titoli. Per il mutuatario le condizioni del contratto non cambiano. Scopri cosa significa, come funziona la cartolarizzazione e cosa comporta per surroga e rinegoziazione.

I mutui offset sono mutui a tasso variabile riservati ai correntisti: l’interesse si calcola sulla differenza tra il capitale residuo e la giacenza sul conto, perciò più alta è la liquidità, più bassa è la rata. Scopri come funzionano, a chi convengono e quali requisiti servono.

Chi richiede un mutuo deve sempre indicare alla banca lo scopo del finanziamento, perché ogni istituto offre soluzioni differenti per acquisto, ristrutturazione, costruzione, consolidamento debiti, liquidità o per modificare un mutuo già attivo. Vediamo le principali tipologie e come funzionano.

L’istituto della fideiussione tutela la banca oltre l'ipoteca attraverso un garante che risponde personalmente del debito altrui, con o senza obbligo di escutere prima il debitore. Esistono diverse tipologie, ognuna con diversi livelli di rischio per chi la sottoscrive.

Il notaio ha un ruolo molto complesso e le spese includono non solo il suo compenso, ma anche le imposte di registro da corrispondere all'Agenzia delle Entrate. Il costo può variare sia in base alla zona che al prezzo dell’immobile, solitamente tra i 1.500 e i 2.000€.

Un mutuo senza anticipo può essere possibile, soprattutto con un mutuo 100%. I mutui 100% sono finanziamenti che coprono l’intero valore dell’acquisto (Loan to Value – LTV), superando il limite più comune, spesso pari a circa l’80%. La concessione è in genere subordinata a garanzie aggiuntive rispetto a un mutuo standard.

Il Rent to Buy è una formula contrattuale che combina affitto e acquisto, introdotta in Italia nel 2014. Consente di vivere in un immobile come affittuario, accumulando parte delle rate per l'acquisto futuro. Una soluzione utile per chi non ha liquidità immediata o accesso a un mutuo.

Per valutare quale offerta di mutuo risponde al meglio alle proprie esigenze e disponibilità, il richiedente deve esaminare diversi elementi. Tra questi, in primo piano vanno considerati quelli legati al costo del finanziamento e alla sua rata di rimborso.

L'agevolazione è stata confermata anche per il 2022, ma con una differenza di non poco conto per i contribuenti: l'aliquota del 90 per cento, prevista fino al 31 dicembre 2021, scenderà al 60 per cento. Vediamo allora tutti i dettagli su questa misura.

Prima di concedere un mutuo, la banca effettua una serie di valutazioni, tra cui il calcolo del valore dell'immobile. Spetta al perito, figura tecnica ed imparziale, stimare il valore della casa grazie a criteri oggettivi prestabiliti. Vediamo maggiori dettagli a riguardo.

Il mutuo ponte, o mutuo cambio casa, fornisce a chi vorrebbe acquistare una nuova casa e allo stesso tempo vendere la propria abitazione attuale la liquidità necessaria per acquistare il nuovo immobile. Vediamo allora tutti i dettagli su questa operazione.

Euribor e IRS sono indici che misurano il costo del denaro sul mercato interbancario per varie durate ed esprimono il tasso d’interesse che una banca paga ad un'altra per ottenere a prestito un certo capitale per una determinato lasso temporale.

La rete di istituti bancari nazionali promuove una serie di prodotti finanziari dedicati a chi decide di sostenere l'eco-sostenibilità, i mutui green. Sul mercato sono presenti numerose offerte di mutui green dedicate a chi desidera acquistare, costruire o ristrutturare casa in ottica di una riduzione dell'impatto ambientale.

L’ISEE, acronimo di Indicatore della Situazione Economica Equivalente, è lo strumento che permette di accedere a prestazioni sociali agevolate, mediante la valutazione della situazione economica. Vediamo maggiori dettagli su come si calcola e come farlo online.

Tutti possono far richiesta di un mutuo cointestato. Non è necessario che ci siano vincoli di parentela. Nella maggior parte dei casi, comunque, il mutuo cointestato viene scelto da coppie o da genitori e figli. Vediamo allora maggiori dettagli a riguardo.

L’inflazione è il fenomeno per cui i prezzi di beni e servizi aumentano in modo diffuso e continuo, riducendo il potere d’acquisto. Tra inflazione e mutui c’è un legame diretto: le scelte della BCE per contenere i prezzi si riflettono sui tassi di interesse e sul costo del finanziamento.

L'ammortamento alla francese è il metodo per il calcolo della rata di un mutuo più diffuso sul mercato con il quale si ottiene una rata che rimane identica per tutta la durata del piano di ammortamento.

Quando confronti un mutuo, TAN e TAEG non dicono la stessa cosa. Il TAN (tasso annuo nominale) è il tasso degli interessi. Il TAEG (ISC nei mutui) riassume anche i costi accessori obbligatori. Ecco come leggerli e usarli per scegliere in modo consapevole.

Esiste una formula esatta per il calcolo della rata del mutuo. Per usarla è necessario avere una serie di informazioni, come l’importo della rata mensile del mutuo, il capitale richiesto in prestito, il tasso d'interesse mensile e il numero totale delle rate.

Quando si acquista o si affitta un immobile, è necessario versare l’imposta di registro. A seconda del tipo di compravendita o locazione, la tassa si calcola sul valore catastale o sul canone annuo, con percentuali e modalità che variano secondo la situazione.

Acquistare casa è un passo importante che comporta costi ben oltre il prezzo di vendita. Imposte, notaio, mutuo, assicurazioni e consulenze incidono sul budget. Una corretta pianificazione permette di affrontare l’acquisto con maggiore consapevolezza e serenità.

Il ruolo del garante può essere fondamentale per ottenere un mutuo in quanto consente di risolvere il problema rappresentato dal mancato rispetto dei requisiti previsti dalla banca: in alcuni casi, quindi, il garante è necessario per acquistare una casa con un mutuo.

Inserire il mutuo per l'acquisto o la costruzione della casa nel calcolo ISEE è una scelta strategica che consente di ridurre il patrimonio immobiliare. Questo avviene sottraendo il debito residuo dal valore dell'immobile. Per la prima casa, l'effetto del mutuo sull’ISEE è potenziato da una specifica franchigia. Un ISEE più basso può aprire le porte a numerosi benefici, come l'Assegno Unico, i bonus sulle bollette e le riduzioni delle tasse universitarie.

Nel 2026 puoi ridurre le tasse detraendo una parte degli interessi del mutuo per la prima casa, se il mutuo è ipotecario e la casa è la tua abitazione principale. La detrazione è pari al 19% fino a 4.000 euro l’anno (massimo 760 euro), se hai imposta da pagare.

La sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione del mutuo. Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca, e con la surrogazione?  Quale conviene di più?

Il Decreto Bersani (D.L. 7/2007 convertito in Legge 40/2007) ha introdotto tutele per chi ha un mutuo, soprattutto su due aspetti. Il primo è la surroga del mutuo (o portabilità), cioè la possibilità di trasferire il mutuo da una banca a un’altra senza che l’operazione venga resa onerosa per il cliente. Il secondo è l’estinzione anticipata del mutuo, con regole che limitano o escludono penali in specifiche condizioni e per determinati contratti.

Anche detta portabilità del mutuo, la surroga consente di modificare i parametri del mutuo come il tasso, lo spread, o la durata del vecchio mutuo. La legge esclude che sia soggetta a penali o altri oneri. Vediamo tutto ciò che c'è da sapere a riguardo.

Quando non conviene la surroga del mutuo? Dipende da tasso, durata e capitale residuo. Se il risparmio è minimo, se mancano pochi anni alla fine o se la rata cala solo allungando il mutuo, potresti non guadagnarci. Parti da una simulazione e confronta le offerte.

Per ottenere un mutuo green la classe energetica della casa conta davvero. Nella maggior parte dei casi le banche richiedono un immobile in classe A o B, documentato con APE. In alcune offerte può rientrare anche la classe C, ma le regole cambiano da istituto a istituto.

L'unica assicurazioni obbligatori sul mutuo è la polizza a copertura del rischio incendio e scoppio. Le altre, come le cosiddette CPI, che coprono particolari imprevisti, rientrano tra quelle facoltative. Vediamo tutto ciò che c'è da sapere a riguardo.

La novità principale introdotta dal Decreto Concorrenza è il rafforzamento della libertà di scelta del consumatore nella sottoscrizione delle polizze abbinate al mutuo. La banca non può subordinare l’erogazione del finanziamento all’acquisto di una polizza emessa dal proprio gruppo, soprattutto per le coperture vita e a protezione del credito.

Per beneficiare delle detrazioni fiscali spettanti a chi acquista casa con un mutuo è necessario che il finanziamento sia stato sottoscritto per l’acquisto dell’abitazione principale o per la costruzione e la ristrutturazione della prima casa e che l'immobile non sia di lusso.

L’ipoteca giudiziale è una garanzia che nasce da un provvedimento del giudice (sentenza o decreto ingiuntivo) e tutela il creditore in caso di inadempimento del debitore. Vediamo come si iscrive, quanto dura, i costi di iscrizione e cancellazione e le differenze con le altre ipoteche.