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I requisiti di finanziabilità
Per ottenere un mutuo è necessario essere in possesso di requisiti ben definiti, anagrafici e reddittuali. Oltre a questi è necessario che l'immobile oggetto del finanziamento risponda a precisi requisti tecnico/legali.
Questa sezione descrive i requisiti che il cliente deve avere per richiedere un mutuo e i parametri più importanti che le banche considerano per valutare la richiesta di mutuo. Con queste informazioni potrai definire più precisamente quale mutuo potresti ottenere, su quali variabili operare per renderlo quanto più possibile coerente con le tue esigenze finanziarie e come ottenerlo in modo più semplice e certo.
I requisiti richiesti per ottenere un mutuo possono essere suddivisi in funzione della loro natura.
Requisiti anagrafici
I requisiti anagrafici costituiscono i presupposti legali affinché l’interessato possa richiedere un mutuo. Questi riguardano la condizione giuridica della persona all’atto della richiesta e possono essere così sintetizzati:
- Cittadinanza: per ottenere un mutuo bisogna godere della cittadinanza italiana o della cittadinanza in uno Stato membro dell’Unione Europea, mentre se si ha cittadinanza extracomunitaria si deve avere una regolare residenza in Italia.
- Residenza: il criterio della residenza in Italia è fortemente richiesto dagli istituti bancari al fine di aumentare le proprie garanzie riguardo l’erogazione del mutuo, a tal fine le banche sono solite richiedere un periodo di residenza minimo in Italia (da 2 a 5 anni) agli stranieri che richiedono un mutuo. Gli italiani residenti all’estero possono richiedere un mutuo per l’acquisto di un immobile in Italia, si tratta di casi in cui è la singola banca che definisce le esatte condizioni per la richiesta in base alle proprie politiche di credito.
- Età: l’età minima per richiedere un mutuo è 18 anni compiuti, mentre non vi è un limite prefissato per l’età massima, questa spetta alle singole banche stabilirlo in funzione del tipo e della durata del mutuo richiesto dal cliente. In generale, le banche non concedono mutui a persone la cui età, al momento della conclusione del piano di ammortamento, sia maggiore di 75 anni o, in rari casi, di 80 anni.
Requisiti economico/reddituali
Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. Come si può immaginare, le banche pongono molta attenzione nel concedere mutui ipotecari e fanno dell’analisi reddituale una delle componenti fondamentali del processo di istruttoria al fine della delibera del mutuo.
L'"istruttoria reddituale" è l'attività finalizzata a verificare che il richiedente possieda le caratteristiche per ottenere il mutuo richiesto. Seguendo proprie “policy di credito”, la banca concederà il finanziamento solo se convinta che il richiedente possa, senza grandi difficoltà, restituire alle scadenze convenute la somma prestata.
A tale convinzione contribuiscono due fattori:
- la personalità del richiedente: la banca valuta la buona fede, l'affidabilità e la correttezza di chi richiede un mutuo. A ciò contribuisce in modo significativo quanto il richiedente dichiara alla banca, il suo livello di collaborazione e le motivazioni che lo stesso richiedente è in grado di fornire a riprova del suo reale interesse ad ottenere il mutuo.
- la sua "capacità di credito": la banca vuole anche accertarsi che il mutuatario non si accolli una rata troppo elevata rispetto all’ammontare dei redditi familiari, ciò infatti influirebbe direttamente sulla capacità di rispettare il regolare pagamento delle rate nonché sulla generale qualità di vita del mutuatario e della sua famiglia.
Al fine di “misurare” la capacità di credito del richiedente, la banca richiede specifica documentazione reddituale (in funzione della tipologia lavorativa) ed analizza lo stato e l’ammontare degli impegni finanziari in corso.
L'analisi del reddito, presente e futuro del richiedente, è dunque un punto chiave dell'analisi reddituale.
Indicativamente, per le banche la rata mensile del mutuo, calcolata al tasso d’interesse a regime rilevato alla data della valutazione, non dovrebbe superare un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente.
I CONSIGLI DI MUTUIONLINE.IT
Ancora prima di cominciare la ricerca del tuo mutuo ti può essere utile valutare quale rata sei in grado di pagare, quale può essere l’ ammontare del finanziamento da richiedere e quale immobile puoi effettivamente acquistare. Per questi calcoli utilizza gli strumenti utili nella sezione guide di MutuiOnline.it, ad esempio calcola la rata del mutuo. Potrai così orientarti meglio nella scelta sia della casa sia del mutuo, evitare carichi eccessivi sul tuo futuro budget familiare e presentare alla banca una richiesta di mutuo più facilmente finanziabile.
Requisiti tecnico/legali
Al buon esito dell’analisi reddituale segue l’analisi tecnico/legale che la banca compie sull’immobile al fine di accertare che lo stesso possa godere dei requisiti tecnici e legali per l’iscrizione dell’ipoteca a garanzia dell’intera operazione.
Questa fase chiama in causa le seguenti figure:
- richiedente: è a lui che l’istituto bancario chiede di fornire le prime informazioni sull’immobile quali: l’ubicazione, le caratteristiche tecniche, il presunto valore. Tali informazioni date inizialmente a voce ed utilizzate anche per impostare la pratica di mutuo, devono poi essere suffragate da adeguata documentazione che lo stesso richiedente deve fornire. Tra i documenti utili ad “inquadrare” preliminarmente l’immobile vi sono: visure catastali, preventivi di spesa ed autorizzazioni amministrative in caso di ristrutturazione, il preliminare di compravendita (o compromesso).
- perito: è l’esperto chiamato a valutare l’immobile sotto il profilo della regolarità urbanistica nonché ad attribuirgli un valore. La perizia tecnico estimativa rappresenta pertanto il documento che attribuisce il corretto valore all’immobile, permettendo all’istituto bancario di definire la somma finanziabile attraverso il mutuo. Con la perizia la banca ha inoltre certezza dell’esistenza fisica dell’immobile, della sua ubicazione e delle sue caratteristiche fisiche, compresa la presenza di eventuali anomalie costruttive (abusi) su cui ragionare ai fini dell’intera istruttoria.
- Notaio: è il professionista cui la banca chiede di “certificare”, con un apposito documento denominato “Relazione notarile preliminare”, l’assenza di pregiudizievoli in capo all’immobile. Il notaio infatti verifica l’idoneità dell’immobile ad essere destinatario di garanzia ipotecaria e offre alla banca una chiara visione in merito alla presenza o meno di gravami quali vecchie ipoteche, diritti di servitù, diritti di prelazione da parte di terzi e, in generale, ogni aspetto di legge in grado di sottrarre l’immobile al suo ruolo di garanzia ai fini del mutuo.
Il buon esito delle analisi svolte dalla banca fa sì che l’istruttoria di mutuo si possa chiudere in favore del richiedente, viceversa l’emergere di elementi ostativi pone la banca nella condizione di rifiutare la concessione del mutuo. L’esito dell’istruttoria bancaria prende il nome di “Delibera”.
Documenti da presentare
Ogni Banca ha le sue procedure. In generale, comunque, i documenti da presentare sono:
Lavoratori dipendenti
- dichiarazione del datore di lavoro dell'anzianità di servizio del dipendente;
- originale dell'ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").
Lavoratori autonomi o liberi professionisti
- copie del modello "Unico";
- estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
- se professionista, attestato di iscrizione all'Albo professionale cui il richiedente appartiene.
Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati
- certificato di nascita;
- certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni. L'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
- nell'ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
- copia della "promessa di vendita" o "compromesso";
- planimetria, con l'indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
- copia del certificato di abitabilità;
- copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
- se l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.
Ultimo aggiornamento settembre 2020
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