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Mutuo prima casa

Il mutuo prima casa è il prestito ipotecario rivolto a coloro che non sono ancora proprietari di alcun immobile e costituisce la tipologia di mutuo più comunemente richiesta dai clienti in Italia (gli ultimi dati di MutuiOnline.it rilevano che la richiesta di mutuo prima casa incide per oltre il 60% sulle richieste totali di mutuo nel primo semestre del 2014).

La guida ai mutui prima casa: cosa sono e come scegliere il migliore per te

Una volta scelto l’immobile, è necessario capire quale cifra richiedere: generalmente, per il mutuo prima casa la banca copre fino all’80% del valore di mercato dell’immobile, anche se alcune arrivano a finanziarie l’intero valore (si parla in quel caso di mutuo 100%) a fronte di garanzie e interessi maggiori.
Ma procediamo passo passo nel percorso di erogazione del mutuo prima casa, dalla scelta dell’immobile a quella della banca, dalla richiesta di mutuo all’erogazione dello stesso.

Scelta dell’immobile e della banca

Una volta individuato l’immobile che si desidera comprare è possibile per l’acquirente cercare la somma necessaria all’acquisto valutando le offerte delle diverse banche e trovare così la proposta più vicina alle proprie esigenze. MutuiOnline.it è lo strumento ideale per paragonare i mutui di molteplici istituti e scoprire il più adeguato, farne richiesta online, ed ottenere una consulenza specializzata e indipendente comodamente da casa propria. Trova subito il mutuo prima casa migliore per te confrontando i mutui di oltre 60 banche: fai un preventivo senza impegno »

Parere di fattibilità

Individuati banca e mutuo, sarà necessario compilare la richiesta di mutuo presente sul sito MutuiOnline.it con precisione ed in ogni sua parte, con le informazioni riportanti i dati anagrafici del richiedente, insieme alla composizione del suo nucleo familiare; la posizione lavorativa e il reddito netto del richiedente o dei richiedenti; la descrizione dell’immobile oggetto di acquisto e delle sue pertinenze, così come il suo valore.
Questi sono i dati necessari alla banca per poter esprimere un primo parere di fattibilità, ovvero di concessione del mutuo prima casa, che si basa su quattro elementi principali:

  • il reddito del richiedente e del nucleo familiare riportato dalla dichiarazione dei redditi;
  • il valore dell’immobile per cui viene richiesto il finanziamento;
  • la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi;
  • il rapporto “rata/reddito”, che viene stabilito dalla banca indicativamente intorno al 30% del reddito mensile complessivo dei richiedenti, per non gravare eccessivamente sul bilancio familiare e garantire, quindi, la restituzione di quanto dovuto.

Richiesta di mutuo

Dopo aver ricevuto il parere di fattibilità è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria a conferma di quanto dichiarato nella richiesta di mutuo, che varia a seconda della posizione lavorativa del richiedente.
Infatti un lavoratore dipendente dovrà fornire:

  • dichiarazione del datore di lavoro sulla propria anzianità di servizio;
  • ultima busta paga e copia dell’ultimo modello CUD (o del modello 730);

Invece il lavoratore autonomo o libero professionista dovrà fornire:

  • copie del modello Unico Pf;
  • estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato nel caso di lavoratore autonomo e attestato di iscrizione all’Albo professionale nel caso di libero professionista;

Infine, per tutti, e ad integrazione dei documenti sopra elencati, sarà altresì necessario presentare:

  • certificato di nascita;
  • certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
  • l'estratto di matrimonio contenente tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
  • copia della sentenza del tribunale in caso di persone divorziate o separate legalmente,;
  • copia del compromesso;
  • planimetria dell'immobile e delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
  • copia del certificato di abitabilità;
  • copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
  • se l'immobile è pervenuto per successione, occorre presentare il modello 240 o il modello 4 dell'ufficio successioni.

Una volta acquisita la documentazione inoltrata dal cliente ed effettuati ulteriori necessari accertamenti, la banca delibera sull’erogazione o meno del finanziamento e ne dà immediata comunicazione al richiedente, fissando altresì la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento.

Erogazione del mutuo

La fase conclusiva del procedimento è la stipula del contratto di mutuo tramite atto pubblico davanti ad un notaio, alla presenza della Banca e del richiedente. In questo modo, la Banca consegna al mutuatario una somma di denaro, che la controparte si obbliga a restituire successivamente. Generalmente, insieme al contratto di mutuo, viene anche costituita un’ipoteca a favore della banca sull’immobile oggetto del finanziamento; l’ipoteca varia dal 150% al 300% del finanziamento erogato, per coprire gli interessi del finanziamento, così come eventuali interessi di mora nel caso di ritardo nei pagamenti o mancato pagamento di alcune rate, eventuali premi assicurativi, oneri vari e spese giudiziali che la banca dovrebbe sostenere per il recupero di quanto dovuto. All’estinzione del mutuo, in base alla legge Bersani (legge n. 40/2007), la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell’ipoteca, senza costi per il cliente.

Una volta sottoscritto il contratto, la somma del finanziamento viene messa a disposizione del mutuatario.

Agevolazioni prima casa

Oltre a quanto scritto sopra – che è un riassunto dell’iter generale da seguire per arrivare all’erogazione di un mutuo - è importante individuare le caratteristiche necessarie a far sì che un immobile venga classificato come prima casa, in quanto sottoposto ad agevolazioni fiscali importanti.
Perché un immobile possa essere considerato prima casa:

  • non deve essere immobile di lusso;
  • l’acquirente deve essere una persona fisica;
  • al momento dell’acquisto l’acquirente non deve possedere un altro immobile abitativo nello stesso comune di quello deputato a prima casa;
  • non deve essere presente, su tutto il territorio nazionale, nessun altro immobile acquistato con agevolazione prima casa;
  • è necessario che l’acquirente porti la residenza nello stesso comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito, pena la decadenza dalle agevolazioni (entro 12 mesi per poter detrarre gli interessi passivi del mutuo acceso per l’acquisto dell’immobile stesso).

    Una volta stabilito che l’immobile sia effettivamente una prima casa, usufruisce di specifiche agevolazioni fiscali. Riepiloghiamo nelle due seguenti tabelle le agevolazioni, come indicate dall’Agenzia dell’Entrate ed il confronto con le imposte previste per chi non acquista con i benefici prima casa.
Acquisto per agevolazioni prima casa
Venditore Iva Registro Ipotecaria Catastale
Privato NO 2% 50 € 50 €
Impresa, con vendita senza Iva NO 2% 50 € 50 €
Impresa, con vendita soggetta a Iva 4% 200 200 € 200 €

Acquisto senza agevolazioni prima casa
Venditore Iva Registro Ipotecaria Catastale
Privato NO 9% 50 € 50 €
Impresa, con vendita senza Iva NO 9% 50 € 50 €
Impresa, con vendita soggetta a Iva 10% - 22% 200 200 € 200 €

In caso di acquisto con agevolazioni prima casa sono inoltre previste la detrazione della service tax Tasi, a discrezione dei singoli comuni, e la detrazione degli interessi passivi del mutuo, che corrisponde al 19% del costo sostenuto a titolo di interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale.
È possibile includere nell’agevolazione anche i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo dell’atto notarile stipulato per il mutuo medesimo (escluso il costo dell’atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 euro. Il beneficiario è l’acquirente dell’immobile, e deve anche essere l’intestatario del contratto di mutuo. Ricordiamo inoltre che l’imposta di registro proporzionale non può comunque avere importo inferiore a 1.000 euro. I trasferimenti assoggettati a questa imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Per quanto concerne le vendite assoggettate a Iva, in aggiunta all’imposta di registro, vanno applicate anche, salvo casi particolari, l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).

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