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Le spese

Per evitare imprevisti o spiacevoli sorprese è importante conoscere prima tutte le spese che si devono sostenere quando si accende un mutuo. Potrai così calcolare l’ammontare del mutuo che dovrai effettivamente chiedere, quali informazioni verificare con la banca, quali pagamenti dovrai fare e quando.

Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi del capitale.

Infatti, il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti, anche :
  • le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato;
  • le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;
  • le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (in particolare l’iscrizione dell’ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante. Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili;
  • il costo dell'imposta sostitutiva: sostitutiva dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo è richiesta, a seguito del Dl 168/2004, nella misura dello 0,25% sull'importo erogato se l'ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa.
    Ulteriori chiarimenti derivano dalla Legge n. 191/04 che ha stabilito che se il finanziamento stesso non si riferisce all'acquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, si utilizza l'aliquota nella misura del 2% sul valore complessivo dei finanziamenti.
    La Legge Finanziaria 2008 ha poi precisato che, anche per i finanziamenti per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili "prima casa" si applica l'imposta sostitutiva del 2%, se la condizione di prima casa non risulta da dichiarazione del mutuatario, resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo;
  • costi assicurativi : l'Assicurazione Incendio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal valore dell'immobile e dall'importo e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 15 - 20 anni (il costo totale oscilla tra i 250 e i 400 euro). Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un'assicurazione sulla vita.
  • estinzione anticipata: l’articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati, dal 2 Febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale.
    Per i mutui stipulati prima del 2 Febbraio 2007, l’ABI e le Associazioni dei consumatori hanno concordato delle penali ridotte, seocndo il seguente schema:
  Prima metà periodo ammortamento Seconda metà periodo ammortamento Terz'ultimo anno Ultimi due anni
Contratti di mutuo a tasso variabile 0,50% 0,50% 0,20% 0,00%
Contratti di mutuo a tasso fisso stipulati prima del 1°gennaio 2001 0,50% 0,50% 0,20% 0,00%
Contratti di mutuo a tasso fisso stipulati dopo il 31dicembre 2000 1,90% 1,50% 0,20% 0,00%
Contratti mutuo a tasso misto:        
stipulati prima del 1° gennaio 2001 0,50% 0,50% 0,20% 0,00%
stipulati dopo il 31 dicembre 2000 e per i qualila variazione della tipologia di tasso è prevista contrattualmente con cadenze periodiche inferiori o uguali ai due anni 0,50% 0,50% 0,20% 0,00%
stipulati dopo il 31 dicembre 2000 e per i quali la variazione della tipologia di tasso è prevista contrattualmente con cadenze periodiche superiori ai due anni (se al momento della richiesta di estinzione anticipata il mutuo è regolato a tasso fisso) 1,90% 1,50% 0,20% 0,00%
  • Portabilità del mutuo - surrogazione: l’articolo 8 della Legge Bersani ha ribadito la possibilità di surroga per il mutuo. La surroga permette di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra.
    I commi 450 e 451 della Legge Finanziaria 2008 hanno precisato che il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di quasiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.
icona info I CONSIGLI DI MUTUIONLINE.IT Verifica sempre tutte le voci di spesa che la banca imputerà all’operazione di mutuo, comprese quelle che vengono pagate a ogni rata (in caso di pagamento con altra banca) o alla fine del contratto (estinzione dell’ipoteca).
Chiarisci inoltre se le spese verranno detratte dal totale del finanziamento richiesto: potresti altrimenti ottenere una cifra inferiore a quella che sei convinto di ricevere.
Richiedi sempre un preventivo per le spese notarili.
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