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Sostituire il mutuo

L’andamento dei tassi d’interesse nel tempo, le variazioni delle condizioni offerte dalle banche, la comparsa sul mercato di nuovi prodotti e nuove banche, le novità legislative, sono tutte variabili che incidono notevolmente sul costo del proprio mutuo, anche parecchi anni dopo che lo si è stipulato.

E’ quindi consigliabile verificare periodicamente quanto si sta pagando e quali siano le condizioni offerte sul mercato per i nuovi mutui.

In tal modo si può valutare l’eventuale opportunità di una modifica delle condizioni del mutuo o della sua sostituzione, per avvantaggiarsi di una maggiore convenienza economica e per adattarlo alle esigenze finanziarie della famiglia, che nel lungo periodo di durata del mutuo possono evolversi e modificarsi più volte.

VALUTARE LA SOSTITUZIONE DEL VECCHIO MUTUO
Ecco una breve lista degli aspetti e dei parametri da tenere maggiormente sotto controllo, per i loro effetti sulla convenienza del proprio mutuo o la sua eventuale sostituzione:

Euribor e Irs: le variazioni di questi indici influenzano il livello dei tassi variabili e fissi, e quindi l’importo delle rate che si pagheranno. A seconda del momento di mercato, i valori di questi indici possono, ad esempio, rendere conveniente un passaggio da un tasso variabile ad un fisso, o viceversa;

Spread: viene sommato all’Euribor o all’Irs per definire il tasso d’interesse finale del mutuo. Ottenendo uno spread più basso si può quindi ridurre l’importo delle rate e la spesa per interessi passivi;

Durata: modificare la durata del mutuo permette di modificare anche sensibilmente l’importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si riduce l’importo delle singole rate, anche se complessivamente si pagheranno più interessi. Riducendola, le rate aumenteranno ma si pagherà un totale interessi minore e si estinguerà prima il mutuo;

Spese: ogni mutuo ed ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive diverse, molte delle quali da pagare periodicamente per tutta la durata del mutuo. Ridurle o eliminarle contribuisce quindi a incidere sul costo complessivo del mutuo;

Importo: nel modificare o sostituire il proprio mutuo si può intervenire anche sull’importo da rimborsare. Restituendo anticipatamente una parte del capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno più basse. Se, invece, si richiede della liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo, si avrà a disposizione una somma, anche ingente, per le proprie esigenze di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo, in genere meno costoso rispetto ad un’altra forma di finanziamento;

Per migliorare la situazione del proprio mutuo, una prima soluzione teorica potrebbe essere la rinegoziazione, ovvero la ridefinizione di uno o più parametri del mutuo con la stessa banca che ha erogato il mutuo.
Spesso è però difficile ottenere modifiche adeguate alle proprie esigenze o in linea con le migliori condizioni di mercato del momento, rinunciando quindi di fatto a una maggiore convenienza economica.

L’alternativa percorribile è quella della sostituzione del mutuo, che permette di scegliere le nuove condizioni e caratteristiche del mutuo tra le offerte di tante banche.
Con il passaggio alla nuova banca, il mutuo stesso può così essere rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, ed essere riadattato alle nuove esigenze del mutuatario.

SURROGA E SOSTITUZIONE
Tecnicamente, la sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione (o surroga del mutuo).

Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale di estinzione.
Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di mutuo. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata, e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.

Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso.
In questo caso l’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata, tramite la quale l’ipoteca sull’immobile rimane in essere ma viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca, a favore della quale essa costituisce garanzia.

La surrogazione è stata ulteriormente regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008.
In particolare, i commi 450 e 451 della Legge Finanziaria hanno precisato che il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di quasiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.

Dopo una serie di difficoltà di avvio iniziali, la surrogazione è ormai diventata una sostituzione di mutuo a costo zero pienamente operativa e disponibile per coloro che volessero ottenere migliori condizioni per il proprio mutuo.

La surroga è applicabile solo per un importo di mutuo pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare, il che impedirebbe di ottenere eventuali importi di finanziamento aggiuntivi se non tramite un mutuo di sostituzione, che perderebbe però le agevolazioni di costo previste per la surroga.
Alcuni istituti, per ovviare a questo limite, offrono il mutuo di surroga a costo zero fino a concorrenza del capitale residuo, ed erogano un secondo mutuo di liquidità (che va eventualmente motivata) per il solo importo aggiuntivo eventualmente necessario, con costi quindi più limitati rispetto al mutuo di sostituzione erogato per l’intero importo.

Al di là del vincolo dell’importo, la surroga lascia piena libertà di scegliere i parametri del nuovo mutuo secondo le preferenze e la convenienza ricercata rispetto al vecchio mutuo.
Si potrà quindi decidere se mantenere lo stesso tipo di tasso o cambiarlo, passando ad esempio dal variabile al fisso. Anche la durata potrà essere modificata rispetto a quella residua del finanziamento originale, accorciandola in modo da ridurre il periodo di rimborso e il costo degli interessi, oppure allungandola per ridurre ulteriormente il peso della rata.
A ciò si aggiunge il vantaggio che i mutui offerti per la surroga applicano spesso spread più bassi di quelli applicati ai mutui più vecchi, i cui spread superano non di rado anche il 2%. Così, anche solo la diminuzione di spread ottenuta con il passaggio alla nuova banca permette di realizzare significative riduzioni di tasso e di rata.

Per quanto ultimamente la surroga sia stata utilizzata soprattutto per passare da un tasso di un tipo ad un altro (ad esempio, da variabile a fisso), la sua convenienza resta immutata anche per chi mantiene lo stesso tipo di tasso. Ad esempio, i tassi fissi nel periodo 2000 – 2001 erano mediamente del 7,00-8,00%, mentre oggi sono disponibili mutui di surroga con tassi fissi molto più bassi.
Tale differenza permette quindi di cambiare mutuo mantenendo le caratteristiche del tasso fisso ma realizzando una consistente riduzione di rate ed un notevole risparmio.

Va infine tenuto presente che, tramite la surroga, si passa alle nuove condizioni di mutuo complessivamente applicate dalla nuova banca. Molti istituti, infatti, hanno via via ridotto anche le varie spese accessorie che si pagano periodicamente per il mutuo (spese di incasso rata, spese di assicurazione incendio e scoppio, etc), e vi sono alcune banche che le hanno addirittura eliminate.
Grazie al nuovo mutuo di surroga si potrà così godere non solo della convenienza del nuovo tasso, ma anche dell’ulteriore risparmio ottenibile con le nuove spese minori di quelle che si pagavano con il vecchio mutuo.

Un esempio può aiutare a capire l’entità dei possibili vantaggi economici ottenibili con la sostituzione del mutuo.

Esempio:
mutuo da 100.000 euro, tasso fisso 7,5%, durata 20 anni, stipulato a Gennaio 2001

Parametri del mutuo a Ottobre 2010:
tasso (fisso) 7,50%
rata 806 €
capitale residuo 68.997 €
interessi residui da pagare 30.091 €
Con la sostituzione si potrebbe passare ad un nuovo mutuo con i seguenti parametri:
importo 68.997 €
tasso (fisso) 3.75% (durata 10 anni)
4,00% (durata 15 anni)
rata 690 € (durata 10 anni)
506 € (durata 15 anni)
interessi residui da pagare 13.850 € (durata 10 anni)
21.319 € (durata 15 anni)

Come appare dall’esempio, a seconda della soluzione preferita, con la sostituzione mutuo si potrebbe ridurre in varia misura l’importo della rata mensile ed anche allungare la durata totale del mutuo, ottenendo comunque un sensibile risparmio sugli interessi totali da pagare nonostante siano passati tanti anni dalla stipula del mutuo.
In molti casi, quindi è possibile ottenere significativi effetti positivi sul bilancio familiare per molti anni a venire, anche intervenendo su mutui non più recenti.

Va ricordato che, mentre la vecchia banca è obbligata ad accogliere la richiesta di surrogazione, le banche non sono obbligate ad offrire il mutuo di surroga o, quando lo offrono, a concederlo a tutti i clienti che lo richiedono.
Ogni banca effettuerà quindi, così come per le altre tipologie di mutuo, una valutazione della richiesta per decidere se procedere o meno con l’operazione.
E’ quindi sempre consigliabile verificare le condizioni offerte da diverse banche per la surroga, in modo da identificare quelle più convenienti ed effettivamente percorribili rispetto alla propria situazione di mutuo originale.

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Con entrambe le soluzioni (mutuo di sostituzione e surrogazione) si mantiene la detrazione IRPEF degli interessi passivi per l’acquisto della prima casa.
Una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 21 Dicembre 2007 ha inoltre precisato che, in caso di sostituzione di un mutuo prima casa con un mutuo di importo superiore, gli interessi passivi continuano ad essere detraibili per la percentuale cosrrispondente al rapporto tra il capitale residuo (maggiorato delle spese) del vecchio mutuo e l’importo del nuovo mutuo.

SURROGA: VANTAGGI, CONSIGLI ED ESEMPI PRATICI
Riassumendo, i principali vantaggi della portabilità del mutuo (surroga) sono:

  • la portabilità del mutuo prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative ed a costo zero;
  • con la surroga si scelgono le condizioni di mutuo offerte dalla nuova banca, ed è quindi possibile modificare il tipo di tasso (si può scegliere anche il tasso fisso), lo spread e la durata del vecchio mutuo;
  • il mutuo proposto dalla nuova banca può anche prevedere spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione dello spread;

Per valutare la migliore soluzione di surroga o sostituzione del mutuo, occorre seguire alcune semplici regole:

  • verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
  • ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva, etc);
  • confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di altre banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo in essere;
  • se possibile, usufruire dell’assistenza e della consulenza di un operatore professionista indipendente per approfondire i vari aspetti delle proposte ed effettuare i necessari calcoli di confronto.

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