Nomisma, stabili i prezzi delle case

La ripresa del mercato immobiliare, iniziata alla fine del 2014, è una tendenza che sta caratterizzando anche il 2017, pur se con un aumento dei volumi ridimensionato rispetto al 2016.

Il settore ha infatti registrato durante gli scorsi 12 mesi un incremento record del 18,4% – di cui abbiamo parlato nella news "Mercato immobiliare: i numeri di un grande anno" – un rialzo a doppia cifra che ha permesso alle vendite di superare ampiamente quota 500 mila. Il trend non si replica nei numeri stimati per quest’anno dall’Osservatorio di Nomisma, che prevede un tasso di crescita delle transazioni dell’8,6% e che secondo l’Istituto, non è segno di un rilancio definitivo del comparto.

A favorire la ripresa del mercato ci sarebbe il ridimensionamento dei prezzi, con i valori che hanno segnato una flessione del 23,8% nel settore residenziale, del 25,8% nel comparto direzionale e del 21,4% in quello commerciale: tuttavia solo questa variabile non è stata sufficiente a impartire al comparto la spinta necessaria.

“L’entità delle manifestazioni di interesse all’acquisto registrata nell’ultimo triennio” si legge in una nota dell’Osservatorio, “pur favorendo l’attivazione di meccanismi competitivi, non risulta ad oggi sufficiente a determinare l'avvio di una nuova fase espansiva sul versante dei valori”. Dunque l’immobiliare deve fare i conti con una fase di stagnazione dei prezzi causata anche dalla bassa capacità di acquisto delle famiglie. Uno dei fattori che frena ancora la domanda è proprio il basso reddito di buona parte degli italiani, con quasi il 40% di chi sottoscrive un mutuo che guadagna meno di 1800 euro al mese. Come già rilevato nell’articolo "Mercato immobiliare, si acquista soprattutto tramite mutuo", il prestito per la casa è una variabile fondamentale dell'acquisto e interessa circa l'80% delle compravendite, con una rata media mensile di quasi 570 euro.

Guardando il mercato delle 13 maggiori province analizzate, si riscontra che i mercati residenziali più attivi – a consuntivo del 2016 e del successivo primo trimestre dell’anno in corso – sono Genova e Milano, mentre Torino e Bologna fanno segnare un leggero rallentamento. Le quotazioni rispecchiano quanto detto a livello nazionale: in media le nuove costruzioni hanno perso nell’ultimo semestre lo 0,5%, contro il -0,6% dell’usato. I prezzi medi più alti, al metro quadrato, si registrano a Venezia, che supera i 3 mila euro, seguita da Milano, 2.957 euro, e Roma, 2.863 euro.

Per quanto riguarda i tempi di vendita delle abitazioni, sono mediamente pari a 7 mesi per il nuovo e 6,7 per l’usato. Il dato è in continuo miglioramento rispetto al 2014 e si consolida in misura più marcata a Bologna, Milano e Venezia. Si riduce anche lo sconto praticato in fase di trattativa, anche se il margine tra il valore di inizio e fine negoziazione è ancora piuttosto elevato. Solitamente si parla di una riduzione del 14,6% per l’usato e del 9,6% per il nuovo, percentuali ancora lontane da quelle rilevate prima del 2008.

Infine un accenno sul versante delle locazioni, con il totale dei contratti che hanno interessato 1,7 milioni di immobili. Di questi, 1,3 milioni hanno riguardato l’affitto di abitazioni, con Bologna che si conferma la città con la maggiore vivacità locativa – a seguire Firenze, Milano e Torino.

Ricordiamo che le compravendite a uso investimento sono cresciute del 2% rispetto al 2013, un trend di cui ci siamo occupati nella news "Immobili: torna l’acquisto per investimento". Rispetto al passato, quando i proprietari preferivano locare il bene a studenti fuori sede, si è sviluppato anche l’acquisto immobiliare legato all’interesse turistico della città. 

Oggi più di prima, è possibile finanziare la compravendita a condizioni sempre più vantaggiose. Per scegliere il mutuo più conveniente basta consultare il portale MutuiOnline.it, che permette di comparare i migliori prodotti offerti dalle banche.

La domanda al 19 luglio di un 42enne di Bologna (acquisto prima casa, ammontare richiesto di 125.000 euro da restituire in 25 anni, valore dell’immobile di 190 mila euro) vede quale prestito a tasso fisso più economico quello di Carisbo, che con Mutuo Domus Fisso offre una rata di 532,87 euro al Tan del 2,05% (Taeg del 2,25%); le spese di istruttoria sono pari a 750 euro, quelle di perizia a 320 euro. Tra le proposte che si distinguono con il tasso variabile troviamo il mutuo di Deutsche Bank, che permette al cliente di corrispondere una quota mensile di 468,83 euro (tasso dello 0,96% e Taeg 1,06%). Le spese di istruttoria e perizia sono pari a 700 e 390 euro; la stipula permette di usufruire di un voucher vacanza in omaggio e della polizza casa gratuita.