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Commento mutui fine 2009

5/01/2010 in “Analisi mercato mutui

L’andamento delle erogazioni di mutuo nel corso del 2009 evidenziano diversi aspetti caratterizzanti del particolare momento che il settore, ed il mercato più in generale, stanno attraversando.
In particolare, la differenziazione dei mutui per finalità mostra una sensibile contrazione del peso dell’acquisto casa. Negli anni passati tale finalità era assolutamente primaria, e oltre l’80% dei mutui erano destinati a finanziare la prima casa.

Negli ultimi tre anni, invece, diversi fattori hanno concorso a modificare radiclamente tale situazione. Innanzitutto, gli aumentati prezzi delle case (nonostante il lieve ridimensionamento a seguito della crisi) e l’ultimo periodo di incertezza economica hanno allungato i tempi delle contrattazioni e ne hanno ridotto il numero.
Parallelamente, il varo della portabilità dei mutui tramite la surroga con la Legge Bersani del 2007 e la progressiva affermazione di questa procedura per cambiare mutuo a costo zero hanno fatto sì che si creasse e via via si incrementasse una nuova area di mercato, legata ai mutui già in essere che vengono sostituiti.
Anche in questo caso la crisi ha fatto da volano, in quanto il forte rialzo dei tassi prima e il successivo calo fino ai minimi storici attuali ha spinto molte famiglie a cercare un’alternativa più economica o più gestibile al proprio mutuo originario.
Ecco quindi che, nel corso del 2009, l’acquisto per la prima casa ha perso peso sul totale dei mutui intermediati da MutuiOnline, registrando un calo dal 62% del primo semestre al 47% del secondo.

Di segno totalmente opposto, invece, la forte crescita dei mutui erogati per  sostituzione e surroga, saliti dal 30% del totale nel primo semestre ad oltre il 44% nella seconda parte dell’anno.
Il canale online chiaramente accentua ulteriormente il peso della surroga, dato che si tratta del canale attraverso il quale è possibile confrontare le diverse offerte e trovare quella realmente migliore sul mercato ed adeguata.
Il forte cambiamento nel peso delle varie finalità verificatosi tra la prima e la seconda parte del 2009 è spiegata dal fatto che fino a giugno la forte discesa dei tassi era ancora in atto, mentre da luglio in poi la riduzione è continuata in maniera più lieve ma allo stesso tempo ha reso più evidente che i livelli minimi dei tassi sarebbero rimasti tali per diverso tempo.
Ciò ha convinto sempre più famiglie a fare una valutazione del mutuo che già stavano pagando, per verificare se potevano approfittare di condizioni così irripetibili per passare ad una nuova banca e ottenere così risparmio e riduzioni sulle rate future.
Del resto, tassi variabili addirittura sotto il 2% e tassi fissi al 5% offrono ottime garanzie di un risparmio consistente e duraturo per chi avesse acceso un mutuo alle condizioni e nei periodi più disparati.
Ad esempio, i tassi fissi di dieci anni fa erano tra il 7% e l’8%, quindi chi avesse sottoscritto ai tempi un mutuo di durata molto lunga potrebbe ancora godere di una forte riduzione di interessi passivi con un fisso molto più basso.
E anche chi, spaventato dalla sfrenata salita degli Euribor nel 2008, avesse in quel periodo scelto un tasso fisso (spesso superiore al 6%), si trova ora la possibilità di avere un altro tasso fisso ma ancora più basso.
Molti però fanno anche la valutazione opposta, passando dal fisso al variabile per massimizzare il risparmio immediato, e puntare ad un costo medio del mutuo comunque sostenibile.

Trovare la migliore offerta sul mercato può voler dire, con il mercato attuale, assicurarsi un tasso anche di un punto percentuale più basso rispetto alla media del mercato (per non parlare della differenza con i tassi peggiori), con un risparmio che per un mutuo medio di 130.000 euro può valere da 600 ad oltre 1.000 euro per ogni anno di durata del mutuo.

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