Utilizzo del cortile condominiale

Cortile condominiale: a chi appartiene

Secondo quanto afferma l'articolo 1117 del Codice Civile, il cortile è una proprietà di uso comune. Questo significa che tutti i condomini devono avere il diritto di usufruirne in maniera uguale a seconda della destinazione d’uso che viene scelta. Il condomino, infatti, può usare il cortile per diversi fini, purché non crei limitazioni d'uso agli altri abitanti dello stabile e non lo utilizzi per destinazioni diverse da quelle comuni previste.

A carico di chi sono le spese di manutenzione?

Essendo il cortile di proprietà di tutti anche le spese relative alla sua manutenzione – ordinaria e straordinaria – sono ripartite in proporzione dei rispettivi millesimi. Non rileva il fatto che l’uso del cortile sia uguale per tutti, sia per i condomini con un appartamento piccolo che per quelli con un appartamento grande.

Fa eccezione il caso in cui il cortile funga da copertura ai garage di proprietà di terzi o solo di alcuni condomini dell’edificio: in questo caso le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti. Resta pertanto a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto; a carico dei proprietari del cortile resta la metà delle spese di rifacimento e a carico dei proprietari dei posti auto sotterranei l’altra metà.

Come si può utilizzare il cortile condominiale?

Il cortile è uno spazio dove transitano quasi tutti i condomini, per cui è inevitabile che dia luogo a controversie in merito al suo corretto utilizzo. Infatti ogni condomino ha la possibilità di usare il cortile e anche di apporvi modifiche nel modo che ritiene più giusto. Tra i punti di maggior conflitto vi sono quelli relativi all’impiego delle aiuole per piantare fiori o realizzare un piccolo orticello privato o fissare una panchina; inoltre l’occupazione dello spazio per parcheggiare l’auto, il motorino o le biciclette; l’uso dell’area per i giochi dei bambini.

L’uso del cortile è condizionato ad alcuni limiti:

• in primo luogo è fondamentale non utilizzarlo per scopi diversi da quelli a cui è destinato ovvero non alterare la destinazione del cortile, ad esempio se lo spazio del cortile è destinato al parcheggio di motocicli non è possibile giocare a pallone, o anche se lo spazio è area adibita a transito pedonale non si possono lasciare auto o biciclette;
• in secondo luogo non si deve impedire agli altri comproprietari di farne uso, ciò significa non occupare volontariamente tutto lo spazio impedendo agli condomini il libero uso del cortile;
• non è possibile concedere il cortile in locazione solo ad alcuni condomini per il loro parcheggio, salvo ci sia l’unanimità dell’assemblea.

Il cortile, oltre al transito o al parcheggio di autoveicoli, come già sopra accennato, consente al condomino anche di effettuare il deposito di merci o adibire il cortile, o una parte di esso, ad area gioco per i bambini o di relax, anche con panchine e piante, ovvero ospitare una piscina o un campo da tennis; lavare l’auto nel cortile è possibile solo se previsto nel regolamento di condominio e comunque nel rispetto dei regolamenti comunali.

Sebbene molti regolamenti di condominio prevedano il divieto di parcheggiare le biciclette, molti Comuni stanno inserendo nei propri regolamenti d’igiene una norma in base alla quale, in tutti i cortili di nuova o vecchia edificazione, va consentito il deposito delle bici di chi abita o lavora nei numeri civici collegati allo spazio in questione.