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Terrazzi condominiali e di proprietà: ripartizione delle spese

Per terrazzo di copertura, particolare tipo di lastrico solare munito di ringhiere, si intende il tetto dell’edificio quando è piano, ossia calpestabile. Vediamo la ripartizione delle spese quando il terrazzo è condominiale e quando il terrazzo è di proprietà di un singolo condomino.

30/03/2021 in MutuiOnline informa
Le principali differenze tra terrazzi condominiali e di proprietà

Per terrazzo di copertura – che è un particolare tipo di lastrico solare munito di ringhiere, muretti o parapetti - si intende il tetto dell’edificio quando è piano, ossia calpestabile. La differenza con il normale tetto è che quest’ultimo è di solito spiovente o comunque non praticabile, mentre il lastrico solare è parallelo alla base dell’edificio, ossia orizzontale ed è quindi praticabile, vi si può accedere. Entrambi hanno la stessa funzione: coprire l’edificio e tutti i piani sottostanti.

Quando il terrazzo è condominiale e quando di proprietà?

Il terrazzo dell’edificio, ovvero la parte che fa da copertura all’interno dello stabile, si presume di proprietà del condominio e, quindi, in uso a tutti i condomini con la conseguenza che tutti dovranno partecipare alle relative spese di manutenzione ordinaria o straordinaria secondo i rispettivi millesimi di proprietà. Solo se il palazzo è composto da più scale, ciascuna con il proprio “tetto”, si avrà anche una divisione delle relative spese: sui condomini di una scala gravano solo gli oneri della propria copertura e non quelle dell’altra scala.

La proprietà è condominiale salvo che un atto di proprietà dimostri il contrario. Infatti, secondo quanto disposto dal Codice Civile, il terrazzo è sempre di proprietà di tutti i condomini, salvo che risulti diversamente, ovvero nel caso in cui ci sia un atto di acquisto che deve provare la proprietà in capo al singolo condomino determinandone un uso esclusivo.

Se non esiste un documento che ne definisce la proprietà esclusiva, il terrazzo si considera condominiale e tutti vi possono accedere allo stesso modo ed avere le relative chiavi del portoncino e utilizzare l’area secondo i propri personali fini, a condizione che ne rispettino la destinazione d’uso e consentano agli altri condomini di farne pari uso. Il che significa, da un lato, il divieto di snaturare la funzione del lastrico o della terrazza: ad esempio non li si può usare come luogo di ritrovo per suonare strumenti musicali o come locale per una discoteca, ma è possibile stendervi i panni, utilizzarli come ripostiglio, per collocare un’antenna o un impianto fotovoltaico, per coltivare le piante o creare un piccolo orticello, ecc. Dall’altro lato è vietato occupare troppo spazio in modo tale da impedire agli altri condomini di condividere il medesimo uso; chi, ad esempio, monta una antenna satellitare deve consentire anche a tutti gli altri proprietari di fare lo stesso.

A chi spettano le spese di  manutenzione del terrazzo?

Spesso ci sono controversie tra condomini circa la ripartizione delle spese, che varia a seconda che la proprietà del terrazzo condominiale spetti d un solo condomino o a tutti quanti.

In base alla sopra menzionata differenza si applica la ripartizione delle spese:

  • se il terrazzo è condominiale tutte le spese relative alla manutenzione – sia ordinaria che straordinaria - alla pavimentazione, al rifacimento e all’impermeabilizzazione vengono ripartite tra millesimi di proprietà generali, pertanto, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Tali spese devono essere sostenute, però, solo dai condomini proprietari degli appartamenti che si trovano al di sotto del terrazzo e dalla cui copertura traggono ombra;
  • se il terrazzo appartiene ad un solo condomino le spese vengono ripartite nel modo seguente: 1/3 a carico del condomino proprietario e i restanti 2/3 a carico di tutti gli altri condomini secondo millesimi. Anche in questo caso a partecipare alla spesa sono solo i proprietari degli immobili ricompresi sotto il terrazzo;

Il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, si differenzia dalla terrazza a livello che è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.

Nel caso di terrazze a livello, anche se attribuite in uso esclusivo, sono sempre disciplinate, al pari del lastrico solare, dall’art. 1126 c.c. Ne deriva che l’obbligo dei condomini cui tali terrazze servono di copertura di concorrere alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti. (Cassazione Civile, sez. III, sentenza 25/08/2014 n° 18164).

A cura di: Federica Izzo

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