Surroga o sospensione del mutuo? Quando il mutuo pesa troppo

Le famiglie italiane risentono della crisi e fanno i conti con un periodo nero che mette in affanno specialmente chi deve sostenere spese fisse a fine mese.

Secondo un’indagine di Eurispes, allo stato attuale una famiglia su tre non arriva a fine mese, mentre il 42% ha quasi finito i risparmi e il 23,3% non riesce a far fronte alla rata di mutuo.

Sarebbe di circa 545 euro in media la rata da sostenere ogni mese per le famiglie italiane (dati ISTAT), che diventa di 586 euro nei centri più grandi e 538 euro nelle periferie e nei Comuni più piccoli.

Un quadro poco confortante, che suggerisce l’opportunità di adottare strumenti utili a intervenire in maniera decisiva sul fronte delle spese: quelle del mutuo ad esempio, che costituiscono l’impegno tra i più gravosi per i proprietari di case.

Sono due le opportunità che si presentano al mutuatario che si trovasse in gravi difficoltà in un periodo come questo: la surroga e la sospensione.

Si tratta di due interventi completamente differenti, da prendere in considerazione in momenti diversi per criticità. Se infatti l’eventualità della surroga può essere valutata quando ci si rende conto che la rata è troppo alta per le proprie possibilità, la sospensione rappresenta un provvedimento molto più drastico.

Ma vediamole entrambe.

Quando ricorrere alla surroga

Quello che ha segnato gli ultimi anni e in particolare gli ultimi mesi difficili è un vero e proprio boom delle surroghe, che hanno fatto registrare +135,5% di domande rispetto allo scorso anno.

La surroga o portabilità del mutuo si deve alla Legge Bersani n 40/2007, secondo la quale è sempre possibile traslocare il mutuo presso una nuova banca al fine di ottenere condizioni più convenienti: una rata più bassa, il prolungamento della durata, il passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso, altre condizioni più vantaggiose per il titolare del mutuo.

La surroga deve essere, secondo quanto stabilito dalla legge, un’operazione gratuita, perché ogni spesa, dalla perizia, all’istruttoria, fino al notaio sono trasferite sulla nuova banca. Tuttavia, a carico del mutuatario potrebbero rimanere alcune spese, anche sotto forma di nuovi “obblighi” imposti dalla banca entrante.

Attenzione ai costi nascosti della surroga

La classica situazione di costo che si può presentare quando si richiede un mutuo surroga è l’obbligo di aprire un conto corrente di appoggio presso il nuovo istituto di credito. La legge sulla surroga non lo prevede, ma spesso le banche la mettono come condizione necessaria per concedere il nuovo prestito.

Una soluzione per non sostenere il costo di un servizio che non si desidera è quella di aprire il conto presso la banca che concede il nuovo mutuo per poi richiuderlo successivamente e domiciliare la rata sul conto corrente originario, rimasto nel frattempo attivo.

Altro costo che spesso si aggiunge è quello della polizza. Fatta salva quella obbligatoria prevista dalla legge, la polizza scoppio e incendio che può essere trasferita sul nuovo mutuo, la banca a seconda della situazione di rischio potrebbe richiedere una polizza vita o di protezione del capitale in caso di perdita del lavoro del mutuatario.

Un'altra componente di costo può essere costituita dalla spesa mensile per la riscossione della rata, o spese assimilabili come l’invio dell’estratto conto degli interessi passivi.

In sostanza, occorre fare attenzione sempre ad ogni singola voce di costo, perché anche se bassa, quando si moltiplica per i mesi di durata del prestito rischia di tradursi in una somma consistente.

La soluzione della surroga è quasi sempre percorribile e, se si conduce bene la ricerca confrontando le migliori offerte sul mercato, consente di tagliare la rata del mutuo anche in maniera consistente.

Per chi ha già un mutuo la situazione attuale dei tassi d’interesse rappresenta un’occasione unica per ottenere risparmi eccezionali: su MutuiOnline.it quando il loan-to-value si mantiene entro il 50% del valore dell’immobile, si riescono a strappare tassi complessivi intorno allo 0,50%.

Conviene fare subito un check up del vecchio mutuo, perché si può arrivare a risparmiare fino a 100.000 euro.

La surroga diventa difficile quando non si dispone delle garanzie necessarie alle banche, condizione che accomuna in questo momento molte famiglie che hanno visto un taglio delle entrate o si trovano in una situazione lavorativa precaria.

Quando ricorrere alla sospensione del mutuo

Differente dalla surroga è la sospensione del mutuo, una soluzione di cui si è parlato molto durante il diffondersi dell’epidemia e che in realtà si rifaceva a una legge esistente, la numero 244 del 24 dicembre 2007. La sospensione del pagamento della rata del mutuo è un provvedimento di vecchia data, a disposizione di chi si trovasse in improvvisa difficoltà lavorativa e dunque impossibilitato a far fronte alle rate del mutuo. Successivamente, durante il Covid-19, il decreto Legge “Cura Italia” n.9 del 2 marzo 2020 prima e il decreto Legge “Cura Italia” n. 18 del 17 marzo 2020 hanno messo a punto una moratoria rivolta ai lavoratori dipendenti che avessero subito la perdita del lavoro o una riduzione dell’orario di lavoro, ma anche liberi professionisti e autonomi che si trovassero nella stessa condizione.

La sospensione si avvale del Fondo di solidarietà prima casa, che sostiene parte degli interessi pagati ogni mese, nello specifico la quota che esclude la parte di spread a favore della banca. La quota capitale sarà invece solo sospesa e corrisposta alla fine del periodo di sospensione, allungando così la durata del mutuo.

Per conoscere tutti i requisiti richiesti dalla legge per accedere alla sospensione del mutuo e il procedimento per attivare la domanda, può essere utile leggere la guida di MutuiOnline.it “Chi può richiedere la sospensione del mutuo nel 2020?”, che contiene informazioni puntuali sulle condizioni, i limiti stabiliti dalla legge e i documenti necessari per inoltrare la domanda alla banca che ha consesso il finanziamento.