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Mercato immobiliare: un 2020 sulle montagne russe

Il 2020 è stato archiviato con un marcato calo delle compravendite immobiliari, anche se i prezzi hanno mostrato una migliore tenuta. È quanto emerge da un rapporto Engel & Völkers, in collaborazione con Nomisma, secondo cui l’attività rimarrà sotto pressione nel breve e medio periodo.

09/03/2021 in MutuiOnline informa

L’attività sul mercato immobiliare ha percorso per quasi tutto il 2020 le ‘montagne russe’, trovando solo parziale tonicità nel terzo trimestre (ma solo con una flessione di entità inferiore a quanto visto nella prima parte dell’anno). L’arrivo della seconda ondata virale in autunno lascia intuire un nuovo raffreddamento delle compravendite. Gli esperti, infatti, stimano per il quarto trimestre un peggioramento dei livelli di attività di proporzioni non dissimili da quelle viste nella prima parte dell’anno, tanto da fare ipotizzare per il consuntivo 2020 come scenario base un numero di transazioni di 500 mila unità, in calo del 17,1% annuo, e come scenario ‘hard’ un calo del 18,7% a 491 mila unità.

La pandemia ha eroso le compravendite

Questi dati, secondo il Market Report Milano/Roma di Engel & Völkers, redatto in collaborazione con Nomisma, evidenziano l’ampia quota di mercato che la pandemia da coronavirus ha eroso rispetto alle previsioni iniziali (prima dell’esplosione della pandemia) che mettevano in conto per l’intero scorso anno compravendite pari a 612mila unità. La maggior parte della perdita è comunque databile al secondo trimestre quando, a causa delle misure restrittive imposte dal lockdown, le registrazioni sono crollate del 27,2% (dopo il -15,5% dei primi tre mesi). Per approfondimenti leggi la guida dedicata a compravendite e mutui in tempi di covid.

I prezzi hanno mostrato una migliore tenuta

L’andamento delle quotazioni non ha tuttavia rispecchiato del tutto l’attività. L’indice medio nazionale dei prezzi delle case signorili e civili di Nomisma mostra un calo del -0,7% annuo e del -0,4% semestrale. Se a fine 2019 il recupero dei prezzi, pur lento e fragile in molti contesti, mostrava una relativa stazionarietà, nel 2020 la crisi legata al virus ha comunque avuto impatto. In particolare, nei 13 grandi mercati monitorati, il prezzo medio è sceso dello 0,9% su base semestrale. Le città top 5 per livello dei prezzi medi delle abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo hanno mostrato flessioni semestrali: da Venezia (3.874 euro/mq, -1,4%) a Milano (3.735 euro, -0,6%), da Roma (3.145 euro, -0,8%) a Firenze (2.772 euro, -1,1%), a Bologna (2.458 euro, -0,9%). 

L’attività rimarrà sotto pressione

Le prospettive per il prossimo triennio secondo Nomisma indicano una prosecuzione della contrazione dei valori, con un trend decrescente nel tempo. Per il 2021 e il 2022 si prospettano segni ancora negativi, sebbene il settore residenziale risulti il meno impattato dalla riduzione dei valori e il primo a invertire la rotta. La situazione si presenta molto eterogenea: Milano e Bologna saranno nel 2022 le prime a riprendersi, cui seguiranno Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari dal 2023. Le città che manifesteranno invece i cali più intensi saranno Torino, Genova e Roma, con un andamento deflattivo per tutto il triennio. Milano, in particolare, si differenzia per le prospettive di stazionarietà già nel 2021, seguita da una ripresa nei due anni successivi

Nel 2020 mutui per 49,2 miliardi di euro

Considerando la dinamica dei mutui, Nomisma stima che il 2020 si sia chiuso con erogazioni complessive per 49,2 miliardi di euro. Tale cifra si rifà a uno scenario previsivo base, che restituisce un andamento dei flussi dei mutui erogati lievemente positivo (+0,8%), sostenuto prevalentemente da surroghe e sostituzioni, a fronte di un esiguo calo delle nuove erogazioni. Il dato rimanda infatti a un’incidenza di surroghe e sostituzioni decisamente superiore a quella registrata nel 2019, pari al 20,2%. In tale contesto, la quota di transazioni sostenute da mutuo sul totale risulta in aumento e stimabile nell’ordine del 57,1%. In base a questo scenario, il 2021 dovrebbe vedere un peggioramento dei flussi per acquisto, a causa della effettiva emersione degli effetti della crisi economica e del possibile affievolimento del sostegno pubblico, con un calo prospettico dei nuovi mutui del -17,8% annuo, riconducibile a un arretramento sia delle nuove operazioni che delle surroghe. Quest’ultima componente potrebbe risentire di una dinamica dei tassi non più in contrazione e del progressivo esaurirsi delle condizioni di convenienza.

Il mercato a Milano rimane estremamente liquido

Il perdurare della pandemia, che si è manifestata con particolare veemenza nel Nord Italia e in Lombardia, ha influenzato la performance del mercato milanese che, dopo anni di ininterrotta crescita, nei primi nove mesi del 2020 ha registrato un calo delle compravendite del 20,8% (-15,5% nel terzo trimestre). A fronte di tale situazione generalizzata, il mercato immobiliare di pregio ha ben performato nel terzo trimestre, facendo registrare livelli di attività nettamente superiori ai corrispondenti mesi del 2019 e recuperando parte del terreno perduto durante il primo lockdown. Il mercato è rimasto estremamente liquido, con tempi medi di collocamento che si confermano tra 1-2 mesi per gli immobili di taglio medio (trilocali di circa 80 mq), di circa 3 mesi per i tagli più grandi e tra 2-4 mesi per i mono e i bilocali. Gli sconti sul prezzo richiesto rimangono contenuti (4%-8% medio). 

A Roma battuta d’arresto per l’investimento

Nella capitale, dopo sei anni di crescita delle compravendite, il 2020 ha subito una forte battuta di arresto con i primi tre trimestri che hanno segnato -16%, che si ipotizza verrà confermato anche per il consuntivo annuo. Il calo tendenziale è diminuito nel terzo trimestre assestandosi su -9,5%. Con riferimento al mercato del pregio, il mercato romano ha tuttavia sostanzialmente tenuto, con lievi cali dei prezzi e termini di negoziazione leggermente più favorevoli per gli acquirenti determinati a perfezionare l’acquisto. Un dato positivo che ha contraddistinto la seconda parte dell’anno è stato un ritorno dell’interesse verso immobili di pregio in zone centrali e storiche. Le quotazioni medie risultano sostanzialmente invariate rispetto ai primi mesi del 2020. Chi acquista nel Centro storico raramente si avvale del finanziamento, ma anche sul fronte del credito non si segnalano difficoltà di erogazione. L’emergenza sanitaria ha determinato però una battuta di arresto della domanda per investimento, che in questa area della città era spesso focalizzata sulla realizzazione di B&B ed affittacamere.

A cura di: Fernando Mancini

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mercato immobiliare tassi mutui nomisma coronavirus

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