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Immobiliare Usa: non ci sarà un'altra crisi dei mutui

Gli esperti di TCW non prevedono alcuna crisi dei mutui quando negli Usa termineranno gli aiuti governativi a favore dei mutuatari colpiti dal Covid. Il mercato delle case registra una domanda superiore all’offerta, mentre strumenti più sofisticati del passato controllano lo stress finanziario.

12/05/2021 in MutuiOnline informa
Andamento dei mutui immobiliari del mercato statunitense

Il mercato immobiliare statunitense, come quelli di tutti i Paesi che sono stati ‘toccati’ dal Covid-19, è oggi appeso a doppio filo all’andamento del mercato del credito. Con tutta probabilità, però, difficilmente si troverà nella stessa situazione creata dalla crisi dei mutui scoppiata alla fine del 2006.

Il mercato, in effetti, è sostanzialmente in salute: c’è un rapido assorbimento dell’offerta, i pacchetti di aiuto governativi (con annesse le moratorie) stanno aiutando i mutuatari e, oggi, (rispetto alla crisi globale generata dai subprime) ci sono molti più mezzi per individuare condizioni stressate dal punto di vista del credito.

Stadio di tolleranza per 2,6 milioni di mutui

Negli Stati Uniti, dopo un anno caratterizzato dalla pandemia, oggi ci sono circa 2,6 milioni di mutui (il 4,9% sul totale) ancora soggetti a piani di ‘forbearance’ (tolleranza): ovvero, hanno ottenuto concessioni o allungamenti del periodo di ammortamento del debito per gli effetti avuti dall’emergenza sanitaria sull’economia.

Sebbene questo numero sia calato rispetto al picco dell’8,8% raggiunto a maggio 2020, molti - sostiene Phillip A. Dominguez, senior vice-president fixed-income di TCW - si stanno chiedendo se questi debitori saranno in grado di tornare a essere solventi prima che scada il periodo di tolleranza.

Gli aiuti governativi hanno evitato ondata di default

Finora le politiche accomodanti del Governo USA hanno evitato una probabile ondata di default e pignoramenti, anticipando e diluendo gli effetti della crisi. Tuttavia, via via che le misure di forbearance verranno meno, crescerà il rischio che alcuni debitori – non avendo recuperato gli stessi livelli di reddito pre-Covid - potrebbero vedersi costretti ad andare in default.

A quel punto ci aspetta un boom di pignoramenti? Se da un lato Dominguez si attende un certo aumento, dall’altro crede che una vera e propria ondata – anche solo la metà di quella vista nella crisi globale – con un impatto negativo sui prezzi delle case sia improbabile.

Proprietari meno indebitati

Sono soprattutto due i motivi grazie ai quali non si dovrebbe ripetere l’esplosione della bolla immobiliare. La prima riguarda il livello di ‘home equity’ di un debitore, ovvero la percentuale del valore della casa che effettivamente già possiede, al netto dei debiti che deve ancora da pagare: un indicatore da sempre ritenuto di riferimento per prevedere la performance di un mutuo. Grazie agli standard più rigidi adottati dopo la crisi globale e alla solidità del mercato immobiliare negli ultimi anni, quasi tutti i debitori si trovavano con un livello di home equity significativo all’inizio della pandemia.

Il mercato immobiliare è in salute

Per rafforzare la sua tesi, Dominguez cita l’andamento dei prezzi immobiliari, che secondo CoreLogic sono aumentati del 10%, e la contestuale crescita della domanda: dinamiche direttamente correlate agli stimoli monetari e fiscali.

Di conseguenza, se lo stress finanziario da Covid-19 dovesse proseguire molto al di là del termine del periodo di tolleranza, i debitori probabilmente cercheranno di vendere rapidamente la propria casa, per recuperare parte della home equity, invece che optare per il pignoramento. Si tratta di una situazione molto diversa rispetto alla crisi globale, quando i debitori avevano home equity negativa e quindi poche motivazioni per non andare semplicemente in default.

Nuovi strumenti per capire lo stress finanziario

Il secondo motivo che secondo l’esperto contribuisce a tenere lontano il rischio di una crisi dei mutui è costituito dal fatto che oggi gli operatori hanno molta più esperienza nel valutare lo stress finanziario dei debitori e individuare soluzioni che permettano loro di mantenere la casa e il mutuo stesso.

Senza contare che oggi il settore può vantare più personale, tecnologie e infrastrutture migliori, che hanno permesso di apportare modifiche ai mutui su larga scala. Di conseguenza, ci si aspetta che la maggior parte dei 2,6 milioni di debitori che usufruiscono dei piani di forbearance riuscirà a rimettersi in pari con i pagamenti, da sé o grazie alle modifiche del quadro generale.

L’offerta di case più bassa della domanda

Comunque, per alcune famiglie le agevolazioni potrebbero non essere sufficienti e questo potrebbe portare a un aumento dell’offerta ‘distressed’ sul mercato delle case (di mutuatari impossibilitati a rimborsare il mutuo). Per le condizioni attuali del mercato immobiliare residenziale questo rialzo potrebbe essere facilmente riassorbito, considerato che oggi il mercato registra una domanda consistente, un’offerta di case nuove ed esistenti in calo e un solido aumento del numero di nuove famiglie.

Secondo la National Association of Realtors, negli USA l’offerta di case esistenti è ai minimi storici, con 1,8 milioni di immobili sul mercato, mentre le vendite di case sono pari a 880mila al mese. Ciò significa che ci sono poco più di 2 mesi di ‘scorte’ di case.

A cura di: Fernando Mancini

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immobiliare usa tcw crisi

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