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Come vendere casa con un mutuo in corso

21/03/2020 in MutuiOnline informa

Dal momento che ci sono mutui che durano anche 30 anni, può succedere che nell’arco di questo periodo cambino le esigenze di una famiglia e che si decida di trasferirsi in un altro posto. Nel corso di 20, 30 anni si può anche decidere di voler vendere il proprio immobile. Sono tante le novità, o anche gli imprevisti, che si possono registrare in un arco di tempo così lungo.

Come comportarsi in queste circostanze? Una delle soluzioni è quella di estinguere il mutuo casa o di trasferirlo al nuovo acquirente. Nel primo caso bisognerà, naturalmente, avere la liquidità necessaria per saldare il debito.

Estinzione anticipata del mutuo

La strada più semplice da seguire è quella che porta all'estinzione anticipata del mutuo. Si paga l’intera cifra restante e il finanziamento viene chiuso in modo definitivo. Per procedere in tale direzione è necessario inviare all’istituto bancario una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui si afferma di voler estinguere il mutuo prima della scadenza. Alla banca toccherà così calcolare quanto dovuto. Solitamente alla richiesta vanno allegati pure la copia del documento d'identità del mutuatario e del codice fiscale.

Sia l'acquirente che il venditore e la banca mutuante dovranno prender parte all’atto notarile di vendita dell’immobile. All’istituto di credito verrà versata una parte del prezzo della compravendita, corrispondente al debito residuo. Il debito sarà costì estinto e l'ipoteca verrà cancellata in modo gratuito. L’acquirente diventerà proprietario dell'immobile che sarà libero da ogni vincolo.

Accollo del mutuo: come funziona

Un'altra possibile soluzione è quella dell'accollo del mutuo che prevede che l’acquirente si accolli, appunto, il debito del mutuatario originario. Una persona può decidere di vendere la propria casa, su cui grava ancora l’ipoteca del mutuo, in accordo con l’acquirente e con la banca mutuataria.

Per il venditore c’è un doppio vantaggio: via sia il mutuo che l’ipoteca. All’acquirente toccherà invece valutare i vantaggi e i limiti di tale soluzione. Da un lato può accedere ad un finanziamento senza far fronte ai costi di istruttoria e perizia, dall’altro però eredita un finanziamento che è stato concesso in passato e magari a condizioni che attualmente non sono più convenienti. A questo punto l’acquirente potrebbe anche effettuare una surroga.

Per procedere con l’accollo del mutuo serve, ovviamente, anche il via libera della banca mutuataria. L’istituto di credito deve essere certo che l’acquirente dell’immobile sia un soggetto non a rischio da un punto di vista finanziario in modo da scongiurare il pericolo dell’insolvenza.

In alcuni casi può succedere che rifiuti l’accollo e che richieda la stipula di un altro mutuo: ciò avviene se il debito residuo è maggiore del valore di garanzia ipotecaria dell'immobile.

Cambio del bene ipotecato: come fare?

Un’altra strada per vendere la casa con il mutuo potrebbe essere quella di iscrivere un’ipoteca su un altro immobile al posto dell’appartamento precedente. Si registrerebbe, dunque, un cambiamento del bene ipotecato.

Il primo immobile si libera così dal vincolo della banca in modo che il compratore possa prendere casa senza alcun peso. Se si sceglie di seguire questa via, l’acquirente deve ricevere il via libera della banca. Solitamente il consenso viene dato quando la garanzia prestata è uguale.

L’immobile, che andrà a sostituire il precedente con ipoteca, deve possedere la stessa possibilità di realizzo qualora si procedesse con una vendita all’asta. Il venditore, altrimenti, al posto dell’ipoteca, potrebbe presentare come garanzia quella di una fideiussione. Parliamo di un terzo soggetto che si impegna nei confronti dell’istituto di credito con il proprio patrimonio in caso di insolvenza del debitore principale. Naturalmente il garante deve avere un patrimonio, sia mobile che immobile, in grado di coprire il debito che potrebbe essere generato a causa dell’inadempimento del cliente.

A cura di: Tiziana Casciaro

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Parole chiave

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