Benefici sulla prima casa: sospesi i termini di decadenza

Sono tante le misure messe in campo dal Governo per dare una mano ai cittadini contribuenti durante l’emergenza Covid-19. Il Decreto legge 23/2020, definito Decreto Liquidità, prevede la proroga dei versamenti tributari e contributivi dovuti da imprese e professionisti nei mesi di aprile e maggio, quando sussistano determinate condizioni.

Nello stesso decreto, è possibile ritrovare anche disposizioni che riguardano i proprietari di prime case acquistate usufruendo delle agevolazioni previste dalla legge. La misura si giustifica con le restrizioni in termini di mobilità che, limitando di fatto il pieno svolgimento delle trattative immobiliari, avrebbero messo il contribuente in serie difficoltà nell’adempimento degli obblighi connessi al mantenimento delle agevolazioni prima casa.

La sospensione dei termini di decadenza dei benefici prima casa

Il DL è intervenuto con la sospensione di tutti i termini previsti in tema di agevolazione per l'acquisto della prima casa dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.

In sostanza, chi in questi mesi avesse dovuto adempiere agli obblighi previsti per non perdere le agevolazioni legate all’acquisto di una prima casa da adibire ad abitazione principale, potrà  rimandarli a dopo il 31 dicembre di quest’anno.

Cosa sono i benefici “prima casa”

Per prima casa si intende l’immobile non di lusso (l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1 - abitazioni di tipo signorile, A/8 - ville o A/9 - castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico) che soddisfa precisi requisiti di natura fiscale che possono essere così riassunti:

• ubicazione presso un comune in cui si ha la residenza o ci si impegna ad assumerla entro 18 mesi. Particolari eccezioni sono previste per italiani residenti all’estero e in funzione di specifiche condizioni lavorative;
• assenza di altre proprietà (anche in comune con il coniuge) presso il comune in cui si effettua l’acquisto. La condizione è inoltre estesa ad altri diritti reali quali usufrutto, uso o diritto di abitazione;
• assenza di altre proprietà (anche solo per quota) sull’intero territorio nazionale di immobili che hanno già usufruito di agevolazioni prima casa. La condizione è inoltre estesa ad altri diritti reali quali usufrutto, uso o diritto di abitazione.

La legge stabilisce una serie di agevolazioni per i contribuenti che affrontino la spesa della “prima casa”. Nello specifico:

se l’acquisto avviene da un privato o da un’impresa che vende in esenzione di Iva:

• imposta di registro del 2% (invece del 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se l’acquisto avviene da impresa con vendita soggetta a Iva:

• Iva al 4% (invece del 10%);
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

I benefici “prima casa” sono dunque una riduzione importante delle aliquote ordinarie delle due imposte principali, l’imposta di registro e l’Iva.

I termini che rientrano nella sospensione

Oggetto della sospensione sono i seguenti termini previsti per non far decadere i benefici sulla “prima casa”:

• 18 mesi dall’acquisto, entro i quali il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui acquista l'immobile;
• un anno entro il quale il contribuente che ha venduto o donato l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
• un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

Con la Circolare n 9 del 13 aprile 2020, l’Agenzia delle Entrate precisa che la sospensione non si applica al termine quinquennale di decadenza dall’agevolazione “prima casa” previsto per il caso dell’alienazione dell’immobile prima dei 5 anni, visto che “una diversa interpretazione arrecherebbe pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita”.

È possibile che si perdano i benefici sulla prima casa?

Sì, perché le agevolazioni una volta acquisite devono anche essere mantenute nel tempo. Si possono infatti perdere nei seguenti casi:

• risultino false le dichiarazioni rilasciate durante l’atto di acquisto;
• non si provveda a trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• si venda o si doni la “prima casa” prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, salvo acquistare un altro immobile entro un anno e adibirlo a prima casa; 
• non si proceda alla vendita dell’immobile già in possesso, acquistato con le agevolazioni “prima casa”, entro un anno dall’acquisto di un nuovo immobile “prima casa”.

Con la decadenza dei benefici sulla prima casa, sarà necessario versare la differenza tra l’imposta dovuta in misura ordinaria e le imposte corrisposte all’atto di trasferimento, oltre a corrispondere una sanzione pari al 30% delle imposte evase e gli interessi di legge maturati a decorrere dall’atto d’acquisto.

Se l’acquisto è stato effettuato da impresa con atto soggetto a Iva, si dovrà sempre versare la differenza d’imposta non corrisposta, pagare una sanzione pari al 30% della stessa differenza e gli interessi di legge maturati a decorrere dall’atto d’acquisto.