Acquistare casa: le dritte per non sbagliare

25/10/2019 in “MutuiOnline informa

Acquistare casa: le dritte per non sbagliare

Siamo lontani dagli anni in cui acquistare casa voleva dire fare un investimento sicuro. Dal 2008 la crisi immobiliare ha scardinato la certezza dell’equazione mattone uguale rendita, perché dopo di allora i prezzi degli immobili hanno visto un lento declino, destinato a non invertire mai la rotta.

Chi ha cercato di vendere in questi anni, tranne in alcuni mercati e per immobili che avessero standard qualitativi alti o si trovassero in una posizione strategica, non ha guadagnato nulla, anzi in molti casi ha visto il proprio immobile svalutarsi.

La riapertura del mercato immobiliare: perché adesso acquistare può essere un affare

La ripresa dei prezzi ancora non c’è stata, ma dopo anni di perdite sembra che il nostro mercato immobiliare si muova verso la stabilità dei valori. Questo è positivo evidentemente per chi compra, perché i prezzi riescono ad essere ancora molto competitivi.

Altra condizione favorevole è dettata dalle opportunità che ha aperto il nostro mercato: gli affitti brevi sono stati letteralmente il boom degli ultimi anni, dando vita a molte case sfitte e riaprendo opportunità di guadagno per le famiglie.

La redditività media attualmente è intorno al 2 per cento, e se messa a confronto del rendimento di molti strumenti finanziari, è nettamente migliore.

Consigli da seguire ed errori da non fare

Ogni casa è una storia a sé ed è talmente lunga la lista di variabili che influenzano il prezzo di vendita e definiscono la bontà della trattativa, che diventa veramente difficile fare l’affare della vita. Ecco allora a cosa fare attenzione e le mosse principali per realizzare un buon acquisto.

Calcolare il prezzo giusto

Uno sguardo agli annunci immobiliari sui portali o nelle agenzie è di rigore, anche solo per definire un ordine di grandezza del prezzo a cui vendere.

Ma poi servirà consultare l’Osservatorio del Mercato Immobiliare sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, che fornisce le quotazioni della zona e della città: la ricerca può avvenire in base a semestre, Provincia, Comune, zona Omi (delimitata zona territoriale omogenea) e destinazione d’uso.

Individuata la zona, serve informarsi se sono previsti lavori di riqualificazione, nuove infrastrutture in arrivo (ad esempio una stazione ferroviaria, una fermata del bus o della metropolitana, un’uscita stradale importante, un centro commerciale) e ogni potenzialità della zona che potrebbe in futuro aumentare il valore della casa.

Cosa aggiunge o toglie valore a una casa

Il piano è fondamentale per la valutazione di un immobile, così come la presenza della portineria, uno o più terrazzi, un secondo bagno.

Se desiderate un giardino davanti al condominio, sappiate che il prezzo sale del 5%, mentre se per voi l’ascensore non è fondamentale, allora potrete risparmiare un bel 10%.

Il nuovo costa in media il 30% in più dell’usato, ma si paga anche l’usato ristrutturato, la riqualificazione energetica degli impianti, le finiture di buona qualità.

Le imposte

Fermo restando che serve fare tutte le opportune verifiche sull’immobile individuato, utili a prescindere dal fatto che il notaio svolgerà le sue indagini sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile (l’Agenzia delle Entrate prevede sul sito www.agenziaentrate.gov.it la sezione “Servizi catastali e ipotecari online”, dove è possibile ottenere informazioni e notizie su un immobile), il vero spartiacque - come scriviamo nella news “Prima casa più leggera con le agevolazioni fiscali” - è definito dal fatto che si acquisti come prima o seconda casa, perché nel primo caso le agevolazioni fiscali saranno importanti.

Per la definizione di prima casa, che potrebbe sembrare semplice, rimandiamo alla guida del portale Mutuionline.it alla voce “Abitazione principale”, poi si dovrà distinguere da chi si acquista, perché a seconda che si tratti di impresa con vendita soggetta o no a Iva, le quote da versare a titolo di imposte cambieranno.

Se invece il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, si dovranno versare:

  • imposta di registro del 2%;
  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • imposta catastale fissa di 50 euro.

Le condizioni per usufruire dei vantaggi sono ad esempio che l’immobile non sia di lusso e che sia ubicato nel comune di residenza dell’acquirente (o nel comune dove entro 18 mesi stabilirà la residenza), o ancora nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività.

Per non perdere le agevolazioni, l’abitazione deve essere venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Il mutuo

Scegliere tra l’affitto e la proprietà un tempo faceva grande differenza, perché il mutuo era una spesa fissa troppo importante e soprattutto, che impegnava per buona parte della vita.

Adesso non è esattamente così, perché i prezzi degli affitti, specialmente nelle principali città, sono decollati e invece a ridursi all’osso sono stati i costi dei mutui, tanto che se si mettesse a confronto la rata di un finanziamento a medio-lungo termine e quella di un affitto, in buona parte delle città italiane vincerebbe il mutuo.

Tuttavia per accendere un mutuo bisogna disporre di una somma iniziale e includere anche i costi necessari al rogito e alle imposte: se non si ha niente da parte, diventa difficile.

Se invece si parte con un gruzzolo, allora sappiate che questo è il momento ideale per chiedere un mutuo, perché i tassi sono ai minimi storici e rimarranno così ancora per qualche anno.

Per farsi un’idea di quanto costi acquistare casa con un finanziamento è possibile consultare la guida “Come scegliere il mutuo?”, che risponde ai mille quesiti che accompagnano la scelta di un prodotto finanziario complesso quale è il mutuo.

Per farsi un’idea di quanto possa costare effettivamente, la cosa più utile è procedere con una simulazione. Su MutuiOnline.it è possibile richiedere un mutuo acquisto prima casa con le migliori offerte del mercato giorno per giorno.

A cura di Paola Campanelli
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