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Mutui: i tassi sfidano le leggi del mercato

14/09/2018 in “MutuiOnline informa

Mutui: i tassi sfidano le leggi del mercato

Tornano a crescere i mutui per l’acquisto della prima casa nel terzo trimestre dell’anno, mentre le surroghe perdono terreno sia dal lato della domanda (48,7% contro il 50,7% del trimestre precedente), sia da quello dell’offerta (42,8% adesso contro 45,1% precedente).

Una svolta necessaria, che in più occasioni era stata auspicata in favore di una crescita organica del mercato dei mutui, dominato negli ultimi due anni da una percentuale di sostituzioni di finanziamenti che ne avevano alterato il naturale corso.

Sono i dati dell’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, che fanno il punto sulla situazione dei mutui nel terzo trimestre dell’anno, fornendone una comparazione con i periodi precedenti e i cambiamenti in atto di un mercato che sembra ultimamente riservare continui colpi di scena.

Come quello dei tassi di interesse, che sfidano ancora una volta le leggi del mercato segnando l’ennesimo ribasso: 1,80% il tasso medio fisso (era 1,82% il secondo trimestre) e 0,79% quello variabile (stabile dal maggio scorso). Questa volta però il calo non è da imputarsi a una riduzione dell’Eurirs, che si sposta in avanti di un leggero 0,01% stabilendosi all’1,43% (Irs a 20 anni), ma alle condizioni praticate delle banche, che hanno azzerato lo spread, cioè il guadagno applicato sul tasso fisso di riferimento del mercato.  

Una situazione favorevole dettata dall’alta competizione tra gli istituti di credito, che si accontentano di ricarichi minori, specialmente per i clienti più solidi e gli importi richiesti più contenuti, ma lavorano piuttosto sulla fidelizzazione, sicuri che difficilmente in futuro tassi più bassi di quelli attuali indurranno i mutuatari a “tradire” la propria banca trasferendo il mutuo alla ricerca di condizioni migliori.

Il fascino del tasso fisso

A segnare un nuovo primato nelle rilevazioni di questo terzo trimestre del 2018 c’è ancora una volta la domanda di mutui a tasso fisso, cresciuta di quasi un punto percentuale e arrivata a occupare l’83,4% del campione rilevato. Recupera invece ben due punti percentuali il dato dell’offerta, con le erogazioni che raggiungono l’86,9%.

Con un differenziale tra tasso fisso e variabile sotto l’1%, il mutuo a tasso fisso non solo mette al riparo dai futuri aumenti specialmente quando il periodo di ammortamento è lungo, ma consente di pagare comunque una rata contenuta e solo leggermente più alta rispetto al tasso variabile: una sorta di quota assicurativa che offre in cambio la tranquillità per l’intera durata del finanziamento.

20 anni la durata più gettonata

Un terzo delle richieste di mutui (33,2%) sono per piani di ammortamento di 20 anni, una durata che consente di ottenere condizioni ancora vantaggiose sul finanziamento. Più alta la percentuale dal lato delle erogazioni (38,1%), che guadagna quasi otto punti percentuali rispetto al trimestre precedente.

Un buon 21,8% della domanda è per durate tra i 30 e i 40 anni (21,8%), mentre le concessioni si limitano a soddisfarne solo il 17,9%.

Importi: le erogazioni superano le richieste

L’importo prevalente, sia dal lato della domanda che da quello dell’offerta, è l’intervallo 50.000-100.000 euro (36,5% e 36,4%), ma un buon 34,2% di concessioni sono per somme comprese tra i 100.000 e i 150.000 euro, quando lo stesso valore segna per la domanda il 31,8%.

Cresce leggermente la richiesta di somme inferiori ai 50.000 euro (6,3% contro 5,8% precedente), preferendo in questo caso probabilmente il mutuo al prestito personale per le condizioni di gran lunga più favorevoli.

Riguardo al loan-to-value, la percentuale di finanziamento rispetto al valore della casa, il 35,1% richiede dal 70 all’80% (percentuale che si riduce al 27,5% per le concessioni), seguita dal 17,4% della percentuale 60-70%, che per le erogazioni diventa il 22,3%.

Il terzo intervallo più richiesto ed erogato è per una somma che corrisponde a un valore tra il 40 e il 50% del valore dell’immobile (14,8% e 15,1% rispettivamente).

Il profilo tipo del mutuatario

Le domande di mutuo arrivano principalmente da soggetti che risiedono nel nord Italia (41,4%), hanno dai 36 ai 45 anni (43,3%), un impiego fisso (82,9%) e un reddito tra i 1.500 e i 2.000 euro (36,9%).

Abbastanza allineati i dati dal lato delle erogazioni, con qualche scostamento sulle percentuali. Il 50,0% è del Nord, ha un’età tra i 36 e i 40 anni (44,1%) e un lavoro a tempo indeterminato (85,0%). Coincide quasi completamente il dato sulla classe di reddito di chi riceve un mutuo, che nel 36,7% dei casi ha uno stipendio tra i 1.500 e i 2.000 euro.

Tasso fisso verso tasso variabile: un esempio

Attraverso il comparatore di MutuiOnline.it, che fornisce quotidianamente le offerte migliori sul mercato dei principali istituti di credito – si legga a questo proposito la nostra analisi mensile nella news "I mutui più convenienti di settembre 2018" - vediamo adesso quanto costa scegliere un tasso fisso rispetto a un meno sicuro tasso variabile, simulando all’11 di settembre la richiesta da parte di un residente nella provincia di Milano che necessita di 100.000 euro a 20 anni per un valore dell’immobile da acquistare di 200.000 euro.

La migliore occasione di mutuo a tasso fisso è proposta da Banca Credem, con una rata mensile di 468,87 euro al mese al Tasso Fisso dell’1,20% (IRS+0,20%) e Taeg 1,54%. Le spese di istruttoria sono di 1.200,00 euro, quelle di perizia di 280,00 euro. Queste condizioni sono valide per operazioni gestite online da nuovi clienti, fino al 31 ottobre (data invio richiesta) e per mutui stipulati entro il 31 dicembre 2018.

Se invece si optasse per un tasso variabile, sarebbe quella di Unicredit la soluzione più economica. Mutuo Unicredit Tasso Variabile ha una rata di 436,94 euro mensili al Tasso Variabile dello 0,48% (Euribor 3M+0,80%) e Taeg 0,64%. Spese di istruttoria e perizia sono rispettivamente  di 500,00 e 211,06 euro, mentre le spese periodiche sono gratuite.

La differenza tra la sicurezza del fisso e l’aleatorietà del variabile, per somme richieste inferiori o uguali al 50% del valore dell’immobile, in questo caso è veramente minima: meno di 32 euro al mese.

A cura di Paola Campanelli
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