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Mutuo prima e seconda casa: le principali caratteristiche e differenze

7/03/2018 in “MutuiOnline informa

Acquistare una seconda casa attraverso un mutuo, nelle condizioni di mercato attuali, può costituire una scelta particolarmente conveniente, dato che i tassi continuano ad essere molto contenuti.

Chi ha disponibilità economica, investe su abitazioni da adibire a seconde case o anche ad hosting. Laddove il capitale non è sufficiente a coprire l’intero acquisto, sempre più spesso ci si rivolge agli istituti di credito per l’accensione di un mutuo seconda casa. La convenienza è motivabile guardando alcuni dati: ad esempio, nella sezione migliori mutui seconda casa del sito MutuiOnline.it è possibile visionare le soluzioni più convenienti per i finanziamenti appositamente pensati per la seconda casa.

Al 07 marzo, facciamo una simulazione a tasso fisso per un impiegato 45 anni, residente a Roma, reddito 2.600 euro mensili, importo mutuo 110.000 euro, valore immobile 160.000 euro, durata mutuo 20 anni per acquisto seconda casa.

La proposta più conveniente a tasso fisso è Mutuo Unicredit Tasso Finito di Unicredit , con una rata mensile di 540,98 euro, Tan 1,70% e Taeg 2,07%.

A tasso variabile, abbiamo tra le proposte più convenienti Mutuo a Tasso Variabile Online Acquisto di Banca Sella, con una rata mensile di 488,37 euro, Tan 0,64% e Taeg 0,96%.

Stando ai recenti sondaggi in ambito creditizio realizzati dall’Agenzia delle Entrate e dalla Banca d’Italia, considerando globalmente i mutui prima e seconda casa, possiamo affermare che circa l’80% delle compravendite immobiliari dipende dall’accensione di un finanziamento in banca. I finanziamenti per la prima e la seconda casa presentano tuttavia differenze in ambito agevolazioni fiscali e tassazione. 

Mutui prima e seconda casa: le principali differenze

Il ricorso al mutuo per l’acquisto di un immobile costituisce una circostanza piuttosto ricorrente che porta a considerare lo stesso un tutt’uno con l’atto di compravendita (trasferimento di proprietà). È necessario tuttavia distinguere tra atto di compravendita e atto di mutuo in modo da cogliere le opportunità di agevolazione fiscale che le leggi riservano alle due diverse fattispecie:

  • Compravendita immobiliare-  Agevolazioni “Prima casa”
  • Mutuo ipotecario -  Agevolazioni “Abitazione principale”

Partiamo dalla definizione di “prima casa”

Quando si fa riferimento alla “prima casa”, si intende un immobile, non di lusso, che gode ai fini fiscali di particolari agevolazioni all’atto dell’acquisto (compravendita). Va precisato pertanto che la “Prima casa” non coincide necessariamente con il primo immobile di cui si ha la proprietà rispetto ad un secondo immobile che si intende acquistare; devono essere presenti precisi requisiti immobile/acquirente i cui dettagli sono trattati nella nostra voce Prima casa.

In presenza di “Prima casa” si ha diritto ad agevolazioni che consistono in un significativo abbattimento delle imposte previste nell’atto di compravendita dell’immobile derivanti dal trasferimento di proprietà. L’acquirente infatti potrà godere della riduzione dell’imposta di Registro dal 9% al 2% mentre in presenza di operazioni soggette ad IVA questa sarà ridotta al 4% rispetto all’aliquota ordinaria del 10%; per maggiori dettagli ed ulteriore casistica si rimanda alla nostra guida Come acquistare casa.

Vediamo ora cosa si intende per “abitazione principale”

La destinazione ad “abitazione principale” dell’immobile comporta particolari vantaggi per chi ha ottenuto un mutuo bancario per l’acquisto di un immobile. Questi vantaggi consistono nella possibilità di detrarre ai fini IRPEF importanti voci di “spesa” che maturano a seguito dell’erogazione del mutuo o durante il trascorrere del tempo; tra queste le più significative sono:

  • onorario del notaio connesso all’atto di mutuo ipotecario
  • spese di perizia
  • spese di istruttoria
  • imposte per sostituzione o cancellazione di ipoteche
  • interessi passivi pagati su base annuale dal mutuatario

La detrazione è possibile in presenza di mutui ipotecari concessi per l’acquisto di immobili ad uso abitativo adibiti ad “abitazione principale”; a tal fine si considera “abitazione principale” l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Ulteriori agevolazioni connesse all’abitazione principale sono previste in ambito comunale, per maggiori dettagli si rimanda alla nostra voce Abitazione principale.

In generale, quando si parla di “Mutuo prima casa” si intende quel mutuo che la banca eroga in presenza di particolari condizioni fiscali che acquirente ed immobile soddisfano e che per la significativa importanza sociale dell’acquisto è generalmente accompagnato da un costo totale del (TAEG) più basso rispetto a quello di un mutuo “Seconda casa”.

Allo stesso tempo la “prima casa” è spesso anche “abitazione principale” per cui è abitudine comune “sommare” i vantaggi fiscali legati all’operazione di compravendita con quelli attribuiti all’operazione di mutuo e godere di entrambi.  

Come trovare il mutuo seconda casa più conveniente

Gli istituti di credito tendono ad applicare costi di istruttoria e tassi maggiori per le seconde case. E’ però possibile far fronte a questi problemi di natura economica confrontando le offerte attraverso un comparatore come MutuiOnline.it.

A cura di Alessia De Falco
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