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Mutui: le previsioni per il nuovo anno

5/01/2018 in “MutuiOnline informa

Mutui: le previsioni per il nuovo anno

In tempi di bilanci per un anno che si è appena chiuso e di previsioni per il nuovo arrivato, i numeri ci aiutano a comprendere lo stato dell’arte di un mercato dei mutui tendente a una stabilità che ben fa sperare chi fa i conti con le prospettive più solide del medio lungo termine.

Il punto sulle compravendite

Le previsioni per l’anno appena concluso sono di una chiusura a +5%, con un volume delle transazioni vicino alle 545 mila unità, l’11% in meno rispetto alle glorie del 2016 e il 36,6% in meno paragonato all’ultimo anno prima della crisi, il 2006.

Il punto sui mutui

A incoraggiare le compravendite e fare da motore ci sono sicuramente le condizioni favorevoli sul mercato dei mutui. In Italia attualmente si ricorre a un mutuo in circa la metà delle operazioni immobiliari e, nonostante gli anni scorsi abbiano smaltito buona parte delle surroghe possibili tra chi sta pagando un mutuo, il 2018 si porterà dietro ancora residui di insoddisfatti che si decideranno a cambiare le condizioni del proprio finanziamento in corso.

Un 2018 di tassi ancora bassi

La rassicurazione sul costo del denaro ai minimi arriva direttamente dal presidente della Bce Mario Draghi che, dopo la conferma del prolungamento del Quantitative easing per questo anno (seppure a condizioni differenti rispetto al passato) dichiara: “ci attendiamo che i tassi rimangano su livelli pari a quelli attuali per un prolungato periodo di tempo e ben oltre l’orizzonte dei nostri acquisti netti di attività”.

A sostenere una visione positiva sull’anno appena incominciato anche Roberto Anedda, secondo il quale non c’è all’orizzonte la probabilità che venga alzato il costo del denaro. “Il mercato dei mutui non avrà volumi particolarmente rilevanti, così come il mercato delle compravendite, continuando a crescere con una struttura positiva ma in un orizzonte di lungo termine e con numeri e ritmi adatti a un mercato più riflessivo, di conservazione del valore del capitale”, commenta il direttore marketing di MutuiOnline.it.

Tassi fissi ancora sotto il 2%

Per l’intero 2018 potremo avere tassi che non si discostano da quelli attuali, con le migliori offerte per il fisso e le durate tra i 20 e i 30 anni (oltre il 70% delle erogazioni complessive di mutuo) che si attesteranno ancora su valori inferiori al 2%, soglia percepita dalle famiglie come garanzia di sicurezza di fronte alle incertezza e alle fluttuazioni del mercato.

Tassi variabili ancora dall'1,65%

Attualmente chi stipula un mutuo a tasso variabile ha costi minori dell’ordine di 100-150 punti base. Le migliori offerte partono dall’1,65% e per chi sarà interessato a fare un mutuo il consiglio è monitorare il mercato confrontando le offerte delle banche che si stanno giocando le condizioni più vantaggiose nella storia dei finanziamenti, cercando il Taeg (Tasso effettivo annuo globale, che include interessi e tutti gli altri oneri) più conveniente e valutando due parametri fondamentali che determinano il costo del finanziamento.

L’importanza del loan-to-value

Più semplicemente, prima di scegliere un mutuo è bene considerare la percentuale del valore dell’immobile da finanziare. È noto che attualmente le condizioni di favore delle banche sono subordinate proprio a questo parametro, che sarà tanto più basso quanto minore sarà il rischio a carico della banca e lo spread che questa praticherà sul finanziamento.

La centralità della durata

Più è lungo un mutuo, più sarà oneroso. Il tempo di durata del piano di ammortamento alza il rischio della banca e così il costo del finanziamento, pur riducendo il peso della rata: basti guardare gli indici Eurirs e la differenza di valore a seconda che si prenda in considerazione un periodo di 5 o 30 anni. E ricordare che sulle durate brevi il variabile è nella maggior parte dei casi vincente, perché al riparo da futuri aumenti dei tassi di interesse.

Risparmiare oltre 700 euro l’anno con MutuiOnline.it

Anche in periodi di mercato in cui il costo del denaro è molto basso, i tassi sui mutui non sono tutti uguali, e le differenze da una banca all’altra possono essere molto elevate, fino a oltre l’1,00%. E per quanto sembri una piccola cifra, se la si moltiplica per l’importo del mutuo e la sua durata, magari venti o trenta anni, l’aggravio di costo per una scelta non ottimale può diventare estremamente pesante.

Per un calcolo oggettivo del risparmio potenziale, MutuiOnline.it si basa sulla mutuo, ognuna delle quali comprende tutte le migliori offerte esistenti in quel preciso momento per quei particolari parametri, una per ogni banca disponibile. Ne deriva così un quadro estremamente fedele delle diverse condizioni di mutuo, differenziate tra loro per parametri dell’operazione, varietà demografica, profilo del cliente e politiche commerciali dei singoli istituti di credito.

Un esempio per misurare la convenienza

La richiesta di un impiegato quarantenne residente a Milano per un importo di 135.000 euro e durata di 25 anni (valore dell’immobile 180.000 euro), avrà come risposta più conveniente di mutuo a tasso fisso Mutuo Domus Fisso di Intesa Sanpaolo. La rata è di 562,40 euro mensili al Tan dell’1,85% e Taeg 2,04%, le spese di istruttoria ammontano a 850 euro, quelle di perizia a 320 euro. Se il loan-to-value è inferiore al 50%, il tasso per una durata di 20 anni è dell’1,60%; se invece il rapporto tra l'importo del mutuo e il minore fra il prezzo di acquisto e il valore di perizia dell'immobile cauzionale è superiore al 50%, allora lo stesso tasso sarà pari all’1,65%.

Se si opta per una soluzione a tasso variabile con gli stessi parametri, il mutuo migliore in assoluto è quello di Unicredit con una rata di 500,69 euro mensili al Tan dello 0,87% e Taeg 1,00%. Spese di istruttoria e perizia sono rispettivamente di 500 e 211 euro, mentre sono gratuite le spese periodiche. Unicredit offre ai suoi clienti la possibilità di scegliere tra i seguenti servizi:
Taglia Rata, per sospendere il pagamento della quota capitale fino ad un massimo di 12 mesi
Riduci Rata per allungare il piano dei pagamenti fino ad un massimo di 48 mesi;
Sposta Rata per slittare in avanti il piano dei pagamenti fino ad un massimo di tre mesi
Questi servizi sono attivabili su richiesta del cliente a partire dal ventiquattresimo mese successivo all’erogazione, in presenza di regolare ammortamento.

A cura di Paola Campanelli
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