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Casa: conviene ancora acquistarla?

20/12/2017 in “MutuiOnline informa

L’acquisto di una casa è uno dei punti fermi della cultura degli italiani, sia che essa abbia la finalità di prima abitazione, o che sia l’investimento dei risparmi di una vita.

Più volte abbiamo parlato anche della convenienza di vivere in un immobile di proprietà piuttosto che pagare un affitto a fondo perduto e nella news "Perché conviene acquistare casa", si è evidenziato come si possano trovare immobili a costi particolarmente accessibili, merito della maggiore facilità delle banche a erogare un mutuo e dei prezzi abbordabili degli alloggi dopo cinque anni di continui ribassi.

Il vantaggio è stato recentemente quantificato grazie ai risultati di una simulazione compiuta da L’Economia del Corriere in un’indagine che ha utilizzato i dati dell’ultimo Osservatorio di Nomisma.

La ricerca si basa sull’analisi di tre appartamenti-tipo, quattro stanze da 110 metri quadrati in zona centrale, trilocale da 80 metri nel semicentro e bilocale da 60 metri in periferia, posizionati nelle sei città italiane con il maggior numero di abitanti. L’acquisto prevede che si possa usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa (imposta di registro al minimo e esenzione TASI), simulando sia un pagamento cash che il ricorso a un mutuo pari al 60% del valore dell’immobile.

Comprare in contanti tre locali in una zona semicentrale di Milano consente di ottenere una plusvalenza dopo 8 anni, grazie al risparmio sull’affitto che altrimenti si sarebbe pagato, di oltre 83 mila euro, una cifra che si ottiene supponendo valori immobiliari che nel periodo restano stabili. A oltre 75 mila euro ammonta invece il profitto che si realizzerebbe a Roma. In generale il range di guadagno va da un minimo di 13.800 euro, ipotizzando un acquisto a Palermo con una svalutazione in 8 anni del 10% del prezzo, fino a un massimo di 174.800 euro proprio nella Capitale, se si verificasse una rivalutazione del 10% sull’importo speso.

Il bilancio sarebbe positivo anche per coloro che acquistano stipulando un finanziamento (a tasso fisso), anche se ovviamente con guadagni più contenuti. Le cifre si attestano sui 62 mila euro nella metropoli lombarda e a quasi 56 mila nel capoluogo laziale, un conto che per l’investitore rimane positivo anche se la casa si deprezzasse del 10%.

Pagare un affitto e mantenere i soldi per la compravendita vincolati in un BTP, significa invece intascare cedole leggere (un rendimento poco sopra l’1%) e intaccare il capitale del 5% all’anno se la locazione la si paga con i risparmi.

L’ultimo esperimento del Corriere considera l'affitto a un inquilino per ottenere un guadagno, un’analisi che prende come riferimento le tre tipologie di immobili dell’acquisto. Nelle due principali città, Milano e Roma, un trilocale in affitto in zona centrale consente di incassare in media un canone di 24.100 euro e 28.300 euro rispettivamente. Un bilocale di 80 metri quadri circa affittato in zona semicentrale frutta 13.700 euro a Milano e 12.600 euro a Roma. Sulla metratura più piccola, situata in zona periferica, si guadagna in media con la locazione 6.300 euro a Milano e 6.900 euro a Roma.

Una eventuale vendita dell'immobile dopo otto anni tiene conto delle spese relative all'acquisto di un immobile che non viene utilizzato come prima casa, perdendo in buona parte dei casi la possibilità di accedere alle agevolazioni e dovendo sostenere spese aggiuntive (IMU, TASI, cedolare secca sul canone, ecc). Per un trilocale semicentrale a Milano, se si riesce a rivendere la casa allo stesso prezzo a cui la si è comprata, si ottiene una plusvalenza di 44 mila euro in 96 mesi (rendimento annuo dell’1,8%), un’entrata che scende a 39 mila euro a Roma (1,7%): qualora l’immobile risultasse a fine periodo svalutato del 10%, l’introito diventerebbe quasi nullo in entrambi i casi. Su un bilocale in periferia si guadagnano rispettivamente 19 e 23 mila euro, mentre con una perdita di valore del bene del 10% si otterrebbero poco più di 6.000 euro in otto anni a Milano e 10 mila euro a Roma. 

Ricordiamo che sempre più famiglie decidono di affrontare la spesa della casa tramite un mutuo, una prassi sottolineata nell’articolo "Mercato immobiliare, si acquista soprattutto tramite mutuo". Per scegliere la soluzione di prestito più adatta alle proprie esigenze basta cercarla su MutuiOnline.it, il portale che permette di effettuare una comparazione dei mutui più convenienti presenti sul mercato. Simulando al 12 dicembre 2017 la richiesta di un lavoratore dipendente – trentacinquenne della provincia di Arezzo, mutuo prima casa di 140.000 euro a 20 anni e valore dell’immobile di 200.000 euro – risulta quale miglior prodotto a tasso fisso e gestione in filiale quello offerto da UniCredit. Con Mutuo Unicredit Tasso Finito è possibile versare una rata mensile di 688,52 euro al Tan dell’1,7% e Taeg dell’1,86%. Le spese sono quelle di istruttoria per 500,00 euro e di perizia per 211,06 euro. Il prodotto annovera tra i servizi il Taglia Rata, utilizzabile per sospendere il pagamento della quota capitale fino ad un massimo di 12 mesi.

Volendo gestire il finanziamento totalmente online meglio scegliere IW Bank. L’Istituto prevede una rata di 695,05 euro, a un tasso dell’1,8% (Taeg 1,91%), con spese di istruttoria di 600 euro mentre quelle di perizia e di gestione sono pari a zero. Il prestito finanzia massimo l’80% del minore tra il valore di perizia dell'immobile e l'importo di compravendita dichiarato in atto ma solo per gli edifici appartenenti alle classi energetiche A e B. La percentuale scende al 70% per gli alloggi con classi energetiche diverse.

A cura di Paola Campanelli
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