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Mutui, come scegliere il piano di ammortamento?

17/10/2017 in “MutuiOnline informa

Mutui, come scegliere il piano di ammortamento?

Il piano di rimborso è uno degli elementi più importanti per valutare la convenienza e la sostenibilità di un mutuo: la sua definizione influenzerà in parte il tasso di interesse da pagare e, di conseguenza, la quota mensile della rata.

Nella FAQ "Quanto può durare un mutuo?" abbiamo specificato che il periodo del finanziamento varia da un minimo di 5 anni a un massimo di 30 anni, anche se di recente alcuni istituti eroganti arrivano a offrire soluzioni di 35-40 anni. Tuttavia la preferenza per un piano di ammortamento più lungo renderà più alti gli interessi richiesti dall’istituto di credito, che dovrà tener conto di un maggiore rischio di insolvenza del cliente. Viceversa, un piano di rimborso troppo breve fa gravare maggiormente sul risparmiatore la quota mensile, anche se lo spread applicato sul prestito dalla banca è minore. 

Il periodo potrebbe influire anche sulla tipologia di tasso scelta, con il fisso che si rivela meno vantaggioso per un mutuo con durata inferiore ai 15 anni. Le stime parlano infatti di un Euribor (l’indice di riferimento per il tasso variabile) ancora negativo nel breve-medio periodo, un trend che dovrebbe tenere la rata del prestito indicizzato ai bassi livelli attuali e garantire una maggiore convenienza rispetto alla rata costante.   

I dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it dicono che i mutui a 20 anni sono quelli più gettonati sia dai futuri acquirenti che dagli intermediari, visto che entrambi hanno superato la quota del 30% sul totale nel trimestre luglio-settembre. Dal rapporto risulta che la domanda per i prestiti con durata superiore ai 30 anni è del 22,9% mentre l’offerta si ferma al 17,6%, segno che gli intermediari sono comunque restii a consigliare piani di rimborso troppo lunghi.   

Il bollettino analizza anche altre caratteristiche dei finanziamenti per la casa: nella seconda parte dell’anno si registra la leadership dei mutui erogati per acquistare la prima casa, saliti al 45,1% del totale contro il 41,3% del secondo trimestre e il 33% dei primi tre mesi. La portabilità del mutuo scende al 44%, segnando un calo di oltre il 5% rispetto al dato di aprile-giugno (49,7%) e del 19% su quanto rilevato nel 2015.

La prima abitazione è stata anche la finalità più domandata dai clienti, con il 44,4%, ma aveva già conquistato la posizione più alta nel precedente trimestre, quando aveva superato la surroga di 0,5 punti (rispettivamente 44,1% e 43,6%).

Per quanto riguarda gli importi finanziati si osserva una riduzione di quelli erogati nel terzo trimestre, che con poco più di 122.500 euro (1300 euro in meno) tornano ai livelli della fine del 2016. Stabile invece la somma per quelli richiesti, ora a 126.004 euro, un trend che si ripete anche se si confronta l’ammontare del 2017 con quello dello scorso anno (circa 126.900 per entrambi).

Trend crescente per la percentuale dei prestiti concessi con loan-to-value compreso tra il 71 e l’80%, ora al 28,9%; stessa sorte per la scelta dei clienti, che optano per lo stesso range nel 36,3% dei casi. Nella FAQ "Qual è l'importo massimo che può essere richiesto?" abbiamo specificato che la somma massima finanziata dalle banche non supera l'80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca, anche se esistono delle eccezioni. Fornendo ulteriori garanzie, come l’apertura di una fideiussione oppure un pegno su titoli di Stato corrispondente al 20% del finanziamento concesso, è possibile arrivare anche al 100% del prezzo della casa.

Infine un cenno sull’età dei mutuatari, con la prevalenza di richieste da parte delle classi 36-45 anni (43,8%) e 26-35 anni (25,1%). Stabile la quota dei prestiti concessi ai più giovani, che nel 2017 resta attorno all’1%. Un’opportunità per gli under 35 può arrivare dal Fondo di Garanzia prima casa, di cui si può leggere nella news "Fondo di garanzia 2017: chi ha diritto e come richiederlo", che consente di ricevere una copertura del 50% della quota capitale del mutuo, per un massimo di 250.000 euro. Il finanziamento copre sia l’acquisto dell’immobile che l’eventuale ristrutturazione e gli interventi per il risparmio energetico.

Ricordiamo che i mutui più convenienti passano sempre dal confronto delle offerte su Mutuioline.it, il portale di comparazione più utilizzato in Italia.

Considerando all'11 di ottobre l’ipotesi che un 35enne di Milano richieda 135.000 euro a 25 anni per un valore della prima casa di 180.000 euro, risulterà come soluzione più conveniente a tasso fisso Mutuo Promo-Tasso Fisso della Banca Popolare di Lodi. La rata da corrispondere è di 577,48 euro al Tan del 2,08% e Taeg 2,25%. Le spese da sostenere sono quelle di istruttoria di 600 euro e perizia per 320 euro. Qualora la scelta ricada sul variabile, si distingue Deutsche Bank che con Mutuo Pratico a Tasso Variabile permette di versare 506,34 euro (Tan 0,96% e Taeg 1,07%): costi di perizia e istruttoria sono più alti, 950 e 390 euro.

A cura di Paola Campanelli
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