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Presente e futuro della surroga

27/03/2017 in “MutuiOnline informa

Presente e futuro della surroga

Era il 2007, esattamente dieci anni fa, quando il mercato dei mutui, allora nel momento di massimo vigore dei tassi di interesse, subiva uno scossone importante. La causa era da ricondursi a una serie di provvedimenti che andavano a toccare due aspetti cruciali dei finanziamenti garantiti da ipoteca su immobile: la portabilità e l’estinzione anticipata.

Per quanto attiene al secondo aspetto, la legge Bersani ha per la prima volta garantito la possibilità di rimborsare parzialmente o per intero il finanziamento prima del suo termine senza alcuna penale. L’altra liberalizzazione concessa dal decreto consentiva di spostare il mutuo a un’altra banca in maniera completamente gratuita e dava inizio alla ben nota surroga. Da allora, gli italiani hanno acceso i mutui a cuore più leggero, sicuri che se un giorno il mercato avesse confutato la loro scelta, la ricontrattazione delle condizioni con una nuova banca sarebbe stata consentita e soprattutto, senza costi. Un bel salto in avanti, che inizialmente ha convinto una piccola fetta di mutuatari facendo segnare un 4% di surroghe lo stesso anno dell’approvazione della legge, ma che è diventato poi un vero e proprio fenomeno, come abbiamo avuto modo di sottolineare di recente in "Sì ai mutui online: ecco i vantaggi dall’accensione alla surroga". 

Per i pochi che ancora non la conoscessero, la surroga è un contratto che prevede il trasferimento di un mutuo ipotecario dall’originario istituto bancario a uno nuovo, che subentra a condizioni più favorevoli per il mutuatario. La sostituzione del mutuo non prevede difatti oneri o costi aggiuntivi, né il consenso della banca originaria

Le ultime rilevazioni dell’Osservatorio di MutuiOnline.it parlano per questa prima parte dell’anno del 49,5% di surroghe sul totale delle richieste di mutuo, in calo rispetto al 56,8% dell’ultimo trimestre del 2016. Per contro, le banche si trovano a erogare ancora il 63,6% di finanziamenti con questa finalità, quando nell’ultimo trimestre del 2016 era il 56,9%. 

Ma qual è il destino delle surroghe e quale la tendenza per gli anni a venire? 

Bisogna dire che l’ondata di tassi ai minimi storici dello scorso anno e la ancora assoluta convenienza in questa prima parte del 2017 hanno indotto una buona percentuale di mutuatari non soddisfatti delle condizioni del proprio mutuo stabilite qualche anno fa a richiedere la surroga: gran parte delle operazioni è dunque già avvenuta. 

Attualmente un buon 75% delle surroghe ha come causale il passaggio al tasso fisso. È stato così nel momento in cui il confronto con il tasso variabile era di qualche decina di euro di scarto, ma allo stato attuale le condizioni favorevoli del fisso continuano a decretarne il successo. Lo abbiamo visto nella news "Perché il tasso fisso è ancora conveniente", come oggi sia possibile pagarlo a meno del 2%: nonostante la distanza con il variabile sia di 100 punti e l’indice Eurirs sia salito di 70 punti base, il prezzo di un mutuo a tasso fisso è lo stesso di quest’estate. Il perché è da imputarsi alla politica delle banche, che nella battaglia sul mercato del credito cercano di garantire spread molto bassi, tanto che in questo momento il miglior mutuo a tasso fisso è all’1,8%, esattamente come nel mese di agosto. 

Se allora chi ha appena surrogato, passando al tasso fisso più conveniente della storia dei mutui, è a posto fino alla fine del suo finanziamento, chi in futuro potrà domandare la surroga saranno coloro che hanno un variabile quando vedranno salire i tassi: ma questo non avverrà prima di quattro o cinque anni, comunque non prima del 2018. 

Per chi avesse intenzione di rivedere il suo mutuo, il suggerimento è quello di individuare prima di ogni cosa la soluzione più conveniente su MutuiOnline.it, inserendo nella ricerca proprio la voce ‘surroga’. Al 16 di marzo un impiegato di 45 anni residente a Roma, che domanda un importo di 150.000 euro a 20 anni, con un valore dell’immobile di 270.000 euro, troverà come soluzione migliore quella offerta da Intesa Sanpaolo. Mutuo Domus Fisso prevede una rata di 741,19 euro al Tan dell’1,75% e Taeg dell’1,85%. Le spese di istruttoria e perizia sono come si conviene per la surroga, pari a zero. La banca mette a disposizione gli sportelli delle filiali per i suoi clienti con orari flessibili.

A cura di Paola Campanelli
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