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Mutui al cento per cento: perchè non convengono

21/03/2017 in “MutuiOnline informa

immagine casaA volte si sente parlare di mutui per la casa che coprono l’intero valore dell’immobile: si tratta di prodotti molto particolari che permettono di ottenere una percentuale superiore rispetto alle soluzioni tradizionali. Infatti, come probabilmente sapete, normalmente un mutuo si attesta sull’80% del valore stimato dell’abitazione.

Ovviamente la prospettiva di ottenere un mutuo che copra tutto il valore dell'immobile fa gola a chi non ha molta liquidità a disposizione perchè rende più realizzabile il sogno di una casa di proprietà. Va però detto che non sempre, anzi, quasi mai, è conveniente finanziare il 100% del valore dell’immobile. Di seguito, anche attraverso alcune simulazioni, vediamo il perchè.

Partiamo dall’aspetto economico: un mutuo al 100% aumenta il rischio dell’operazione e questo si traduce in un incremento considerevole dei tassi di interesse e dello spread applicato al prestito: se inizialmente può non pesare più di tanto, occorre però valutare l’aggravio dei costi totali a fine mutuo, dato che si rischia di pagare l’immobile molto di più del suo valore.

Premettiamo che le banche sono molto restie a finanziare in toto l’acquisto e, nei rari casi in cui lo fanno, richiedono garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca iscritta sull’immobile. Di solito è prevista l’apertura di una fideiussione, oppure un pegno su titoli di Stato corrispondente al 20% del finanziamento concesso.

Ci sono regole precise per i mutui, fissate dal Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (Cicr): per esempio è stato stabilito che il mutuo concesso da una banca per l'acquisto di un immobile non possa superare l'80% del suo valore, e le eccezioni rientrano in casi particolari. Che fare allora? Il consiglio, specialmente con riferimento alle giovani coppie, è di valutare le offerte proposte dai vari istituti di credito prima di optare per una o per l'altra soluzione.

Come dicevamo nel nostro approfondimento "Mutui: i consigli per i giovani che vogliono comprare casa", specialmente se non si conosce bene la materia è opportuno utilizzare gli strumenti di MutuiOnline.it grazie ai quali, in pochi passaggi, si può calcolare la rata del mutuo, ottenere il Taeg del finanziamento o il suo piano di ammortamento, calcolare il risparmio fiscale, e valutare le opzioni di surroga o sostituzione.

Inoltre va ricordato che i giovani possono accedere al Fondo di garanzia prima casa. Come specificato nell'articolo "Fondo di garanzia 2017: chi ha diritto e come richiederlo", si tratta di un’agevolazione riconfermata dalla Legge di stabilità 2017 che consente di ottenere dallo Stato una garanzia sul finanziamento pari al 50% della quota capitale, a patto di rispettare determinate condizioni.

Laddove possibile, consigliamo però di valutare le soluzioni in cui il loan-to-value è pari o inferiore al 50%. Come spiegato nel nostro Glossario, l'LTV è dato dal rapporto tra l'importo di un finanziamento concesso dal creditore e il valore del bene che viene posto a garanzia. Solitamente, più è basso, migliori sono le condizioni dell’offerta.

Passiamo ora a fare qualche simulazione di mutuo: poniamo di voler acquistare un immobile del valore di 250.000 euro, sito a Firenze. Ipotizziamo di avere liquidità sufficiente a coprirne la metà, per cui il finanziamento richiesto sarà di 125.000 euro, a tasso variabile, per una durata ventennale.

In questo caso, al 14 marzo 2017, l’offerta migliore è di Credem, con rata mensile di 550,99 euro e Taeg 0,89%.

Se invece aumentassimo l’importo richiesto a 200.000 euro, mantenendo fissa la durata del finanziamento, la proposta più conveniente sarebbe di Banca Popolare di Milano, con rata mensile di 919,79 euro e Taeg 1,12%.

Come potete notare, fra una proposta e l'altra aumenta significativamente il Taeg, l’indice sintetico di costo che include gli interessi applicati all'importo totale del mutuo, le spese di istruttoria e di incasso delle rate (se previste dal contratto), le spese per eventuali assicurazioni (come ad esempio l'assicurazione incendio e scoppio), ed altri costi iniziali e periodici se contemplati nel contratto.

Un buon metodo per valutare il miglior finanziamento possibile è partire proprio dal calcolo del Taeg: a questo proposito, nella sezione delle guide e degli approfondimenti MutuiOnline.it mette a disposizione degli utenti uno strumento dedicato, facilmente consultabile e utilizzabile. Se invece desiderate fare una simulazione di mutuo gratuita, potete utilizzare il comparatore in homepage ed ottenere in pochi click il vostro preventivo. Se infine volete ulteriormente approfondire il tema dei mutui al 100%, rimandiamo alla domanda frequente Mutui al 100%: cosa sono?, che trovate sempre nella sezione delle Guide mutui di MutuiOnline.it.

A cura di Alessia De Falco
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