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Affitti a Milano: canone libero o concordato?

10/03/2016 in “MutuiOnline informa

canone affitto

Gli affitti tornano a rendere agli italiani nonostante i canoni si siano ridotti di una percentuale variabile tra il 15 e il 25%, discesa compensata dal calo dei prezzi degli immobili. Anche sugli affitti incombe infatti il peso del fisco, con le tasse sui canoni e le imposte patrimoniali che arrivano a decurtare la rendita di quasi il 60%.

Tuttavia, nel caso in cui si scegliesse di stipulare un contratto di affitto a canone concordato, la soluzione della cedolare secca consente di versare una tassa flat sugli affitti pari al 10% per i canoni relativi al quadriennio 2014-2017, mentre scatterà al 15% a partire dal 2018.

Ricordiamo che il canone concordato è un contratto di locazione a prezzi calmierati, con benefici non solo per gli inquilini ma anche per i proprietari, che hanno diritto a una cedolare secca più bassa, al 10%: l’unico sacrificio che comporta la scelta del canone concordato è che non può essere adeguato ogni anno all’Indice Istat, ma dovrà rimanere pressocché invariato. È necessario che il canone concordato sia stabilito con un accordo congiunto tra il Comune e le Associazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello locale, stabilendo insieme i criteri di valutazione degli immobili. Gli stessi criteri di valutazione dovranno poi incrociare quelli relativi alla zona di ubicazione dell’immobile, definendo così un canone minimo e uno massimo per ciascuna differente tipologia.

Un’analisi di Corriere.it, che si è servito dei dati sul comune di Milano forniti dallo Studio di Ricerca del Gruppo Tecnocasa, mette a confronto due tipologie di immobili – bilocale e trilocale – per misurare la convenienza del canone concordato rispetto a quello di mercato, anche sulla base delle differenti zone della città. Ne emerge che, se si tratta di un immobile di piccole dimensioni, non esiste alcuna convenienza ad affittare secondo canone concordato, ma se invece l’abitazione è di maggiori dimensioni, la valutazione cambia sulla base della zona dell’immobile.

La ricerca mette a confronto bilocali di 65 metri quadri e trilocali di 90 metri quadri situati in 20 zone differenti della città, mentre i canoni concordati prescelti sono quelli massimi applicabili per la seconda delle tre fasce tariffarie previste dall’accordo.

Nel caso dei bilocali, non è mai più conveniente ricorrere al canone concordato, visto che nel confronto quest’ultimo ne esce sempre penalizzato: a Brera, l’incasso annuo netto con canone concordato è 6170 euro, meno 5423 euro rispetto a quello previsto con canone libero.

Nel caso dei trilocali il discorso è differente: sempre a Brera continuerà a essere molto più redditizio il canone libero, visto che l’incasso annuo netto con canone concordato è di 8487 euro, -8073 euro rispetto a quello previsto con il primo. Un trilocale in zona Barona invece, consente di incassare un canone concordato netto annuo di 7011 euro, solo 27 euro in meno rispetto a un canone stipulato secondo libero mercato.

Lo scarto tra i due canoni è alto dunque nelle zone di pregio e si abbassa fino a diventare equivalente nelle zone periferiche. Il fenomeno è tanto più evidente quanto maggiori sono le superfici degli immobili in affitto, per il semplice motivo che, mentre nel canone libero, il costo si riduce all’aumento della metratura, il canone concordato tiene invece conto della metratura e fa un calcolo proporzionale a questa.

C’è da parte del Governo la volontà di sostenere la scelta del canone concordato da parte di chi affitta. Sul sito di Palazzo Marino, ad esempio, è possibile consultare una mappa interattiva che fornisce l’informazione in tempo reale delle tariffe applicabili per zone e metrature di immobili.

Allo stesso modo, l’Agenzia sociale per la locazione della Fondazione Welfare Ambrosiano ha lanciato Milano Abitare, un’iniziativa che mette in contatto proprietari disponibili a locare i loro immobili e potenziali inquilini con difficoltà ad accedere al mercato libero, offrendo a chi affitta un contributo che può andare dai 1200 euro ai 2000 euro, proporzionale alla durata del contratto di affitto, con in più un indennizzo per lo stesso proprietario nel caso di morosità dell’affittuario pari a massimo 18 mensilità.

A cura di Paola Campanelli
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