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Come acquistare casa: agevolazioni 2016

18/02/2016 in “MutuiOnline informa

detrazioni fiscali, leasing immobiliare, mutuoLa legge di Stabilità 2016 ha previsto numerose agevolazioni fiscali sulla casa. Ha riconfermato, anche per quest’anno, alcune misure in vigore anche negli anni precedenti e ha introdotto, inoltre, alcune importanti novità. La modalità con cui viene effettuato l’acquisto della casa determina il tipo di agevolazione di cui si può beneficiare.

L’acquisto dal costruttore da parte di un privato, una persona fisica, consente di detrarre dall’Irpef il 50% dell’iva pagata. L’immobile deve essere acquistato direttamente dall’impresa costruttrice entro il 31 dicembre 2016, fa fede la data del rogito notarile.
Questa misura è applicabile solo agli immobili a destinazione residenziale, di classe energetica A o B e la detrazione dovrà essere ripartita in 10 anni.

L’acquisto con leasing immobiliare permette al proprietario di ottenere la detrazione dall’Irpef del 19% sia dell’importo che paga mensilmente per canoni e oneri accessori sia sul prezzo versato a titolo di riscatto. Per ottenere tali agevolazioni, la casa deve essere acquistata con leasing nell’arco di tempo che va dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.
I giovani fino a 34 anni, con un reddito complessivo entro i 55mila euro e non già titolari di diritti di proprietà su altri immobili a destinazione abitativa, possono usufruire di tali vantaggi fino ad un tetto massimo di 8mila euro per i canoni e gli oneri accessori e per un importo che non sia superiore a 20mila euro per il riscatto. Per chi ha superato i 35 anni, invece, la detrazione del 19% avviene con importi dimezzati delle spese ammissibili, quindi: 4mila euro per i canoni e gli oneri accessori e 10mila euro per il riscatto.

Oggi, a differenza di qualche anno fa, le banche non concedono facilmente mutui che superino l’80% del valore dell’immobile. È invece molto facile che una giovane coppia non abbia ancora accumulato una cifra corrispondente al restante 20% per avviare l’operazione di finanziamento. Al costo dell’abitazione vanno sommate una serie di spese accessorie non indifferenti, come la percentuale per l’agenzia immobiliare, le spese notarili, le assicurazioni, ecc. Due giovani possono non essere in grado di affrontare subito un esborso così importante, per questa ragione il leasing immobiliare può essere valutato quale alternativa, perché sposta il pagamento della cifra più importante alla fine, con una maxirata finale per il riscatto dell’immobile. Coloro che decidono di stipulare un contratto di leasing immobiliare devono essere consapevoli di quanto sarà pesante chiudere il conto, ma è anche vero che avranno più tempo per organizzare un piano di risparmio che gli permetta di svolgere tale operazione in maniera più agevole.

La legge di Stabilità ha introdotto solo adesso questa opportunità, prima non esisteva, vedremo come sarà accolta dagli acquirenti e le modalità con cui il leasing per gli immobili abitativi verrà erogato (tassi di interesse e durate).

L’acquisto con mutuo ipotecario è il classico contratto con finanziamento della banca per cui è prevista la detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale. L’onere detraibile al 19% è costituito solo dagli interessi passivi pagati dal mutuatario per un immobile da destinare ad abitazione principale del mutuatario stesso o di un suo familiare entro, generalmente, un anno dall’acquisto, non dalla quota capitale della rata del mutuo. L’importo massimo annuale è di 4mila euro. Non è rilevante che l’immobile sia di nuova o di vecchia costruzione e quali siano le caratteristiche costruttive.
La detrazione è rivolta all’acquirente dell’immobile purché sia anche l’intestatario del contratto di mutuo. La detrazione spetta anche in caso di mutuo cointestato a più persone, o nel caso di più acquirenti con mutuo intestato solo ad uno.
 
Attenzione ai tempi: la destinazione ad abitazione principale deve avvenire entro un anno dall’acquisto, che a sua volta deve verificarsi nei dodici mesi successivi o antecedenti alla data di stipula del mutuo. In poche parole, si può prima acquistare la casa ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno acquistare l’immobile, l’importante è che il tutto avvenga entro un anno.
 
Anche in caso di separazione si può continuare a usufruire della detrazione fiscale, a patto che un familiare del coniuge separato (ad esempio un figlio o l’altro coniuge separato) abbia la dimora abituale nell’immobile finché non interviene la sentenza di divorzio. Se però si concorda, dando esecuzione al decreto di omologazione della separazione, che la quota di proprietà di un coniuge sia trasferita all’altro coniuge e quest’ultimo si accolli il relativo contratto di mutuo per la parte del primo, la detrazione spetta interamente all’ultimo, purché:
– l’accollo risulti formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata;
– le quietanze relative al pagamento degli interessi siano integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario, anche per la quota riferita all’ex coniuge.
Se nella sentenza di separazione risulta, ad esempio, in capo al marito l’obbligo di assolvere il debito relativo al mutuo contratto per l’abitazione, la detrazione spetta al marito – alle medesime condizioni formali (atto pubblico, quietanza integrata ecc.) e nel rispetto di quelle sostanziali – anche se il mutuo è intestato alla moglie.
 
Se, a seguito di divorzio, l’immobile perde la destinazione ad abitazione principale per un coniuge, quest’ultimo perde la detrazione, a meno che non vi dimorino i figli; se non vi dimorano i figli, ma solo l’ex coniuge, quest’ultimo mantiene il diritto alla detrazione, al 50% del limite ordinario, quindi di 2mila euro.
 
Il Bonus prima casa si arricchisce di un’importante novità: l’agevolazione per l’acquisto della prima casa consistente nel pagamento dell’iva al 4%, per chi compra direttamente dal costruttore, o dell’imposta di registro al 2%, per chi compra da privati. L’agevolazione che spetta a chi:
– acquista un fabbricato accatastato A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11
– fissa la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile o lo fa entro 18 mesi dall’acquisto. Lo stesso anche nell’ipotesi in cui l’immobile si trovi nel luogo ove il contribuente svolge il proprio lavoro.

La Legge di Stabilità 2016 ora consente di acquistare la casa con il bonus anche a chi ha già acquistato un altro immobile con l’agevolazione, a condizione che venda il precedente entro un anno dal rogito notarile.

A cura di Orsola Mallozzi
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