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Cedolare secca: facciamo chiarezza

2/12/2015 in “MutuiOnline informa

cedolare secca

La cedolare secca è un regime di tassazione agevolato, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva rispetto a tutte le altre forme di prelievo fiscale sul reddito derivante dalle locazioni.

Il regime alternativo consiste in un’aliquota fissa che di fatto sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro sul contratto di locazione, l’imposta di bollo di 16,00 euro. In sostanza, il locatore può decidere di avvalersi della cedolare secca optando per una tassazione che non avverrà in base al reddito ma solo al canone incassato, comunicandolo all'Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto o, in sede di proroga, a scadenza. Il vantaggio è anche per l’inquilino, al quale generalmente si addebita il 50% delle imposte di registro e di bollo.

La durata dell’opzione è per l’intera durata del canone di locazione, con la possibilità per il locatore di revocarla a ogni annualità.

Il calcolo viene effettuato applicando un’aliquota del 10% per i contratti di locazione a canone concordato e del 21% se la casa è affittata a mercato libero, da versare in due rate, acconto e saldo, sul 100% dell’importo del canone annuale.

L’aliquota ridotta del 10% si applica ai contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia (i cosiddetti comuni con carenze di disponibilità abitative) e nei comuni confinanti con gli stessi, nonché gli altri comuni capoluogo di provincia. Si applica anche ai comuni definiti ad alta tensione abitativa.

Inoltre il Dl 47/2014 ha disposto la stessa aliquota anche sui contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

La cedolare secca può essere applicata solo ai fabbricati a destinazione abitativa, iscritti al catasto urbano con le categorie da A/1 ad A/11 e alle relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali. Sono esclusi gli immobili con categoria A/10, uffici e studi professionali.

Sostituendo le imposte che il contribuente avrebbe pagato come titolare di redditi di fabbricati (previste nel quadro RB del modello Unico), l’opzione della cedolare secca può essere esercitata solo dalle persone fisiche e non dai professionisti, dalle società o da imprese.  

Il proprietario che sceglie l’aliquota sostitutiva deve rinunciare alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.

Il reddito assoggettato a cedolare concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici legati al possesso di requisiti reddituali, come la determinazione dell’Isee o la determinazione del reddito per essere considerato a carico.

Ma qual è a conti fatti la convenienza della cedolare secca? Occorre ricordare che l’IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone di locazione percepito, per questo l’eventualità della cedolare secca va valutata per ogni specifico caso, a seconda della situazione fiscale del contribuente.

Infine, le indicazioni su come versarla. Il pagamento dell’acconto va effettuato con il modello F24:

- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro

- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: la prima, del 40%, entro il 16 giugno, la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

A cura di Paola Campanelli
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