Mutui, cambiare conviene?

La surroga del mutuo è la formula di finanziamento di maggior successo del 2015, avendo fatto segnare nel primo trimestre un +710,7% rispetto al 2013 (dati Osservatorio Assofin-Crif-Prometeia).

A decidere di surrogare sono per lo più clienti che negli ultimi anni hanno stipulato un mutuo a tasso fisso, prima che gli istituti di credito abbassassero il costo del denaro al dettaglio. Tuttavia, anche chi ha stipulato in periodi più recenti potrebbe non essere soddisfatto della propria scelta e optare per un prodotto diverso o più vantaggioso di quello sottoscritto.

La surroga non è l’unica scelta presa in considerazione dal mutuatario: la rinegoziazione e la sostituzione del mutuo possono essere valide alternative.

Attraverso la prima è possibile modificare gli accordi e le condizioni del finanziamento nella stessa banca in cui lo si è contratto: in alcuni casi l’istituto, per evitare di perdere un cliente affidabile, decide di accogliere la richiesta. La rinegoziazione non prevede spese extra poiché si tratta di un mero accordo tra banca e cliente: niente costi per il notaio, per la perizia e per una nuova istruttoria.

Con la sostituzione, invece, si ottiene un nuovo finanziamento da un altro istituto di credito, con il quale estinguere il precedente: a differenza della surroga, non si tratta di un trasferimento. L’ipoteca sulla casa viene cancellata e riaccesa, comportando una serie di costi quali il notaio e le spese di apertura del nuovo prestito (perizia, istruttoria, polizza). Il vantaggio deriva dalla possibilità di richiedere più o meno liquidità rispetto al precedente importo e dalla libertà di scegliere il tipo di prestito più adatto alle proprie esigenze e alle condizioni che si ritiene più vantaggiose.

Anche a luglio gli Istituti propongono diverse soluzioni di mutuo: dalle nuove accensioni alla surroga, i finanziamenti risultano convenienti anche per loan to value (rapporto tra l'importo del finanziamento concesso e il valore dell’immobile) superiori al 50%.

Utilizzando il comparatore MutuiOnline.it è possibile confrontare i mutui più convenienti offerti sul mercato bancario. Il profilo tipo è quello di un quarantenne che finanzia l’acquisto della prima casa (valore di 200 mila euro) con un mutuo della durata di 25 anni e per un importo di 130 mila euro. La simulazione è stata fatta in data 2 luglio.  

I finanziamenti a tasso fisso più convenienti sono Hello! Home fisso di Hello! Bank e Mutuo Domus di Intesa Sanpaolo. Il primo prevede una rata mensile di 619,86 euro e un tasso del 3,05% (TAEG 3,17%): la spesa per la perizia ammonta a 250 euro, mentre nessun importo è dovuto per l’istruttoria. La quota mensile di Mutuo Domus è leggermente più bassa: 613,10 euro, con un Tan del 2,95% (TAEG 3,16%): spese per l’istruttoria e perizia ammontano rispettivamente a 600 e 320 euro.

Rate più basse per il prestito a tasso variabile: il Mutuo Webank Variabile di Webank propone un importo mensile di 531,37 euro e un interesse dell’1,69% (TAEG 1,86%), mentre non è richiesta alcuna spesa per l’istruttoria e la perizia.

Per chi decide di surrogare, le spese per istruttoria e perizia sono pari a zero poiché la portabilità del mutuo presso un’altra banca non prevede alcun costo.

Per lo stesso profilo tipo, tra i mutui a tasso variabile ancora il Mutuo Webank, con rata di 531,37 euro mensili e Tan dell’1,69% (TAEG 1,7%), mentre il più conveniente a tasso fisso è Mutuo Domus di Intesa San Paolo, con un esborso mensile di 613,10 euro e un tasso di interesse del 2,95% (TAEG 3,07%).