Il mattone diventa liquidità

Trasformare la casa in una fonte di liquidità: potrebbe essere questa la soluzione per chi è in età di pensione, in un momento in cui il futuro è incerto e il benessere diventa tutt’altro che garantito.

Una casa di proprietà può invece tramutarsi in una fonte di liquidità immediata, a disposizione nell’eventualità di spese improvvise o di un imminente bisogno di denaro.

Vediamo allora tutte gli strumenti sul mercato che lo rendono possibile, con relativi vantaggi e minus. 

Il prestito vitalizio ipotecario è una formula di recente istituzione. Importata dall’America e introdotta con la finanziaria del 2006, consente al suo titolare di almeno 60 anni di età di ottenere un mutuo consistente in una somma una tantum o in un’erogazione annuale. Il proprietario dell’immobile ipotecato e debitore non potrà pagare le rate ma fare solo rimborsi parziali, versare solo gli interessi o estinguere a un certo punto il debito. Ma potrà anche non versare nulla e lasciare ai propri eredi l’incombenza della restituzione delle somme di denaro.

L’onere per gli eredi, nel caso di debito pendente, sarà quello di provvedere entro 12 mesi dal decesso del titolare all’estinzione del mutuo: in alternativa, la banca procederà con la vendita dell’immobile e la liquidazione della differenza agli eredi.

La sostanziale di differenza tra un mutuo e un prestito vitalizio ipotecario è, oltre l’impossibilità di rimborsare le singole rate, il tasso di interesse a volte fino a tre punti più alto rispetto a quello dei normali mutui. In più, nel prestito vitalizio gli interessi si capitalizzano nel tempo, appesantendo in maniera importante il debito nel corso degli anni.

Attualmente l’unico prodotto di questo tipo disponibile sul mercato italiano è il Prestitosenior Mps. L’età minima del richiedente è 70 anni, per un 16% del valore di stima dell’immobile, che se ammonta ad esempio a 200mila euro, consentirà di ottenerne 32mila, percentuale che cresce con l’età del richiedente e che diventa il 23% per un 75enne e il 33% per un ottantenne.

Nel caso in cui si scelga di ricevere un vitalizio, un titolare di 70 anni di età avrebbe diritto a un prestito di 40 mila euro e un vitalizio di 3.963 euro annui per un massimo di 20 anni e a un tasso di interesse pari al 6,08%. Alla fine del periodo del vitalizio la somma da restituire ammonterebbe a 159.947 euro.

Molto più antico come strumento e soprattutto di derivazione nostrana, l’altra formula possibile di trasformare la casa in liquidità: la nuda proprietà esisteva al tempo dei Romani e consisteva, allora come adesso, nella cessione della proprietà dell’immobile riservandosi la possibilità di abitare la casa fino al suo decesso.

La percentuale di sconto che si può ottenere acquistando un’immobile secondo questa formula è subordinata evidentemente all’età del proprietario e alle sua aspettativa di vita. Durante l’occupazione della casa, il proprietario che ha venduto la nuda proprietà continuerà a pagare le spese di manutenzione ordinaria e le imposte.

La somma che è possibile realizzare cedendo la nuda proprietà è comunque più elevata rispetto a quella ottenuta con il prestito vitalizio. In questo caso, gli eredi sono completamente tagliati fuori, perché l’immobile passa formalmente di proprietà al nuovo acquirente.

Riguardo a tasse e imposte, il ministero ha redatto delle tabelle fiscali che determinano il valore dell’usufrutto di un immobile: l’acquirente dovrà infatti pagare l’imposta di registro non sul valore di mercato dell’immobile ma sullo stesso decurtato dell’usufrutto, appunto sulla nuda proprietà: se il proprietario ha ad esempio 75 anni e la casa un valore catastale di 100.000 euro, l’usufrutto sarà valutato al 35% del valore dell’immobile e l’acquirente pagherà l’imposta di registro sul 65% del valore, vale a dire 65 mila euro.

Un’ultima opzione per convertire il mattone in denaro è il prestito di liquidità, che comporta l’ipoteca sulla casa a fronte di una somma ricevuta per assolvere a impegni importanti sopraggiunti, come il pagamento di spese mediche, il finanziamento degli studi dei propri figli, l’apertura o il mantenimento di un’attività.

Il prestito di liquidità è uno strumento finanziario ben preciso, ma di fatto nella maggior parte dei casi le banche sono disposte a concederlo una volta valutato lo storico del cliente.

I vantaggi rispetto a un normale prestito personale sono importanti in termini di tassi di interesse, entità e durata del prestito. Ma trattandosi a tutti gli effetti di un mutuo, comportano le stesse spese necessarie per accende un finanziamento in caso di acquisto di un immobile: istruttoria, perizia, trascrizione. È sconsigliato dunque nei casi in cui le cifre non siano consistenti e sotto i 40 mila euro.