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Rent to buy: nuova normativa e fiscalità

9/02/2015 in “MutuiOnline informa

rent to buy

Introdotto ufficialmente con il decreto Sblocca Italia e reso operativo con un contratto-tipo diffuso dal Notariato, il rent to buy è una formula che consente di acquistare una casa in tempi lunghi, occupandola temporaneamente in affitto.

Di derivazione britannica, l’affitto finalizzato all’acquisto costituisce in questo momento un’opportunità per chi vuole acquistare ma non dispone della liquidità per farlo e per i costruttori o i proprietari di immobili, di smaltire l’invenduto.

Il funzionamento è semplice: il futuro acquirente corrisponderà la sua rata di affitto mensile al proprietario, tendenzialmente più alta rispetto a un normale canone, che andrà in parte, secondo un ammontare prestabilito, a scalare il debito sul prezzo dell’appartamento. Per contro, il proprietario si impegna a vendere l’immobile alla scadenza pattuita, pena la restituzione della parte di affitto corrisposto a titolo di acquisto.

Punti ancora irrisolti sul tema rent to buy sono la fiscalità del contratto e la formula più sicura da adottare. Per questo, il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentando uno schema contrattuale al fine di agevolare operativamente l’applicazione dell’istituto, oltre a un decalogo informativo per orientare i potenziali acquirenti.

Secondo lo schema, i canoni di affitto mensile sono da considerarsi un acconto da scontare sul prezzo dell’immobile che dovrà rimanere bloccato fino a vendita avvenuta. Il futuro acquirente non è obbligato a concludere l’acquisto, perché nel caso non sia nelle condizioni di farlo perderebbe la parte di affitto versata a titolo di acconto.

Il Notariato chiarisce anche che nel caso di mancato pagamento delle rate da parte del futuro acquirente, per un importo pari al ventesimo del totale dell’importo, il contratto può considerarsi sciolto e il proprietario può chiedere lo sfratto nei confronti dell’inquilino.

Quello di rent to buy vale come vero e proprio contratto di compravendita, con tanto di trascrizione nei registri immobiliari, vincolante per le parti: per questo, il proprietario non potrà vendere l'immobile a qualcun altro o costituire un'ipoteca o qualsiasi altro diritto. Così, eventuali creditori del venditore non possono iscrivere un'ipoteca sull'immobile o pignorarlo, perché a partire dalla data di trascrizione del rent to buy l'immobile è "riservato" al futuro acquirente.  

Ma come può invece tutelarsi il proprietario che accetta di impegnare la proprietà a favore del futuro acquirente? Stabilendo un canone più elevato, innanzitutto, che lo indennizzi adeguatamente in caso di mancata vendita. E limitando il più possibile la durata del contratto, così da concludere la compravendita in tempi utili e evitare di dover continuare a sostenere troppo a lungo le spese relative alla proprietà dell’immobile: quelle di manutenzione straordinaria, oltre agli oneri e le imposte.

“Normare un fenomeno, come quello del rent to buy, che si è diffuso in modo autonomo con apposite scritture private tra conduttori e proprietari, è molto importante e può aiutare la ripresa delle compravendite immobiliari, oltre a fare chiarezza sull’effettiva applicabilità della norma”. Così il commento di Valerio Angeletti, presidente nazionale Fimaa, Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari.

A cura di Paola Campanelli
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