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La riforma del condominio: lavori in corso

5/12/2014 in “MutuiOnline informa

riformacondominio

Un provvedimento storico, che arriva a 70 anni dalla principale disciplina in materia. Si tratta della riforma del condominio: dopo l’entrata in vigore nel 2013, varata con la legge n. 220/2012, è stata recentemente rivisitata dal D.L. Destinazione Italia, convertito dalla Legge n. 9/2014.

Finora non si era mai toccato il corpus delle leggi, rimasto immutato dal lontano 1942, ma gli adattamenti delle regole generali alle diverse casistiche erano stati compito della giurisprudenza.

I recenti interventi hanno introdotto nuove regole per la gestione economica e le figure coinvolte nella conduzione del condominio, anche se lasciando alcuni punti ancora controversi.
In particolare, viene profondamente modificata la figura dell’Amministratore.

L’Amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini, resterà in carica due anni salvo rinnovo, non deve avere chiaramente precedenti penali contro il patrimonio e non deve risultare protestato. Inoltre deve possedere un diploma di scuola superiore e aver frequentato un corso di formazione specifico (a meno che svolga questa professione da oltre 1 anno). 

Per quanto concerne l’assemblea, cambiano i quorum per la validità delle delibere:

• per la costituzione in 1a convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;

• per la costituzione in 2a convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;

• per le delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.

Inoltre vengono stabiliti criteri restrittivi sull’utilizzo della delega: se i condòmini sono più di 20, ogni partecipante all'assemblea non può fare le veci di più di 1/5 dei condòmini e 1/5 dei millesimi.
Se il condominio è composto da più di 11 unità immobiliari, può ricorrere alla nomina di un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull'operato dell'amministratore.

Ogni condomino ha inoltre facoltà di installare un impianto di ricezione radiotelevisiva individuale, pur a discapito del deturpamento delle facciate.

Cruciale anche la parte relativa agli interventi straordinari: occorre il voto del 50% dell’assemblea + 1 degli intervenuti e 2/3 dei millesimi per tutte le innovazioni riguardanti sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi, antenne e impianti telematici centralizzati.

La definizione di parti comuni viene ampliata e va a comprendere antenne, impianti telematici e sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. Per modificare la destinazione d'uso delle parti comuni è necessario il voto dell'80% dei partecipanti e dei millesimi. I pannelli solari possono essere installati sulle parti comuni, anche se volti all’alimentazione delle singole unità immobiliari. A questo proposito, non occorre l'autorizzazione dell'assemblea, che però ha facoltà di imporre vincoli architettonici (con la maggioranza di 2/3 dei millesimi). 

Ogni condomino può inoltre staccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento se vi sono problemi tecnici legati all’impianto condominiale e non risolvibili nell’anno solare. Nel caso in cui il distacco implicasse una spesa aggiuntiva, il condomino è tenuto a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto. 

Novità anche per gli amici a quattro zampe: con la riforma del condominio è vietato impedire la presenza di animali domestici attraverso regolamento condominiale.

Infine, l’assemblea può acconsentire all’attivazione di un sito internet condominiale a cura dell’amministratore, che conterrà la documentazione assembleare e i dati contabili.

A cura di Alessia De Falco
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