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I vantaggi della cedolare secca sugli affitti

19/11/2014 in “MutuiOnline informa

cedolare secca

Il primo dicembre è l’ultimo giorno utile per pagare la seconda rata della cedolare secca. Si tratta di un’unica imposta alternativa a quella ordinaria, che va a sostituire quelle dovute sui redditi da locazione, Irpef e addizionali e che esenta dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Possono scegliere questo regime di tassazione tutti coloro che hanno affittato il proprio appartamento, esclusivamente persone fisiche, a canone libero o concordato. Secondo la circolare 26/E del 2011 il locatore non può agire nell’esercizio d’impresa o di arti o professioni.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia da parte del locatore alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota fissa del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, ma è ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Sono i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e quelli confinanti con gli stessi; l’aliquota è ridotta anche nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017.

Dopo le modifiche del decreto legge 47/2014, pagare la cedolare secca in sostituzione dell’Irpef è diventato assolutamente conveniente: il 2014 è infatti il primo anno di applicazione della tassa, e questo esonera il contribuente dal pagamento degli acconti. Altro vantaggio importante a favore della cedolare è la nuova riduzione della percentuale di abbattimento dei canoni ai fini Irpef dal 15% al 5 per cento.

Nel caso di un contratto a canone concordato, per il quale si era già optato per il tributo sostitutivo in anni precedenti, è possibile versare l'acconto 2014 calcolando l'aliquota del 10%. Trattandosi di acconto con metodo previsionale è però necessario assumere come base non il canone dell’anno appena trascorso ma quello pattuito per l'anno in corso.

Gli immobili soggetti a tassazione con cedolare sono fabbricati a uso abitativo, con la sola eccezione delle pertinenze delle case di abitazione.

L’adesione al regime della cedolare secca avviene alla sottoscrizione del contratto di affitto e vale per tutta la sua durata, fino alla scadenza del contratto, ma la legge prevede anche il subentro a contratto in corso. Il pagamento avviene con la compilazione del modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili).

Il locatore che decide di esercitare la tassazione della cedolare secca deve darne comunicazione all’inquilino tramite raccomandata, aggiungendo la rinuncia a ogni adeguamento contrattuale per tutta la durata della tassazione. Non dovrà darne comunicazione se invece il contratto non prevede aggiornamenti.

La legge consente la revoca della cedolare in qualsiasi momento del contratto, semplicemente inviando il modello RLI in via telematica all’Agenzia delle Entrate.

Il mancato pagamento della cedolare comporta sanzioni del tutto simili a quelle applicate per l'Irpef, vale a dire la corresponsione del 30% dell'imposta non pagata. È tuttavia possibile il ravvedimento e la conseguente regolarizzazione della posizione del locatore con il fisco: in quest’ultimo caso dovrà corrispondere solo il 2% della somma dovuta.

A cura di Paola Campanelli
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