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Affitti brevi: perché convengono

12/11/2014 in “MutuiOnline informa

affitti brevi

Decolla anche in Italia la formula degli affitti brevi. Complici la delicata congiuntura economica e la maggiore flessibilità richiesta anche su un bene per gli italiani primario - la casa -, si ricorre sempre più alla locazione del proprio appartamento di proprietà per periodi di tempo brevi.

Una soluzione utile e redditizia anche per chi è in attesa di vendere il proprio immobile, considerati i periodi ormai fisiologici da mettere in conto per la vendita, in media di 6 mesi, ma anche una soluzione strategica per chi desidera ottimizzare spazi inutilizzati della propria casa.

Le ricerche parlano di un mercato in crescita, se si considera il dato mondiale che registra un +11%. Solo in Europa, ci sono 42 milioni di viaggiatori che scelgono di soggiornare in un appartamento e di questi, 5,7 milioni sono nel nostro Paese: qui si affitta solo il 15% delle oltre 3 milioni di seconde case.

A usufruirne, una quantità sempre maggiore di utenti: dai professionisti in trasferta nelle città di affari durante la settimana, a coloro che sono di passaggio per fiere, convegni, occasioni di lavoro, ai turisti in cerca di una soluzione di soggiorno alternativa e più economica rispetto al classico hotel.

Molti i vantaggi di questa formula, non senza però qualche inevitabile rischio. Partiamo dai primi.

Affittare per brevi periodi, in genere dai tre giorni a un massimo di un anno, vuol dire sollevarsi dal rischio di un affitto tradizionale, ma anche da tutti gli impegni burocratici e i vincoli che questo comporta. Con gli affitti brevi si può ottenere una rendita che supera in media di 10/15% i canoni di affitto del mercato, con la possibilità di disporre del proprio appartamento quando lo si desidera. Gli affitti transitori consentono inoltre maggiore sicurezza nella riscossione del canone, con l’abbattimento dei rischi normalmente legati ai tradizionali contratti di locazione: il pagamento è di solito anticipato e il contratto non prevede i classici vincoli previsti da un contratto a lungo termine.

Per contro, affittare a breve significa farsi carico di altri tipi di incombenze. Prima fra tutti, la disponibilità continua nei confronti dell’affittuario: ad ogni ora, il proprietario dovrà garantire assistenza o informazioni agli inquilini. In più, dovrà far fronte alla ricerca dei clienti e occuparsi dell’intero processo di prenotazione dell’appartamento. La pulizia e la garanzia di un servizio efficiente sono presupposti essenziali per essere competitivi su un mercato ormai affollato di offerte.

Per questo, il proprietario che decide di praticare la formula di affitto breve, si serve di solito di un’agenzia specializzata, con la quale concorda il margine di intervento. Dal semplice contatto con i potenziali inquilini, alla gestione completa dell’appartamento per suo conto: pratiche burocratiche e assicurative, accoglienza dell’ospite, servizi di pulizia e manutenzione, promozione sui canali dedicati. È il caso del mandato completo, che dura in genere un anno ma che può essere rescisso semplicemente con un breve periodo di preavviso: in quest’ultimo caso la definizione del prezzo spetterà all’agenzia intermediaria.

La legge regola il contratto di affitto cosiddetto per ‘finalità turistiche’. Il proprietario (o l’agenzia, per suo conto) dovrà compilare un modulo che contenga i dati dell’affittuario con il periodo di affitto e il consenso al trattamento dei dati. La discriminante per la registrazione è il periodo scelto di affitto: se superiore ai 30 giorni, il contratto dovrà essere regolarmente denunciato entro 48 ore al Sindaco o alle autorità di Pubblica Sicurezza, mediante compilazione del “modulo di cessione” di fabbricato. Le spese di registrazione saranno spartite a metà tra locatore e conduttore.

Se il contratto ha finalità turistica, il locatore potrà richiedere con la prenotazione una caparra e la cauzione, generalmente fino al 30%. Al termine del periodo di affitto, inoltre, il proprietario dovrà emettere regolare quietanza di pagamento e dovrà richiedere a parte la tassa di soggiorno così come previsto dalla città che ospita il locatore.

Dal punto di vista fiscale, la legge prevede che anche il locatore che stipula un contratto di durata inferiore ai 30 giorni, pur se non soggetto a registrazione, può scegliere di versare l’imposta cedolare secca, sia in sede di dichiarazione dei redditi (relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito), sia in sede di registrazione volontaria del contratto. Si tratta di una tassazione alternativa a quella ordinaria, che va a sostituire quelle dovute sui redditi da locazione (Irpef e addizionali, imposta di registro, imposta di bollo) e che consente al locatore, persona fisica, di pagare un’aliquota fissa sull’intero canone delle locazioni. Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017.

A cura di Paola Campanelli
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