Mercato immobiliare, da Nomisma buone notizie per il 2019

Arrivano notizie positive per il mercato immobiliare italiano in questo ultimo scorcio del 2019, con il mercato del credito che continua a essere il principale driver del settore. L’anno inoltre registra l’aumento delle quotazioni delle abitazioni in vendita, delle compravendite nelle principali aree, e dei canoni degli affitti. Il comparto, secondo quanto emerge dal terzo Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma “mostra una capacità di resistenza alla debolezza del contesto economico di riferimento superiore alle attese, anche se emergono segnali di ricomposizione del mercato che potrebbero portare a un indebolimento della crescita in atto”. E comunque, l’analisi sottolinea che “la sostanziale stagnazione che caratterizza il nostro Paese non sembra avere scalfito la propensione proprietaria delle famiglie italiane”. 

Effetto tassi bassi frenato dalla debolezza economica

Alle condizioni di eccezionale favore dei tassi, che hanno alimentato la spinta all’indebitamento, si è contrapposta la fragilità reddituale delle famiglie - dovuta alla recessione – che ha ‘consigliato’ alle banche di mantenere criteri molti rigorosi nel vaglio delle richieste di finanziamento. Solo alla luce di questa considerazione, secondo l’analisi di Nomisma, “è possibile spiegare una dinamica creditizia in tendenziale rallentamento, con conseguenza nel 2019 di riduzione delle transazioni sostenute da mutuo, che passano dal 58,2% del 2018 al 51,8%”. Il bilancio delle vendite è comunque positivo: a favorire la loro crescita ha contribuito quindi la componente alimentata da capitale proprio. Chi volesse invece sfruttare il momento favorevole dei tassi bassi e accendere un mutuo può consultare MutuiOnline.it, sito che offre – oltre a una sezione informativa molto approfondita - la possibilità di comparare i mutui proposti dalle principali banche, essere aggiornati sulle novità dei finanziamenti e anche inoltrare la richiesta direttamente all'Istituto prescelto, in maniera semplice e veloce.

Tornando al rapporto di Nomisma, a preconsuntivo del 2019 gli scambi sono poco più di 662 mila, con un’incidenza del segmento residenziale che raggiunge il 92%. A questo proposito vale la pena fare alcuni distinguo: rispetto al 2008 le vendite realizzate nei maggiori mercati sono cresciute di 16mila unità, mentre nel complesso il mercato italiano denuncia ancora una differenza negativa di 60.300 unità.

Per la prima volta in 10 anni prezzi in salita nelle grandi città

Elemento positivo è rappresentato anche dal fatto che, per la prima volta in 10 anni, la variazione semestrale dei prezzi delle abitazioni nelle principali città è tornata in positivo: +0,2%. Anche se va precisato che lo spunto ha interessato principalmente le aree caratterizzate da una crescita economica più marcata. Se le performance di Milano “non rappresentano un elemento di novità”, dall’altra invece “risultano sorprendenti i progressi registrati a Bologna e Padova, dove tutti gli indicatori tendono a delineare un mercato residenziale in costante recupero”. Per gli altri comparti la congiuntura è ancora piuttosto debole, con variazioni semestrali di -0,6% sul valore d’acquisto dei negozi e di -0,7% degli uffici. Il tempo medio per vendere un’abitazione è di 6,2 mesi, ancora distante dal punto minimo del periodo 2000-2019 che è stato di 3,4 mesi. Vi sono però mercati nei quali la distanza dai minimi è contenuta, come ad esempio accade a Milano e Bologna, dove rispettivamente si riscontrano 3,9 e 5 mesi.  

Si conferma il boom degli affitti

Atmosfera incoraggiante anche sul fronte delle locazioni delle case, grazie a una domanda sostenuta – sia sul breve sia sul lungo periodo – che ha favorito la risalita dei canoni che per il secondo anno consecutivo hanno segnato variazioni positive inferiori all’1% tendenziale. Considerando lo sconto praticato in fase di trattativa, le percentuali risultano tuttora piuttosto elevate (13,4% in media) rispetto ai livelli pre-crisi, ad esclusione di Milano in cui lo sconto si attesta intorno all’8,5%. Sul fronte della locazione abitativa la domanda che si rivolge all’opzione dell’affitto è tutt’altro che trascurabile (prossima al 50%), confermando non solo l’immagine di un Paese più mobile rispetto al passato, anche la presenza sul mercato di una domanda di utilizzo temporaneo in costante crescita, passata in un anno dall’11% al 18%. 

“Un fenomeno crescente che rischia – secondo l’istituto bolognese – di avere riflessi sul segmento di domanda interessato alla stipula di contratti di lungo periodo, che si trova a dover fronteggiare un innalzamento dei costi”. Un rischio che è più concreto in quei mercati in cui la quota di domanda di locazione per uso transitorio si attesta oltre il 20%, vale a dire a Venezia, Bologna e Firenze. Se i tempi medi di locazione di un’abitazione sono tornati sui livelli pre-crisi (in media 2,8 mesi), quelli necessari per locare un ufficio o un negozio si mantengono piuttosto elevati e nell’ordine di 6 mesi.