I tassi dei mutui in salita non frenano il mercato immobiliare

Prezzi in crescita, nonostante le numerose incognite a livello macro, e tassi dei mutui in salita, sulla scia delle mosse adottate dalla Bce. Sono le tendenze che emergono dagli osservatori di MutuiOnline.it, termometro costantemente aggiornato sia sulla situazione dei mutui in Italia, sia sul mercato immobiliare.

Evoluzione dei finanziamenti per comprare casa

L’ultimo osservatorio di MutuiOnline.it conferma la crescita dei tassi applicati, in linea con la fine della stagione del tasso zero da parte della Bce e in previsione di nuovi rialzi in arrivo sul fronte dei tassi ufficiali.

A giugno l’Irs, parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, si attesta al 2,28% nella scadenza a dieci anni rispetto a 1,78% registrato a maggio, mentre sui 20 anni si passa da 1,84% a 2,31% e sui 30 anni da 1,57% a 2,06%. Quanto all’Euribor, benchmark dei finanziamenti a tasso variabile, alla fine del primo semestre la scadenza a un mese si attesta a -0,52%, quella a tre mesi a -0,24%.

Il differente ritmo del rialzo porta a un ampliamento dello spread tra fisso e variabile: per i mutui di durata pari a 20 e 30 anni, il Tan medio variabile registrato su MutuiOnline.it a giugno 2022 è 1,25% (il migliore è 0,33%), mentre il Tan medio fisso è 2,76% (il migliore è 1,70%). Se si fa un confronto di lungo periodo, gli interessi da pagare per un mutuo oggi sono straordinariamente bassi, per quanto in leggera ripresa rispetto al recente passato. L’ampliamento del differenziale tra tasso fisso e variabile, tra il primo e il secondo trimestre, spinge verso il basso le richieste a tasso fisso, nell’ordine del 73% del totale, mentre quelle a tasso variabile raggiungono il 19,9%. Si torna così ai livelli di quattro anni fa, dopo che in tempi più recenti il fisso aveva dominato la scena.

Trend in ascesa anche per il variabile con Cap, forma contrattuale che prevede un tetto oltre il quale gli interessi non potranno salire. Nei primi tre mesi dell’anno valeva lo 0,6% delle richieste totali, nel secondo trimestre è salito al 6%.

Crescono erogazioni medie e mutui green

Quanto alle erogazioni, la media è di 148.649 euro, il livello più elevato dal 2010. Una tendenza che sta a confermare la capacità del mercato di mettersi definitivamente alle spalle la doppia recessione dell’ultimo decennio, la prima dovuta alla grande crisi finanziaria globale, la seconda alla crisi pandemica.

Il buon andamento del settore è dovuto anche all’atteggiamento accomodante delle banche. Nel secondo trimestre, il loan to value (cioè il rapporto tra finanziamento e costo dell’immobile) ha superato l’80% nel 16,2% dei casi, mettendo a segno un progresso nell’ordine del 95% nel confronto a un anno.

Infine, uno sguardo ai mutui green, che presentano tassi mediamente più bassi di 20 bps rispetto a quelli dei mutui tradizionali. La loro incidenza passa dal 7,9% dal primo trimestre al 10% del secondo.

Prezzi delle case in crescita

L’ultimo Osservatorio Immobiliare di MutuiOnline.it conferma il momento positivo del mercato, con i prezzi che nel secondo trimestre si sono attestati in media a 2.017 euro al mq contro i 1.951 euro dello stesso periodo del 2021. Si torna così in prossimità dei livelli registrati nel primo trimestre del 2020, prima cioè che cominciassero ad avvertirsi le conseguenze della crisi pandemica. Si tratta di un risultato per certi versi sorprendente, a considerare le ricadute psicologiche ed economiche dell’esperienza che le famiglie italiane stanno vivendo da oltre due anni. Evidentemente, in presenza di tante incognite a livello macro, in tanti hanno riscoperto il mattone come asset rifugio e questo ha portato a una pressione della domanda rispetto all’offerta. Senza dimenticare l’emergere di nuove esigenze abitative in seguito alla diffusione dello smart working (una stanza in più e/o maggiore attenzione al verde circostante).

Differenze territoriali

I valori più elevati, ma questo non sorprende, si registrano nel Nord Italia, con una media di 2.124 euro al metro quadro, mentre all’estremo opposto si trovano le Isole, con 1.318 euro.

Intanto diminuiscono le dimensioni delle abitazioni acquistate rispetto al primo trimestre 2022, da 122,92 a 119,59 metri quadri, con un ritorno ai livelli dei primi tre mesi del 2021. La città con le case più grandi è Reggio Calabria (180,68 metri quadri di media), quella con le case più piccole Milano (109,05), il che si spiega essenzialmente con le diverse quotazioni tra i due capoluoghi.