È di nuovo boom di surroghe

Costo del denaro ai minimi storici e una nuova politica espansiva annunciata dalla Bce hanno riaperto la corsa alla surroga e alle nuove possibilità che il mercato presenta a chi avesse intenzione di acquistare casa con un mutuo.

Le opportunità non riguardano solo il comparto dei mutui, ma anche altri tipi di operazioni collegate all’immobiliare, come la ristrutturazione di un immobile, i lavori di miglioramento dell’efficienza energetica degli impianti in casa, l’acquisto di un immobile da mettere a reddito.

Sta di fatto che a settembre abbiamo assistito alla terza ondata di surroghe, dopo quella verificatasi tra il 2014 e il 2015 e tra il 2017 e la metà del 2018. Tutti questi intervalli di tempo hanno in comune momenti di mercato caratterizzati dalla discesa dei tassi di interesse, condizione che ha invogliato i mutuatari a rivedere le condizioni del finanziamento con la propria banca o a sceglierne una nuova presso la quale trasferire il mutuo.

I numeri delle surroghe

Dopo che il 2019 aveva inaugurato una discesa progressiva delle surroghe a favore dei mutui prima casa, tra agosto e settembre si è assistito a un boom di richieste di surroghe e sostituzioni, schizzate al 68,1% nel terzo trimestre, quando il secondo e il primo trimestre dell’anno avevano segnato rispettivamente il 38,3% e il 33,7%.

“Si tratta per la quasi totalità di surroghe verso il tasso fisso” commenta Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline.it, "in molti stanno surrogando da fisso al fisso, e sono anche della seconda o terza operazione di surroga".

L’importanza della variabile temporale

Come abbiamo avuto modo di riportare in “Quanto si risparmia con un’operazione di surroga?”, fondamentale è porre attenzione ai tempi concessi dall’istituto di credito, perché le condizioni migliori in un determinato periodo possono non ritrovarsi dopo un mese o due, quando l’operazione di trasloco del mutuo avverrà concretamente.

Basti pensare che chi ha surrogato a settembre ha sicuramente fatto l’affare della vita, perché ha potuto usufruire di tassi senza precedenti nel mercato dei mutui: i tassi Eurirs erano infatti negativi, quando invece adesso sono risaliti di 30-40 punti base, circa lo 0,3-0,4%.

Cosa dice la legge sui tempi e le modalità

L’operazione di surroga deve perfezionarsi entro il termine di 30 giorni lavorativi dalla comunicazione ufficiale da parte della banca subentrante e se dovesse verificarsi un ritardo imputabile alla banca originaria, questa è tenuta a risarcire il cliente in misura pari all’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Il finanziatore originario avrebbe infatti una responsabilità oggettiva, tanto che il cliente può rivalersi direttamente su di lui, mentre spetterà sempre alla banca originaria rivalersi eventualmente sul nuovo istituto di credito.

Perché il trasferimento del mutuo è gratis

Lo ha deciso la legge che regola l’operazione: il decreto Bersani prima e poi l’articolo 120-quater del TUB stabiliscono che “la surrogazione comporta il trasferimento del contratto di mutuo alle condizioni stipulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”.

Nessun costo dunque per l’estinzione anticipata del mutuo presso la vecchia banca, il trasferimento e persino le spese del notaio per il nuovo mutuo, che sono a carico della banca con cui si surroga.

Il mutuo proposto dalla nuova banca può anche prevedere spese periodiche (ad esempio assicurazione, incasso rata, gestione) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione dello spread. La banca non può imporre né l’assicurazione obbligatoria scoppio e incendio, né l’apertura di un conto corrente corrispondente, perché il decreto salva Italia 201/2011 nell’articolo 36-bis dispone che è considerata scorretta la pratica commerciale di obbligare il cliente, contestualmente all’accensione di un mutuo, alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla stessa banca o all’apertura di un conto presso lo stesso istituto di credito.

Quanto costa adesso cambiare mutuo?

Così come sta accadendo per i mutui prima casa, anche per le surroghe i tassi dei migliori mutui surroga sono inferiori all'1%.

Lo vediamo con un veloce esempio per un’operazione di surroga a tasso fisso di un impiegato di 45 anni che ha un mutuo residuo di 100.000 euro su un immobile del valore di 200.000 euro e sceglie una durata di 20 anni (dati al 5 novembre 2019).

Mutuo con Surroga-Tasso Fisso di Banco di Sardegna prevede una rata di 451,03 euro al mese, Tan 0,80% e Taeg 0,89%. L'importo finanziabile è pari al debito residuo del mutuo originario: questo importo non potrà superare l'80% del valore commerciale dell'immobile risultante da perizia. Non sono previste spese di istruttoria e inoltre le spese di perizia sono totalmente a carico della Banca.