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Confronto Mutui-Affitti: a Milano conviene comprare casa

28/09/2011 in “Analisi mercato mutui

Il mercato immobiliare nazionale non decolla ma l’acquisto di un’abitazione rimane tra i principali obiettivi degli italiani. È proprio il generale clima di incertezza economica a far preferire l’acquisto di una casa rispetto all’affitto: l’investimento immobiliare può ancora considerarsi un modo sicuro per salvaguardare i propri risparmi, non solo per trarne guadagno nel lungo periodo ma anche per risparmiare soldi mese dopo mese.

A rafforzare questa preferenza è anche il generale calo dei prezzi di mercato registrato nelle grandi città (circa -1,3% a settembre secondo i dati Tecnocasa) che a Milano è stato stimato in un -0,4% negli ultimi sei mesi. Cifre che sottolineano la possibilità di effettuare buoni investimenti, anche attraverso il mutuo, sia per i trilocali (la tipologia residenziale più richiesta) che per i bilocali, soluzione abitativa che sta registrando un consistente aumento della domanda di mercato soprattutto nel capoluogo lombardo.

A questo proposito MutuiOnline.it, il più importante broker in Italia con oltre il 4% di mutui intermediati sul totale nazionale, ha confrontato gli affitti e i prezzi medi delle abitazioni di alcune zone di Milano con l’obiettivo di individuare i casi nei quali le rate di un mutuo risultino essere più convenienti, o almeno comparabili, rispetto al costo della locazione. Le richieste di mutuo, effettuate il 27 settembre 2011 sulla base delle offerte delle oltre 40 banche convenzionate con MutuiOnline.it, sono state effettuate sul profilo di un impiegato 35enne residente a Milano.

Tra le zone milanesi presi in considerazione c’è il quartiere Isola-Farini dove, con un prezzo al mq di 3.500 € per l’usato, si possono trovare bilocali a partire da 175.000 €, mentre gli affitti si aggirano intorno ai 800/850 € al mese per un appartamento di pari dimensioni. Il richiedente, se ricercasse un mutuo di 140.000 € (corrispondente all’80% del valore dell’immobile) troverebbe molto conveniente l’offerta di durata 25 anni con tasso variabile del 2,56% che richiederebbe una spesa mensile a partire da 631 €. Situazione praticamente identica per un’altra area semicentrale molto ambita grazie alla vicinanza al Naviglio Grande: la zona di Ripa di Porta Ticinese viene valutata con un prezzo d’affitto di poco superiore agli 800 euro e con un valore di vendita leggermente inferiore (3.400 € per mq). Se in questi due quartieri si cercasse invece un trilocale da 75 mq quadrati, sia a Isola (costo dell’appartamento di 262.500 €) sia nella zona vicino al Naviglio (stimato a 255.000 €) un mutuo a tasso variabile al 2,47% sarebbe conveniente per entrambe le abitazioni: rate a partire da 826 € contro 1.000 € d’affitto per Isola e mutui con rate iniziali da 802 € contro le 1.050 per Ripa di Porta Ticinese. Tra le migliori proposte a tasso fisso, invece, quella con tasso al 4,22% comporterebbe una rata superiore all’affitto di 50/100 €, ma consentirebbero in ogni caso di mantenere una spesa mensile uguale per la durata del contratto di mutuo, a differenza di un probabile rincaro dell’affitto anno dopo anno.

Insomma, l’acquisto di un bilocale a Milano attraverso l’accensione di un mutuo appare più conveniente dell’affitto, mentre per i trilocali bisogna prestare maggiore attenzione, anche se con le offerte di mutuo a tasso fisso il valore reale della rata diminuisce anno dopo anno, riducendone così il peso reale, mentre l’affitto tende invece ad aumentare nel tempo proprio per adeguarsi all’inflazione. Nel quartiere Città Studi, ad esempio, se il richiedente stipulasse un mutuo con tasso variabile al 2,47% e rate a partire da 873 € riuscirebbe non solo a coprire in 30 anni l’80% dell’intero valore dell’immobile (stimato a 277.500 €), ma anche a risparmiare non pochi soldi da un costo di locazione di 1.000 € richiesto in zona. Invece, con la stipula di un mutuo a tasso fisso con rate da 1.096 € (durata 30 anni a tasso 4,28%) il richiedente sosterrebbe un costo appena più alto dell’affitto iniziale per assicurarsi la proprietà dell’immobile: una sorta di piano di accumulo contrapposto ad una pura spesa per l’affitto.

Anche dove il prezzo al metro quadrato per abitazioni di qualità media raggiunge i 4.000 €, ad esempio nelle zone Dateo/Indipendenza e zona Monte Nero (dove l’usato è mediamente valutato attorno ai 4.100 € per mq), il costo mensile di un mutuo a tasso fisso al 4,22% per un appartamento di tre locali rimane un’alternativa da non sottovalutare per chi vuole valorizzare i propri risparmi anziché spendere per 20 o 30 anni un affitto (1.250 € la richiesta media nei due quartieri) senza ottenerne un ritorno concreto: con rate costanti da 1.328 € il richiedente pagherebbe in 25 anni l’80% del valore di un appartamento da 307.500 €. Per le due zone milanesi la stessa offerta sarebbe nettamente vantaggiosa per l’acquisto di un bilocale perché permetterebbe di pagare con rate tra comprese le 885 € (zona Monte Nero) e le 864 € (Dateo/Indipendenza) un mutuo per una casa del valore tra le 200.000/205.000 €. Allo stesso tempo permetterebbe ogni mese di risparmiare ogni mese rispetto al canone d’affitto di almeno 900 € richiesto nelle due zone per un’abitazione di 50 mq.

 

Offerte di mutuo rilevate il 27 settembre 2011 per bilocali di dimensione 50 mq in Milano. Profilo richiedente: impiegato, 35 anni, residente a Milano. Mutuo acquisto prima casa, importo 80% valore dell'importo.

Zona/QuartierePrezzo di acquisto
Importo mutuo
 Affitto medio
Tasso fissoTasso variabile
25 anni30 anni25 anni30 anni
RataTassoRataTassoRataTassoRataTasso
 Ripa di Porta  Ticinese 175.000  € 136.000  €   800 € 734 4,22% 666 4,22%  613 € 2,56%  541 € 2,56% 
 Isola-Farini 175.000  € 140.000  €   800/850 € 756 4,22% 686 4,22%  631 € 2,56%  557 € 2,56% 
 Città Studi 185.000  € 148.000  €   850 €  799 4,22% 725 4,22%  667 € 2,56%  588 € 2,56% 
 Dateo/Indipendenza 200.000  €   160.000  €   950 €  864 4,22% 784 4,22%  722 € 2,56%  636 € 2,56% 
 Monte Nero 205.000  €   164.000  €   900 €  885 4,22% 803 4,22%  740 € 2,56%  652 € 2,56% 

 

Offerte di mutuo rilevate il 27 settembre 2011 per bilocali di dimensione 75 mq in Milano. Profilo richiedente: impiegato, 35 anni, residente a Milano. Mutuo acquisto prima casa, importo 80% valore dell'importo.

Zona/QuartierePrezzo di acquisto
Importo mutuo
Affitto medio
Tasso fissoTasso variabile
 25 anni 30 anni25 anni30 anni
RataTassoRataTassoRataTassoRataTasso
 Ripa di Porta  Ticinese 255.000  € 204.000  €   1.050 € 1.105 4,22% 1.007 4,28%  912 € 2,47%  802 € 2,47% 
 Isola-Farini 262.500  € 210.000  €   1.000 € 1.134 4,22% 1.029 4,28%  938 € 2,47%  826 € 2,47% 
 Città Studi 277.500  € 222.000  €   1.000 €  1.198 4,22% 1.096 4,28%  992 € 2,47%  873 € 2,47% 
 Dateo/Indipendenza 300.000  €   240.000  €   1.250 €  1.296 4,22% 1.184 4,28%  1.073 € 2,47%  944 € 2,47% 
 Monte Nero 307.000  €   246.000  €   1.250 €  1.328 4,22% 1.214 4,28%  1.099 € 2,47%  968 € 2,47% 
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