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Boccata d’ossigeno per i mutui con il taglio ai tassi BCE, ma il mercato resta difficile.

4/11/2011 in “Analisi mercato mutui

Dopo appena tre giorni di insediamento alla presidenza della Banca Centrale Europea, Mario Draghi ha esordito con un taglio dei tassi, portando il tasso BCE all’1,25%. Il taglio è giunto in maniera abbastanza inaspettata, la gran parte degli osservatori riteneva che la Banca Centrale avrebbe atteso che i valori dell’inflazione si riportassero verso valori più contenuti rispetto a quelli attuali. La BCE ha evidentemente valutato che un’economia europea stagnante, combinata con l’attuale situazione di forte incertezza finanziaria sui mercati, costituisca un mix quanto mai pericoloso e che ogni opportunità di intervento debba essere colta appena possibile.

Gli effetti sull’economia e la finanza saranno maggiormente apprezzabili nel medio termine, mentre su alcuni mercati i riflessi sono più immediati. Tra questi mercati c’è senz’altro quello dei mutui, che da vari mesi è in crescente sofferenza per le tensioni legate al costo del denaro per le banche e al conseguente aumento progressivo degli spread da parte degli istituti stessi.

La situazione non è delle migliori: in pochi mesi gli spread medi sui mutui sono praticamente raddoppiati, passando dall’1,20% - 1,30% di marzo al 2,50% - 2,60% di inizio novembre. E se si vanno a vedere i fogli informativi delle banche, alcuni indicano addirittura spread al 3,5% o al 4,5%. L’incremento è forzato dal deprezzamento dei titoli di Stato italiani, la cui conseguenza è l’aumento dell’ormai famoso spread BTP – Bund. Proprio in questi giorni tale spread ha toccato nuovi massimi, e tuttora permane oltre quota 400 punti, una soglia certamente costosa sia per il nostro debito pubblico che per le banche che devono approvvigionarsi di liquidità. Il risultato è una contrazione della capacità di operare per gli istituti bancari se non a costi crescenti per la clientela, così negli ultimi mesi trovare mutui a condizioni accettabili e banche disposte ad erogarli si è fatto via via più difficile.

I dati di Banca d’Italia e Assofin registrano un calo delle erogazioni rispetto al 2010 già nell’ordine del 6-7%, ma tale contrazione è destinata ad aumentare da qui a fine anno. Anche le richieste stanno rallentando, e per ora solo l’importo medio dei mutui si mantiene costante intorno ai 130.000 euro. Il taglio tassi di 0,25% della BCE potrà  contribuire solo in parte ad allentare la tensione sul mercato mutui. Certamente ne beneficeranno tutti coloro che stanno già rimborsando un mutuo a tasso variabile, grazie all’arretramento che gli indici Euribor dovrebbero registrare a seguito del taglio BCE.

Anche le nuove offerte potranno beneficiare del calo dell’Euribor,  e lo scenario di prospettiva al ribasso per i tassi, delineato dallo stesso Draghi per il prossimo futuro, potrà contribuire a tenere bassi anche gli indici IRS, quelli utilizzati per definire i tassi fissi dei mutui. Un calo dei tassi di un quarto di punto ha come effetto una riduzione tra i 10 ed i 15 euro per un mutuo da 100.000 euro, quindi teoricamente i mutui costeranno un po’ meno ed il costo del denaro si avvicina nuovamente ai suoi minimi storici. Purtroppo a fare da contrappeso c’è la situazione di difficoltà sui mercati finanziari e la tensione sugli spread medi dei mutui, che non è escluso possano muoversi ulteriormente al rialzo nei mesi successivi, almeno fino a che non rientrerà almeno parzialmente l’emergenza sul fronte dello spread BTP – Bund.

In questa fase la tipologia di mutuo più consigliabile è quella a tasso fisso. Con le migliori offerte al di sotto del 5% ci si assicura un tasso comunque competitivo e che difficilmente in futuro potrà essere più basso: quando un domani dovessero ridursi gli spread, probabilmente tale ribasso sarebbe compensato da un aumento degli indici IRS, mantenendo così i migliori tassi comunque intorno al 5%. Scegliendo un variabile si può al momento essere abbastanza sicuri di godere di tassi bassi per un paio d’anni, ma nell’arco dei venti o trent’anni di durata di un mutuo le incertezze sull’andamento dei tassi resterebbero parecchie, e con il fardello di uno spread assai elevato che ci si porterebbe appresso rata dopo rata.

Fondamentale è tenere in considerazione il fatto che sul mercato vi sono attualmente fortissime differenze tra le migliori offerte e quelle più costose, con variazioni anche di due punti percentuali di spread. E’ importante quindi confrontare le offerte per trovare le più convenienti, assicurandosi risparmi fino a oltre 700euro all’anno per un mutuo di 100.000 euro.

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