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A Roma prezzi alti ma il mutuo conviene più dell'affitto

07/10/2011 in “Analisi mercato mutui

Periodo non facile per chi cerca casa, ma le buone occasioni possono arrivare proprio ora, soprattutto dal mercato immobiliare romano. Secondo i dati diffusi dall’Agenzia del Territorio, il mercato residenziale capitolino ha registrato una brusca frenata nelle compravendite: dopo anni di crescita ininterrotta il settore ha fatto segnare nel terzo trimestre 2011 un calo del 7,3%. Questi valori sottolineano una volta di più il generale clima di difficoltà economica ma, allo stesso tempo, potrebbero preannunciare una revisione al ribasso dei prezzi e favorire le occasioni di investimento, anche per le abitazioni di piccole e medie dimensioni.

L’acquisto della casa rimane infatti tra gli investimenti più richiesti dagli italiani che preferiscono accendere un mutuo piuttosto che pagare l’affitto per anni: non solo per trarne un guadagno nel lungo periodo, ma anche per risparmiare soldi mese dopo mese e salvaguardare così i propri risparmi.

A questo proposito MutuiOnline.it, il più importante broker in Italia con oltre il 4% di mutui intermediati sul totale nazionale, ha confrontato gli affitti e i prezzi medi delle case di alcuni quartieri di Roma con l’obiettivo di individuare quando le rate di un mutuo risultino essere più convenienti, o almeno comparabili, rispetto al costo della locazione. Le richieste di mutuo, eseguite il 6 ottobre sulla base delle offerte delle oltre 40 banche convenzionate con MutuiOnline.it, sono state effettuate sul profilo di un impiegato 35enne residente a Roma.

A Monteverde Nuovo, primo tra i quartieri romani presi in esame, il prezzo al metro quadrato per immobili non di nuova costruzione si aggira attorno ai 3.500€ e si possono quindi trovare bilocali a partire da 175.000€, mentre gli affitti si aggirano intorno ai 900€ al mese per un appartamento di pari dimensioni. Il richiedente, se ricercasse un mutuo di 140.000€ (corrispondente all’80% del valore dell’immobile) troverebbe molto conveniente l’offerta di durata 25 anni con tasso variabile al 2,58% che richiederebbe una spesa mensile a partire da 633€, o addirittura un mutuo a tasso fisso al 4,28%, da restituire sempre in 25 anni e con spesa mensile di 760€.

Situazione simile anche nel quartiere Boccea, area residenziale situata a ovest del centro cittadino, dove il valore di vendita è leggermente inferiore (3.400€ per mq), ma i prezzi di locazione sono praticamente identici.

Se in questi due quartieri si cercasse invece un trilocale da 75 mq, sia a Monteverde (costo dell’appartamento pari a 262.500€) che a Boccea (stimato in 255.000€) un mutuo a tasso variabile al 2,47% sarebbe conveniente per entrambe le zone: rate a partire da 938 € contro una media di 1.050 € per l’affitto. Tra le migliori proposte a tasso fisso, invece, quella con tasso al 4,77% comporterebbe una rata superiore all’affitto di circa 150€, ma consentirebbero in ogni caso di mantenere una spesa mensile uguale per la durata del contratto di mutuo, a differenza di un probabile rincaro dell’affitto anno dopo qualche anno.

Insomma, l’acquisto di un bilocale a Roma attraverso l’accensione di un mutuo appare più conveniente dell’affitto. Per i trilocali, invece, bisogna prestare maggiore attenzione, ma va tenuto presente che con un mutuo a tasso fisso il valore reale della rata diminuisce anno dopo anno, riducendone così il peso reale, mentre l’affitto tende invece ad aumentare nel tempo proprio per adeguarsi all’inflazione.

A Ostiense, quartiere situato a ridosso del Tevere, se il richiedente stipulasse un mutuo con tasso variabile al 2,47% e rate a partire da 992€ riuscirebbe non solo a coprire in 30 anni l’80% dell’intero valore dell’immobile (stimato in 277.500€), ma anche a risparmiare non pochi soldi sul costo della locazione pari a 1.100€ richiesto in zona. Invece, con la stipula di un mutuo a tasso fisso con rate da 1.151€ (durata 30 anni a tasso al 4,70%) il richiedente sosterrebbe un costo appena più alto dell’affitto iniziale per assicurarsi la proprietà dell’immobile: una sorta di piano di accumulo contrapposto ad una pura spesa per l’affitto.

Se mediamente le offerte di mutuo a tasso variabile risultano essere più economiche degli affitti, a fronte comunque di un valore della rata soggetto a variazioni, le proposte a tasso fisso di durata 25 anni risultano maggiori da 50 e 150 € rispetto alle offerte di locazione individuate nell’indagine.

Ad esempio, in zona Salario e nel centralissimo quartiere di S.Giovanni (zona piazza Re di Roma) con un mutuo a tasso fisso al 4,95% e rate mensili da 1.326 € permette di pagare l’80% di un trilocale del valore di 285.000€ (prezzo dell’usato stimato per la zona a 3.800 € al mq) contro i 1.200€ d’affitto. Se il trilocale da acquistare è situato invece a Trionfale, dove il prezzo al mq raggiunge i 4.000€, portando la durata del mutuo a 30 anni (con tasso fisso al 5,05%) la spesa mensile si attesta a 1.295€, nemmeno 100€ in più rispetto al costo di locazione. Quindi anche dove i prezzi di vendita raggiungono cifre più importanti, l’acquisto dell’abitazione con un mutuo a tasso fisso rimane un’alternativa da prendere in seria considerazione per coloro che volessero valorizzare i propri risparmi anziché spendere per 20 o 30 anni un affitto senza ottenerne un ritorno concreto.

Offerte di mutuo rilevate il 6 ottobre 2011 per bilocali di dimensione 50 mq in Roma. Profilo richiedente: impiegato, 35 anni, residente a Roma. Mutuo acquisto prima casa, importo 80% valore dell'importo.

Zona/QuartierePrezzo di acquisto
Importo mutuo
Affitto medio
Tasso fissoTasso variabile
25 anni30 anni25 anni30 anni
RataTassoRataTassoRataTassoRataTasso
Aurelia-Boccea 170.000 € 136.000 € 900 € 739 4,28% 666 4,22% 615 € 2,58% 542 € 2,58%
Monteverde Nuovo
175.000 € 140.000 € 900 € 760 4,28% 686 4,22% 633 € 2,58% 558 € 2,58%
Ostiense 185.000 € 148.000 € 900 € 804 4,28% 725 4,22% 669 € 2,58% 590 € 2,58%
S.Giovanni-p.le re di Roma
190.000 € 152.000 € 950 € 825 4,28% 745 4,22% 687 € 2,58% 606 € 2,58%
Salario 190.000 € 152.000 € 1.000 € 825 4,28% 745 4,22% 687 € 2,58% 606 € 2,58%
Trionfale 200.000 € 160.000 €
950 €
869 4,28% 784 4,22% 724 € 2,58% 638 € 2,58%

Offerte di mutuo rilevate il 6 ottobre 2011 per bilocali di dimensione 70 mq in Roma. Profilo richiedente: impiegato, 35 anni, residente a Roma. Mutuo acquisto prima casa, importo 80% valore dell'importo.

Zona/QuartierePrezzo di acquisto
Importo mutuo
Affitto medio
Tasso fissoTasso variabile
25 anni30 anni25 anni30 anni
RataTassoRataTassoRataTassoRataTasso
Aurelia-Boccea 255.000 € 204.000 € 1.050 € 1.165 4,77% 999 4,22% 912 € 2,47% 802 € 2,47%
Monteverde Nuovo
262.500 € 210.000 € 1.100 € 1.199 4,77% 1.029 4,22% 938 € 2,47% 826 € 2,47%
Ostiense 277.500 € 222.000 € 1.100 € 1.291 4,95% 1.151 4,70% 992 € 2,47% 873 € 2,47%
S.Giovanni-p.le re di Roma
285.000 € 228.000 € 1.200 € 1.326 4,95% 1.182 4,70% 1.019 € 2,47% 897 € 2,47%
Salario 285.000 € 228.000 € 1.200 € 1.326 4,95% 1.182 4,70% 1.019€ 2,47% 897 € 2,47%
Trionfale 300.000 € 240.000 €
1.200 €
1.396 4,95% 1.295 5,05% 1.073 € 2,47% 944 € 2,47%
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