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Spread golosi, mutui al top

15/04/2015 in “Analisi mercato mutui

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Spread in discesa. Per tutto il 2015. Un anno caratterizzato dal boom delle surroghe, ma anche da altri fattori cruciali, quali ad esempio l’innesto di liquidità nel sistema bancario, che incideranno positivamente sull’andamento del mercato e comporteranno una decisa riduzione degli spread.

I primi effetti si sono già fatti notare. Le offerte dei principali istituti di credito hanno evidenziato tagli netti a partire da fine 2014. Un trend che sta proseguendo nei primi mesi dell’anno in corso, confermando la politica del pricing differenziato.

In questo senso, il loan to value diviene la leva fondamentale per valutare le offerte e anche per scegliere il piano finanziario più adatto alle proprie esigenze.

Gli istituti di credito stanno infatti differenziando gli spread sulla base della liquidità a disposizione del cliente: per le richieste di mutuo a tasso variabile al 50% lo spread si attesta intorno all’1,9%, mentre arriva al 2-2,4% per i mutui all’80%. Ma la forchetta potrebbe ulteriormente ridursi: gli analisti sono concordi nel ritenere che possiamo tranquillamente aspettarci per il 2015 un range di offerte compreso tra l’1,6% e il 2,1% a seconda del contante sul piatto.

Per una panoramica completa su quelle che sono le offerte più convenienti del momento, si può consultare la sezione dedicata ai migliori mutui su MutuiOnline.it.

Cambiano dunque le regole del gioco, un dinamismo fondamentale per la ripresa del mercato mutui. Se non è ancora possibile - o forse non lo sarà mai più - parlare di mini-spread, ossia di differenziali pressoché inesistenti che hanno dominato il biennio 2007-2008, oggi la situazione sembra nuovamente favorevole per l’accesso ai finanziamenti a lungo termine. Con una garanzia in più: se gli spread sotto l’1% del periodo pre-crisi si sono rivelati una bolla, oggi le nuove manovre tutelano gli istituti eroganti e la clientela, che può beneficiare di offerte particolarmente interessanti.

Le previsioni sugli spread bancari sono peraltro particolarmente favorevoli per tutto il 2015: i livelli di Euribor, Eurirs saranno estremamente contenuti. Questo significa più erogazioni di mutui da parte delle banche. Un fenomeno strettamente correlato anche alla politica economica della Bce che effettivamente sta dando impulso al settore creditizio.

Tutto bene dunque? Sì, ma con qualche distinguo. Bisogna infatti considerare che non tutti gli istituti applicano la politica del pricing differenziato. Quindi, prima di accendere un mutuo o modificare le condizioni del contratto pre esistente, bisogna verificare l’offerta: se la banca adotta la politica del prezzo flat, indipendentemente dal loan to value, lo spread applicato manterrà lo stesso valore.

Un particolare non irrilevante soprattutto laddove il cliente decide di surrogare: in questo caso solitamente gli spread sono più alti rispetto a quelli proposti per loan to value inferiori al 50%, più favorevoli per chi invece ha ancora alti importi da restituire. Quindi, paradossalmente, nella surroga saranno avvantaggiati coloro i quali hanno piani di ammortamento più elevati. 

Il fattore liquidità procede di pari passo con quello che potremmo definire fattore governativo. La Legge di Stabilità ha infatti rivisto le opzioni di sospensione del pagamento della quota capitale dei mutui in corso di ammortamento. A fine marzo, l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) e le principali associazioni dei consumatori, hanno ufficializzato il protocollo di attuazione di quanto previsto dal legislatore, esplicitando le modalità di accesso per famiglie e Pmi. La sospensione potrà avere una durata massima di 12 ed essere richiesta soltanto una volta dal soggetto intestatario, entro il 31 dicembre 2017.

Si tratta di una manovra fortemente auspicata da banche e consumatori, anche perché potrebbe dare avvio ad un miglioramento della reddittività dei mutui, permettendo l’apertura di nuovi scenari relativamente all’impiego della liquidità circolante nel sistema bancario. In parallelo favorirebbe i mutuatari in difficoltà, alleggerendo la spesa legata alla rata del mutuo.

A cura di Alessia De Falco
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