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Estinzione anticipata del mutuo: conviene davvero?

18/04/2012 in “Analisi mercato mutui

Dopo avere aperto un finanziamento per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa molti mutuatari vorrebbero bruciare il tempo e arrivare direttamente all’ultima rata. Oltre che un semplice desiderio, l’estinzione totale o parziale del mutuo può diventare una soluzione concreta per sgravare il proprio reddito dal peso delle rate: avendo a disposizione delle somme da depositare nel mutuo, anche se non tali da coprire l’ammontare totale del rimborso, la richiesta di estinzione parziale permette di ridurre il valore della rate mensili oppure, a seconda dell’accordo intercorso con la banca, di accorciare il periodo di pagamento delle rate.

Ma qual è l’iter da compiere per poter effettivamente estinguere un mutuo? Ed è una procedura che conviene sempre?

La procedura di estinzione anticipata è abbastanza semplice: basta compilare e depositare presso la propria banca l’atto notorio o, in alternativa, la dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Però, prima di procedere con l’iter per richiedere l’estinzione anticipata,  è bene informarsi sulle caratteristiche del proprio contratto di mutuo.

Per prima cosa bisogna sapere che grazie alla Legge Bersani per tutti i contratti di mutuo stipulati dal 2 febbraio 2007 in avanti l’estinzione anticipata, sia totale che parziale, è esentata da penali (articolo 7 della legge 40/2007), mentre per i mutui stipulati prima di allora l’ABI e le Associazioni dei consumatori hanno concordato delle penali ridotte stabilite a seconda del periodo di estinzione sul piano di ammortamento previsto. MutuiOnline.it consiglia, per chi avesse acceso un mutuo prima del 2 febbraio 2007, di verificare la penale da applicare al proprio mutuo sulla tabella pubblicata sul sito , ma non solo.

Per chi è interessato all’estinzione parziale, una delle informazioni più importanti che il mutuatario non deve farsi sfuggire è quella relativa alle modalità con cui la banca andrà a distribuire sul mutuo la somma addizionale depositata, cioè se la riduzione si verificherà sull’importo della rata, (mantenendo invariata la durata del mutuo), oppure se a cambiare sarà il periodo del finanziamento (nessuna modifica all’importo delle rate). Questo aspetto è fondamentale soprattutto per l’obiettivo che il mutuatario si prefigge di raggiungere: ad esempio, se si punta ad avere una rata più bassa ha poco senso richiedere l’estinzione anticipata se le condizioni contrattuali influiscono solo sulla durata del mutuo.

Altra questione da non sottovalutare è il ricalcolo del piano di ammortamento da parte della banca. Alcuni contratti di mutuo possono prevedere in caso di estinzione parziale del mutuo un nuovo calcolo del piano di ammortamento, che potrebbe ridurre in parte il risparmio ottenibile. Oltre alla modalità di rimborso del finanziamento più comune, denominata ammortamento alla francese, dove ogni rata prevede una quota di capitale (crescente col passare del tempo) e una quota di interessi (decrescente col passare del tempo), esistono altre tre tipologie di piani di rimborso:

-          piano a rate crescenti decrescenti: le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano o diminuiscono di importo ad ogni rata;

-          ammortamento libero: le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate;

-          ammortamento a rata fissa e durata variabile: la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso.

MutuiOnline.it ricorda che anche in presenza di ammortamento alla francese, l’estinzione parziale del mutuo comporta un reale guadagno solo se effettuato entro la prima parte del piano di ammortamento, cioè nel periodo in cui le rate del mutuo sono principalmente composte dalla quota di interessi e, quindi, l’abbassamento dell’importo ricade in buona parte sul costo del finanziamento. Al contrario, effettuare un’estinzione anticipata durante la parte finale del piano di ammortamento significa sostanzialmente anticipare i soldi della quota capitale rimanente del mutuo, senza però beneficiare di un risparmio significativo sul versante degli interessi bancari.

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