Milano, nel 2018 capitale italiana degli investimenti immobiliari

Dopo il focus su Torino nella nostra recente news "Il 2018 segna la ripresa del mercato immobiliare torinese", oggi parliamo della situazione a Milano.

Sul mercato immobiliare meneghino nel 2018 sono state compra-vendute 24.600 unità (+3,8% annuo). Di fatto ha consolidato il recupero osservato dal 2015, dopo sette anni di risultati negativi.

Dato positivo anche per il fatturato che, con 10,3 miliardi di euro, ha superato anche in questo caso i livelli pre-crisi (+9,9%) di riflesso al secondo anno di crescita dei prezzi in buona parte del territorio. È quanto emerge dal rapporto 2019 redatto da Scenari Immobiliari, in collaborazione con Risanamento.

L’andamento dei prezzi si è stabilizzato per la prima volta anche in periferia dove, comunque, canoni e valori medi di vendita viaggiano ancora sotto i livelli del 2008 (e nel 2018 hanno registrato un lieve calo).

Discorso simile per il semicentro, che ha visto crescere prezzi e canoni già dal 2016, mentre nel centro i valori medi hanno già ampiamente recuperato quelli del 2008, l’anno migliore dell’ultima decade. 

‘Tirano’ le zone di pregio e quelle vicine alle nuove metrò

Nel dettaglio, i prezzi medi di vendita per il 2018 sono stati pari a 8.650 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 5mila euro/mq nelle zone semicentrali e 3.250 euro/mq nelle zone periferiche. I canoni medi si sono attestati a 125 euro annui al metro quadrato in periferia, 210 euro/mq annui nel semicentro e 340 euro/mq annui nelle zone centrali.

I prezzi nelle zone di maggior pregio ormai sono stabilmente al di sopra i valori pre-crisi, mentre nella periferia e nel semicentro la crescita procede a velocità variabile.

Le zone più ambite al di fuori della cerchia dei Bastioni sono state quelle interessate dal nuovo metrò M4 e quelle attraversate dalla M5, in particolare vicino ai nuovi interventi di riqualificazione urbana (Lotto-Fiera-Portello, Garibaldi-Corso Como-Isola, Gerusalemme-Monumentale-Procaccini).

Il boom dei prezzi a Stelvio/Lario, Piazza Grandi e Vercelli

Osservando più da vicino l’andamento dei prezzi medi di vendita delle case nelle varie zone emerge che i maggiori incrementi degli ultimi 10 anni hanno riguardato sia i quartieri solitamente più desiderabili della città, per le quali la domanda di abitazioni è in continua ascesa, sia outsider che hanno potuto beneficiare maggiormente degli interventi che hanno cambiato volto alla città.

Restringendo il perimetro di analisi agli ultimi 5 anni, i quartieri che hanno registrato gli incrementi più ampi sono alcune zone del semicentro tra cui Stelvio/Lario (+31,9%), Piazza Grandi (27,7%) e Vercelli (27%). Tra periferiche spicca l’incremento dei prezzi registrato dalla zona Brembo/Bonomelli (+20%), recentemente interessata da una intensa attività di rigenerazione urbana che ha nella Fondazione Prada uno degli esempi più interessanti.  

Milano si conferma nuovamente come la capitale degli investimenti immobiliari in Italia, concentrando nel 2018 oltre il 40 per cento del volume delle operazioni effettuate a livello nazionale.

La crescita del peso del capoluogo lombardo sugli investimenti italiani è un fenomeno che ha iniziato a consolidarsi dal 2015, quando Milano ha raccolto oltre il 44,8% degli investimenti dell’intero Paese: negli anni precedenti la propria quota era rimasta stabilmente sotto il 20%. 

Mercato nazionale in frenata, gli stranieri sempre più presenti

Se Milano corre, è il resto del Paese che va al rallentatore per quanto riguarda il mercato immobiliare.

Il 2018 secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari, nonostante il consolidamento della polarizzazione degli investimenti verso la città di Milano, è stato infatti caratterizzato da un assestamento a livello nazionale. Rispetto all’anno precedente gli investimenti, in Italia, sono diminuiti del 20%, passando da 9,7 a 7,8 miliardi di euro.

C’è comunque un lato positivo che non è da sottovalutare: il 2018 ha certificato l’interesse degli investitori stranieri per l’Italia, Paese ‘core’ nell’ambito di un’asset allocation europea. Trascurando i record del 2017, la crescita degli investimenti prosegue ancora anche se a un passo più contenuto rispetto a quanto ci si poteva aspettare lo scorso anno. Investimenti che spesso significano mutui.

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