Stipulare un mutuo adesso: le prospettive sono ancora buone

La bocciatura della manovra di Governo da parte dell’Unione europea apre nuovi scenari sulla nostra economia e, per quello che ci riguarda più da vicino, sul nostro mercato dei finanziamenti. L’attesa di futuri aumenti dei valori dello spread non è infatti incoraggiante per chi sta per accendere un mutuo, ma in questo momento di grande vulnerabilità è necessario fermarsi ad analizzare la situazione per cercare di capire come evolverà in futuro.

Per farlo, bisogna forse partire da un presupposto: nel 2007, l’anno del boom delle compravendite residenziali con più di 800.000 transazioni registrate sul mercato immobiliare, i prezzi degli immobili erano più cari del 25%-40% e i tassi dei mutui toccavano il 5,83% quello fisso e il 5,48% il variabile (dati Osservatorio MutuiOnline.it). A ottobre, secondo l’ABI, il tasso medio sulle nuove operazioni per l'acquisto di abitazioni è risalito all'1,87% dall'1,80% di settembre, un lieve aumento più che un cambiamento di rotta.

La crescita dello spread fa aumentare il costo dei mutui?

Contrariamente a quanto si possa credere, non c’è un nesso diretto tra spread e mutui, perché i tassi dei finanziamenti sugli immobili dipendono da variabili decise dalla Bce e che quindi nulla hanno a che fare con i Btp italiani e il differenziale di costo con i Bund tedeschi. A determinare invece il costo dei mutui è in parte lo “spread bancario”, un altro valore che indica il ricarico che la banca si riserva sul costo del mutuo: va da sé che se le banche faticano di più a finanziarsi perché il loro patrimonio (costituito in buona parte da titoli di Stato) è più debole, allora riverseranno sui propri clienti il maggior costo del denaro, aumentando i tassi sui finanziamenti concessi e praticando una stretta sul credito.

Come riportiamo in “Mutui: quali sono i rischi per il futuro”, il vero rischio per i futuri mutui non è tanto quello di un costo del debito più alto dovuto all’aumento prolungato dei tassi obbligazionari, visto che con un incremento dei tassi supponiamo dal 2% al 3%, la rata di un mutuo a tasso fisso richiede “solo” 59 euro di più al mese (valore del mutuo di 120mila euro, durata 20 anni), una spesa che rimane sostenibile per buona parte delle famiglie.

Il problema forse più importante potrebbe invece essere legato a una revisione dei requisiti di accesso al credito, perché le banche potrebbero far fronte alle difficoltà a finanziarsi con la classica stretta al credito concesso.

Stipulare adesso: ma a quali condizioni?

Il mercato dei tassi europei al momento rimane stabile e questo vuol dire che Euribor e Eurirs, i tassi europei ai quali si devono ricondurre i tassi dei mutui, non subiranno scossoni tali da sconvolgere il costo dei finanziamenti.

Nel complesso, si può dire che la situazione è ancora favorevole per chi dovesse stipulare, con i costi che rimangono vicini ai minimi storici e un mercato immobiliare sano che registra continui, anche se moderati, aumenti dei volumi, con prezzi degli immobili che faticano a riprendersi soprattutto in provincia. Allo stato attuale, lo spread non incide troppo sui costi delle banche, ma se la situazione di aumenti dovesse perdurare o peggiorare, si assisterebbe a un ulteriore incremento dei tassi. Se si sta ragionando sulla sottoscrizione di un mutuo o sulla sostituzione di un finanziamento già in essere troppo costoso, vale la pena allora agire subito, e approfittare dei tassi ancora competitivi che hanno guadagnato un massimo di 20 o 30 centesimi.

Quanto costa adesso il mutuo migliore?

Vediamo quindi un esempio concreto di costo di un mutuo, cercandolo tra quelli offerti dal portale MutuiOnline.it. Simulando di richiedere una somma di 120 mila euro a 20 anni per un valore di un immobile di 200.000 euro, un quarantenne della provincia di Milano con un impiego fisso riceverà come proposta il mutuo di Banco BPM.

Acquisto Tasso Fisso Last Minute ha una rata mensile di 582,93 euro a un Tasso Fisso dell’1,56% (IRS 20°+0,15%) e Taeg 1,76%, con spese iniziali di istruttoria per 600,00 euro e perizia per 320,00 euro. L'offerta è valida per tutte le richieste di mutuo caricate in filiale fino al 31 dicembre e stipulate entro il 31 marzo 2019.

Se il tasso fosse variabile, allora la rata scenderebbe a 523,70 euro con un Tasso Variabile (a regime) dello 0,73% (Euribor 3M+1,05%) e Taeg 0,83%. Mutuo Arancio Variabile è un prodotto di ING, con spese di istruttoria e perizia rispettivamente di 500,00 e 250,00 euro. Queste condizioni prevedono che tutte le rate di ammortamento del mutuo, a partire dalla terza, siano addebitate su un Conto Corrente Arancio intestato al mutuatario, beneficiando così di una riduzione sullo spread dello 0,30% rispetto alle condizioni standard. La Banca consente in ogni caso l’addebito della rata su qualsiasi conto corrente intestato ai mutuatari.