Prezzi immobili: il recupero c’è solo nei grandi centri

Il mercato immobiliare recupera lentamente gli anni bui della crisi e raccoglie i frutti della congiuntura positiva che ha portato prezzi, mutui e margine di contrattazione a favore delle famiglie italiane. Secondo i dati raccolti da Tecnocasa, il 2017 ha chiuso con 542.480 mila compravendite residenziali, contro le 517.184 dell’anno precedente.

Ma a far parlare sono ancora una volta i prezzi delle case, la variabile certamente più controversa di questi ultimi anni in inspiegabile controtendenza rispetto ai numeri del mattone, in progressivo aumento da quattro anni a questa parte.

Nella nostra news "Prezzi ancora in crisi: l’immobiliare cresce a ritmi meno sostenuti", riportiamo i commenti di Nomisma sul suo Osservatorio del mercato immobiliare, secondo il quale nei primi sei mesi del 2018 i valori immobiliari hanno confermato il trend di lento recupero, con variazioni ormai prossime allo zero, ma con un'accelerazione tutto sommato modesta in relazione all'andamento degli ultimi due anni.

A darci i nuovi risultati c’è il punto sul mercato immobiliare di Tecnocasa, secondo il quale la ripresa, già in atto dal 2014 e visibile specialmente dallo scorso anno, ha portato fino ad ora un aumento dei prezzi circoscritto alle grandi città, che hanno recuperato nel primo semestre di questo anno complessivamente lo 0,9%. Ancora negativo invece l’andamento dei capoluoghi, le cui quotazioni fanno registrare -0,4% e l’hinterland che chiude il primo semestre perdendo lo 0,7%.

Il recupero delle grandi città

A caratterizzare il trend dei prezzi c’è il contrasto dei grandi centri sul resto del Paese, che presentano in alcuni casi numeri positivi grazie a un mercato del mattone fiorente e in costante recupero. È Bologna la città che ha visto la più consistente variazione delle quotazioni, guadagnando dal 2016 l’11,4%, seguita da Milano con il +7,5%. Al terzo posto nella classifica delle “fortunate” c’è Firenze, +4,7%, quindi Verona con il +3%. Sempre negli ultimi due anni, Bari, Genova, Napoli, Palermo, Roma, Torino registrano invece prezzi in calo, con la punta più bassa di -11,9% rilevata a Genova.

Se guardiamo poi i dati dell’ultimo anno, la situazione è leggermente migliorata a Bari che recupera mezzo punto percentuale e Napoli che guadagna l’1,3%. Roma e Torino perdono più del 2%, Genova ancora quasi il 4% rispetto a un anno fa, Palermo registra quotazioni stabili.

Quello che rilevano i dati è un andamento completamente differente non solo tra differenti città, ma anche tra zone diverse all’interno dello stesso centro, fenomeno abbastanza normale delle città più grandi.

I numeri del mercato immobiliare tra prime case e investimenti

Aumenta la richiesta di prime case grazie all’accessibilità dei mutui e alle quotazioni più basse, con il 77% degli immobili compravenduti destinati alla prima abitazione. Bene anche il mercato delle seconde case, acquistate non solo per investimento, ma anche come residenze di vacanza o da destinare ai figli: una domanda crescente che rischia di non essere pienamente soddisfatta dall’offerta.

A prevalere sono i tre locali, con il 46,9% della domanda. Chi acquista per investimento ha una disponibilità più ridotta e si accontenta di un bilocale nel 41,7% dei casi, anche se un buon 31,9% può permettersi un tre locali.

Si cercano immobili di buona qualità, ma c’è mercato anche per le soluzioni di qualità più bassa, come ad esempio case poco luminose, su piani alti o in zone molto trafficate, perché il mercato è molto eterogeneo e incontra comunque una domanda orientata su budget più bassi.

Le previsioni fino al 2019

Buoni i numeri previsti per le transazioni immobiliari, che potrebbero crescere tra il 5,5 e il 5,6%, mentre i tempi di vendita dovrebbero accorciarsi se si considera che già oggi siamo a “134 giorni nelle grandi città, 157 nei capoluoghi di provincia e 164 nell’hinterland, 10 giorni in meno di permanenza sul mercato nelle grandi città in un anno. Nel pieno della crisi la riflessione era molto più lunga.”, spiegano gli esperti dell’Ufficio Studi di Tecnocasa.

Gli effetti positivi dei mutui

La convenienza degli immobili diventa un incentivo fondamentale all’acquisto se si considera che è accompagnata dai bassi costi dei mutui. Secondo il direttore marketing di MutuiOnline.it Roberto Anedda, il 2018 potrebbe chiudersi con un erogato complessivo di 45-46 miliardi contro i 44 del 2017 e una crescita tra il 4 e il 6%. “Siamo ancora lontani dagli oltre 55 miliardi della metà del Duemila, ma è oltre il doppio dei poco più di 20 miliardi erogati nel 2013, l’anno più buio del mercato dei mutui”, commenta Anedda.

Un esempio di mutuo conveniente

Per avere un’idea del costo ai minimi storici dei mutui basta consultare il comparatore MutuiOnline.it, che riporta ogni giorno nella sezione mutuo migliore del giorno le occasioni della rete ai tassi più bassi. Al 24 settembre ad esempio, la migliore offerta è quella della banca digitale Widiba (simulazione su un impiegato 35 anni, residente a Milano che richiede un importo di 100.000 euro a tasso fisso da restituire in 30 anni per un valore dell’immobile di 200.000 euro). Mutuo a Tasso Fisso è a costo zero, perché istruttoria, perizia e spese periodiche sono gratuite. La rata mensile da corrispondere è di 362,29 euro con Tasso Fisso dell’1,85% e Taeg 1,89%.

Per ragioni tecniche la Banca non potrà erogare il mutuo se non in abbinamento a un conto corrente acceso presso di sé e intestato al mutuatario. Il mutuo non prevede infatti costi di gestione e l’imposta di bollo è gratuita per un periodo di 6 mesi dall’erogazione (condizione valida esclusivamente per le nuove aperture di conto).

Se invece si opta per un tasso variabile, la migliore soluzione è quella di IWBank, con una rata di 308,05 euro al Tasso Variabile dello 0,70% e Taeg 0,68%. Mutuo a Tasso Variabile SempreLight non prevede spese di perizia e gestione, mentre l’istruttoria per mutui con importo finanziato fino al 70% ha il costo di 600 euro.

L’importo massimo finanziabile è pari all’80% del minore tra il valore di perizia dell'immobile e l'importo di compravendita dichiarato in atto, per gli edifici appartenenti alle classi energetiche A e B, e fino al 70% del valore dell’immobile per gli edifici appartenenti a classi energetiche diverse da A e B.