Prezzi ancora in crisi: l’immobiliare cresce a ritmi meno sostenuti

In più occasioni abbiamo messo a confronto i numeri delle vendite del mercato immobiliare e quelli dei prezzi degli immobili, rilevando la differente velocità con cui si muovono le due variabili o per meglio dire, le loro direzioni opposte.

I dati dell’Agenzia delle Entrate sulle compravendite residenziali per i primi mesi del 2018 sono di una crescita del 4,3% rispetto all’anno scorso, con Bari e Napoli che hanno fatto registrare le cifre più interessanti, rispettivamente +13,1% e +11,8%. Tuttavia i prezzi dei primi sei mesi perdono lo 0,5% (dati Nomisma su una media di 13 mercati monitorati).

Come abbiamo avuto modo di scrivere nella nostra recente news "Bene le compravendite immobiliari, ma i prezzi non si riprendono", l’attesa risalita dei valori degli immobili nel 2017 non c’è stata, visto che i capoluoghi di provincia hanno chiuso l’anno con una contrazione del 2%, e l’hinterland delle grandi città con -2,7%.

In controtendenza le grandi, che sembrano vivere una realtà – e un’economia – a sé stante. Così, Bologna ha guadagnato lo scorso anno +4,9%, Milano +3,5%, Firenze +2,1%, Verona +1,9%, Napoli e Palermo +0,7% (dati Tecnocasa).

Lo stato attuale dei prezzi delle case

“Nei primi sei mesi del 2018 i valori immobiliari hanno confermato il trend di lento recupero, con variazioni ormai prossime allo zero, ma con un'accelerazione tutto sommato modesta in relazione all'andamento degli ultimi due anni», commenta Nomisma nel suo Osservatorio sul mercato immobiliare. Nella media dei 13 mercati monitorati i prezzi nel primo semestre dell'anno sono variati del -0,5% per abitazioni, nuove e usate.

Ma c’è anche uno scollamento tra le transazioni e il cosiddetto potenziale espansivo, misurato attraverso le intenzioni di acquisto delle famiglie: nello specifico, sono infatti oltre 2,6 milioni (il 10,2% del totale) quelle che hanno manifestato il desiderio di acquistare casa

Il confronto con l’Europa

È ancora indietro la posizione del nostro Paese nei confronti degli altri mercati immobiliari d’Europa, che recuperano progressivamente sulla variabile prezzi: Germania (+5,3%), Gran Bretagna (+4,4%), Francia (+3,4%), Spagna, in forte ripresa con un +6,2%.

La situazione continua a essere quella evidenziata nella nostra news "Prezzi case: Italia contro resto del mondo" di fine 2017, quando avevamo riportato per i Paesi europei e del Regno Unito la media di un aumento annuo del 2%.

Come l’Italia, al -0,4%, la Svezia che fa rilevare lo stesso identico valore e la Finlandia con -0,1%.

I perché della crisi dei prezzi

Se i prezzi dovessero continuare a rimanere stabili o perdere leggermente punti, la prospettiva per i prossimi tre trimestri è che la variazione si aggiri attorno allo zero, un’attesa amara per il settore che sta lentamente riprendendo le fila dopo una crisi profonda.

Ma cosa influenza la variabile prezzi e come si giustifica uno stallo così come quello che si sta verificando nel nostro Paese?

La prima cosa da dire è che, come si legge dalle dichiarazioni al portale Idealista di Federico Polidoro, dirigente del Servizio Sistema Integrato sulle condizioni economiche e i prezzi al consumo dell’Istat, “quando si esaminano i fattori che influenzano l’andamento dei prezzi delle abitazioni è necessario individuare una combinazione di specifici elementi: domanda, investimenti, sviluppo eccessivo delle nuove edificazioni. Tutto ciò in una situazione che ha visto l’Italia vivere una crisi economica molto importante, dove la domanda generale delle famiglie ha avuto una fase di contrazione, dove si è fatto ricorso al risparmio per poter fronteggiare la crisi economica negli anni più difficili, spostando inevitabilmente risorse che potevano essere investite su beni come la casa, e dove la popolazione sta invecchiando”.

I tempi di vendita

Sempre secondo Nomisma i tempi di vendita delle case sono in diminuzione: 141 giorni nelle grandi città, 162 giorni nei Comuni del loro hinterland e di 167 giorni nei capoluoghi di provincia, con una media generale per le abitazioni usate intorno ai 6,5 mesi.

Il nuovo riparte, anche se i numeri non sono ancora troppo incoraggianti, e vince quando soddisfa i criteri di efficienza energetica, importante soprattutto nelle seconde case in località turistiche. Ma anche il rispetto di criteri antisismici è un driver interessante di vendita, in special modo nelle regioni colpite negli ultimi anni da eventi sismici.

Il favore dei mutui

Come abbiamo avuto modo in molte occasioni di riportare nelle nostre news, gli esperti rassicurano sul fatto che non ci saranno rialzi dei tassi almeno fino a tutta l’estate del 2019, visto che saranno per lo più i tassi di riferimento a restare ancora a lungo negativi. Si pensi all’Euribor, la cui risalita è prevista fino all’1% non prima del 2023, mentre la crisi economica europea mantiene su livelli storicamente bassi gli indici Irs (quello a 10 anni si attesta attorno allo 0,9%, quelli a 20 e 30 anni sull’1,4-1,5%).

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