Mutui: le differenze tra surroga, sostituzione e rinegoziazione

Dopo i mesi estivi, in cui abbiamo assistito ad un fisiologico rallentamento delle compravendite, settembre si profila un mese molto attivo per il mercato immobiliare, non solo per chi si accinge ad acquistare, ma anche per chi vuole rottamare il proprio mutuo, beneficiando di condizioni più vantaggiose.

Se il mutuo è “vecchio” e risale a parecchi anni fa, è possibile che i tassi siano più svantaggiosi rispetto a quelli attuali. Cambiare le condizioni del proprio mutuo è possibile, facendo alcuni distinguo tra le procedure a disposizione. Andiamo ad esaminare in dettaglio la differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione, andando a dare un’occhiata ai trend del momento e alle previsioni del futuro.

Surroga della surroga e surrogatori seriali

Nell’ultimo anno si è invertito il trend che ha visto le surroghe protagoniste del mercato immobiliare. Nell’articolo "Surroghe contro nuovi mutui: il profilo del nuovo mercato immobiliare" avevamo evidenziato come nel 2017 il 45,1% delle domande riguardasse le surroghe, con un decremento del 10,3% rispetto all’anno prima e all’ancora più eclatante 2015.

Questa situazione è motivabile con un fisiologico esaurimento dei contratti da rottamare, anche se negli ultimi tempi è emersa la tendenza ad effettuare la surroga della surroga. Forse non tutti sanno che è possibile fare domanda di surroga più volte. In passato gli istituti di credito erano piuttosto prudenti nei confronti dei surrogatori seriali, ma oggi la situazione è mutata, a favore di questi ultimi.

Ne avevamo parlato nell’articolo "Surroga della surroga: le banche aprono ai surrogatori seriali": gli istituti di credito hanno mutato strategia di distribuzione dei propri prodotti e, dato che il finanziamento per l’acquisto della casa non è più un prodotto finanziario molto profittevole, esso viene utilizzato come apripista per effettuare ulteriori consulenze relative a prodotti più redditizi.

Conviene surrogare?

La surroga rappresenta tuttora un modo per risparmiare, facendo attenzione alle proposte disponibili sul mercato. Come spieghiamo nella nostra guida dedicata, la surroga è la procedura introdotta dalla l. 40/2007, nota come Legge Bersani. Grazie alla surroga è possibile trasferire il proprio mutuo a costo zero dalla propria banca ad altro istituto. E’ opportuno valutare questa opzione in particolar modo quando i tassi Euribor e Irs, che influiscono rispettivamente sui mutui a tasso variabile e fisso, diminuiscono in maniera rilevante.

Vale la pena prendere in considerazione la surroga quando è necessario cambiare i parametri del contratto, intervenendo sull’importo o sulla durata, per proporzionare al meglio la rata secondo le proprie possibilità.

La differenza tra surroga, sostituzione o rinegoziazione

Quando si vuole modificare un contratto di mutuo, è opportuno valutare le diverse alternative, in parallelo alla surroga. Ad esempio, con la sostituzione, il mutuatario può cambiare banca, scegliendone una che offra migliori condizioni sul mercato. In questo caso vengono riscritte tutte le caratteristiche del mutuo, dagli intestatari alla rata, dall’importo alla durata. Di fatto, trattandosi di un nuovo mutuo con un altro istituto di credito, sono previsti costi per perizia ed istruttoria, oltre che le spese notarili per l’atto. Ricordiamo che la surroga è, al contrario della sostituzione, una procedura a costo zero.

L’altra opzione da tener presente è la rinegoziazione del mutuo: in questo caso si mantiene lo stesso contratto, rivedendo, d’accordo con la banca, uno o più parametri, con l’obiettivo di gestire al meglio il finanziamento erogato.

Surroga: le migliori offerte di fine estate

Orientarsi nella giungla delle proposte non è mai semplice. Un buon modo per iniziare a sondare il terreno è provare un comparatore online, come quello proposto da MutuiOnline.it, azienda leader del settore che permette di confrontare i prodotti di 43 banche, scegliendo tra un’ampia gamma di prodotti a tasso fisso, variabile o variabile con cap per ogni tipo di finalità. 

Facciamo un esempio al 27 agosto, su un mutuo con finalità surroga: il valore dell’immobile, sito a Milano, è di 350.000 euro, mentre il mutuo da surrogare è pari a 235.000 euro, a tasso variabile, con durata 30 anni. 

Al momento l’offerta più conveniente è Mutuo Domus Fisso di Intesa SanPaolo, con rata mensile di 846,45 euro e Taeg 1,89%, senza spese di perizia ed istruttoria. Ancora per pochissimi giorni è possibile beneficiare di una promozione molto allettante, relativa alle domande di mutuo sottoscritte dalla clientela nel mese di Agosto 2018.

In questi casi la Banca, offre uno sconto di tasso pari allo 0,75% rispetto alle condizioni economiche riportate nelle Informazioni Generali vigenti al momento della stipula del mutuo e pari allo 0,90%, solo per le durate 20 - 25 - 30 anni e LTV <=70.