Qual è il prezzo da pagare per la sicurezza del tasso fisso?

Con i tassi che attualmente si riescono a strappare sui finanziamenti per la casa, gli italiani che si apprestano ad acquistare ne approfittano per scegliere il tasso fisso assicurandosi le condizioni migliori di sempre. Questa tuttavia non è la soluzione migliore sempre e in assoluto, perché ogni mutuo merita una valutazione a sé stante.

La prima domanda alla quale bisogna trovare una risposta è infatti: quanto costa ogni mese un tasso fisso più di un tasso variabile? Il gap tra i due prezzi può variare molto a seconda della durata del finanziamento, e se la differenza di spesa è piccola per un mutuo di 10 anni, pari circa a mezzo punto percentuale, diventa lo 0,90% per una durata di 15 anni, l’1% per una durata di 20 anni e poco sopra l’1% se si sceglie un mutuo della durata dai 25 anni in su. Tradotto in denaro, su un mutuo a 10 anni di 200.000 euro il tasso fisso costerà circa 50 euro in più, se la durata è 20 anni, si spenderà circa 90 euro in più al mese.

Quale tasso in base alla durata del mutuo?

Se state per accendere un mutuo breve, ad esempio della durata di dieci o al massimo 15 anni, non dovete avere esitazioni perché il tasso variabile è quello che più si addice al vostro caso. I maggiori interessi graveranno nella prima metà del finanziamento e le previsioni, come abbiamo ampiamente riportato nella nostra news "Il destino dei nostri mutui: il raffronto con il Libor americano", sono molto positive: a dimostrazione di quanto affermiamo, si veda l’attuale andamento dei tassi che non accennano a crescere e si dia uno sguardo agli indici Euribor e Eurirs che il 3 agosto hanno segnato rispettivamente -0,37% (Euribor a 1 mese) e 1,44% (Irs a 20 anni): a giugno lo stesso Eurirs aveva segnato l’1,51%.

Occhio alla sostenibilità della rata

Quando si valuta un mutuo è necessario che la rata mensile non superi il 30% del reddito disponibile, calcolo che le banche dovrebbero fare in maniera rigorosa: un mutuo a tasso variabile, con una rata più bassa di 90 euro, dovrebbe garantire per chi è al limite della sostenibilità maggiore agio rispetto alla rata di un fisso.

Il tasso variabile è spesso anche il risultato di una scelta obbligata, perché magari si preferisce pagare meno i primi tempi in prospettiva di maggiori entrate future che consentiranno di affrontare anche una rata crescente.

La posizione delle banche

Le banche preferiscono di gran lunga il tasso fisso a quello variabile, e la ragione sta nel fatto che una rata fissa si traduce in maggiore solvibilità del mutuatario, mentre gli stessi clienti saranno meno invogliati in futuro a cambiare banca avendo ottenuto adesso condizioni difficilmente replicabili in futuro. Ne segue che gli stessi istituti di credito sono disposti a guadagnare meno su un prodotto meno rischioso praticando spread più bassi: 10 centesimi per un tasso fisso e almeno 90 centesimi in più per un variabile, che però sommato all’Eurirs negativo rimane comunque molto conveniente. Si spiega così il dato rilevato dall’Osservatorio di MutuiOnline.it con l’82,5% della domanda di finanziamenti a tasso fisso nel secondo trimestre del 2018, contro l’84,4% erogato dalle banche.

Ma si può risparmiare ancora sul prezzo già basso di un mutuo?

La risposta è sì, basta valutare le migliori offerte di MutuiOnline.it che ad esempio il 6 agosto propone Mutuo Tasso Fisso di Credem a 468,87 euro, con un Tan dell’1,20% e un Taeg dell’1,54% (simulazione fatta su un mutuo di 100.000 euro per un immobile di 200.000 euro della durata di 20 anni).

Un esempio di raffronto spesa tra fisso e variabile

Con MutuiOnline.it è possibile avere ogni giorno nella sezione i migliori mutui prima casa di oggi un prospetto aggiornato sulle migliori offerte, spesso a condizioni speciali per i clienti del portale. Supponendo di richiedere sempre al 6 di agosto un mutuo della durata di 15 anni del valore di 100.000 euro per un immobile di 200.000 euro, la soluzione più economica a tasso variabile è quella offerta da Intesa Sanpaolo.

Mutuo Domus Variabile ha una rata di 569,54 euro al Tasso Variabile dello 0,33% (Euribor 1M+0,70%) e Taeg 0,59%. Spese di perizia e istruttoria ammontano a 320,000 e 550,00 euro.

Per le domande di mutuo sottoscritte nel mese di agosto 2018, la Banca offre i seguenti vantaggi:
- sconto di tasso pari allo 0,75% rispetto alle condizioni economiche riportate nelle Informazioni Generali vigenti al momento della stipula del mutuo;

- sconto pari allo 0,90% solo per le durate 6 - 10 - 15 anni e LTV <=70.

Scegliendo invece il tasso fisso, la soluzione migliore la offre Cariparma con Mutuo Crédit Agricole e una spesa mensile di 614,91 euro, dunque 45,37 euro in più rispetto al tasso variabile.

In questo caso il Tasso Fisso è dell’1,37% (IRS+0,04%) e il Taeg 1,55%. Le spese di istruttoria sono per 500,00 euro, quelle di perizia di 201,30 euro. 

A ogni mutuo sono abbinate due opzioni di flessibilità: SaltaRata, la possibilità di saltare una rata ogni anno, senza costi aggiuntivi e un’opzione scelta fra SospendiRata (sospensione totale del pagamento delle rate fino a un massimo di 12 mesi), SospendiQuota (sospensione del rimborso della sola quota capitale per 4 volte per un massimo di 24 mesi) e RegolaMutuo, la variazione in aumento o in riduzione fino a un massimo di 5 anni della durata originaria una sola volta nel corso della vita del mutuo.

Inoltre il cliente può scegliere fra:
- Primagratis, con la prima rata gratuita di ammortamento o preammortamento ordinario (se presente).

- E-bike elettrica, pagata dalla Banca per premiare la tua scelta di mobilità sostenibile.
- Servizio Zeropensieri, il servizio gratuito di reperimento dei dati reddituali necessari alla delibera del mutuo e alla raccolta per conto del cliente dei documenti originali necessari alla stipula del mutuo.