Mutui: come funziona il piano di ammortamento

Passati i primi sei mesi dell’anno è tempo di bilanci anche per il settore immobiliare. Stando ai trend, sebbene il mercato presenti una modesta contrazione rispetto al passato, le dinamiche di ripresa si rivelano stabili nel tempo, sia per quanto riguarda le surroghe, sia per i finanziamenti per l’acquisto della prima casa.

I tassi si mantengono su minimi storici e le quotazioni immobiliari si rivelano molto interessanti. E’ lo scenario ideale per valutare l’acquisto di un immobile: come fare a scegliere nel variegato panorama delle offerte di mutuo?

Il consiglio di MutuiOnline.it è di partire da un’analisi accurata delle proprie esigenze finanziarie e, in parallelo, delle previsioni future di risparmio e di investimento: in questo modo è più semplice capire quale parte del proprio reddito può essere destinata all’investimento per la casa.

Inoltre è sempre opportuno verificare e confrontare i prodotti offerti dai diversi istituti di credito, per capire le differenze di costo e individuare ciò che per noi è prioritario: il risparmio, la sicurezza, la flessibilità, etc. Su MutuiOnline.it è disponibile una guida dedicata, per aiutare i lettori ad orientarsi nella scelta, a partire da una distinzione tra i diversi tassi.

Un altro punto da valutare attentamente è la scelta del piano di ammortamento, ovvero il piano dettagliato di rimborso del mutuo calcolato rata per rata. Il calcolo dell’ammortamento del proprio mutuo permette di conoscere il debito residuo e la scadenza del proprio contratto, oltre il quale non possiamo andare con la restituzione delle somme.

Come viene calcolato il piano di ammortamento

All’interno del piano di ammortamento è possibile reperire alcune informazioni fondamentali per comprendere il funzionamento del proprio mutuo. Questi dati sono molto importanti perchè il mutuo è un contratto che può essere rinegoziato, attraverso procedure come la surroga o la sostituzione.

Capire se il prodotto che abbiamo sottoscritto è indicato alle nostre esigenze ci permette anche di valutare al meglio eventuali modifiche, orientandoci verso prodotti più convenienti.

Come dicevamo, il piano di ammortamento riporta informazioni relative a:

• numero delle rate, identificate con un numero progressivo;
• importo della rata da versare mensilmente alla banca;
• capitale residuo, il debito che rimane da rimborsare;
• Tan, l’interesse applicato dalla banca che serve a calcolare la quota di interessi di ogni singola rata;
• Spese mensili ed oneri, relative alla gestione ed amministrazione del mutuo.

L’ammortamento del mutuo può seguire due differenti modalità. In un primo caso abbiamo il piano di ammortamento all’italiana, con una restituzione del finanziamento con quote capitali costanti ed una variazione nella quota di interessi. Il secondo caso è il piano di ammortamento alla francese, ad oggi molto diffuso; esso prevede rate costanti, con mutamenti però nella composizione della rata. In questo caso la quota degli interessi ha un peso maggiore nelle prime rate e poi nel tempo tende a diminuire, mentre cresce la quota capitale. 

Con il mutuo alla francese si ottengono rate sostenibili nel tempo, grazie al bilanciamento tra capitale ed interessi, senza incidere eccessivamente sulla situazione economica del cliente.

Le surroghe: la soluzione per ottenere un mutuo più conveniente

Vi abbiamo fornito una serie di informazioni per iniziare a valutare il vostro mutuo. Come accennato in precedenza, attraverso la surroga, procedura introdotta dalla l. 40/2007, nota come Legge Bersani, ogni mutuatario può trasferire il proprio finanziamento a costo zero dalla banca con cui il contratto di mutuo è in essere ad altro istituto. 

La surroga consente di apportare variazioni ai parametri del mutuo (durata, tasso) senza variare l'importo del debito residuo, e questo la rende molto conveniente. Su MutuiOnline.it è possibile fare simulazioni e chiedere preventivi gratuiti anche per i mutui surroga.

Al 13 giugno, ipotizzando di voler rottamare il proprio mutuo, del valore di 320.000 euro, volto ad acquistare una prima casa a Roma del valore di 480.000 euro, il finanziamento più conveniente a tasso variabile è il mutuo Unicredit, con una rata mensile di 1.173,68 euro e Taeg 0,84%, senza spese di perizia o istruttoria.

Volendo optare per il tasso fisso, la soluzione più interessante è Mutuo Domus Fisso di Intesa SanPaolo, con rata mensile di 1.310,08 euro e Taeg 1,78%. Anche in questo caso le spese di perizia e istruttoria sono pari a zero e i tassi sono in promozione per tutto il mese di giugno.