Affitto? Meglio l’acquisto con mutuo

L’acquisto dell’abitazione conviene, soprattutto se il prezzo dell’immobile è abbordabile.

Lo dice l’indagine de “L’Economia” del Corriere della Sera che ha messo a confronto i canoni mensili delle locazioni e i prezzi di acquisto di tre tipologie di appartamenti (trilocale signorile in centro, trilocale in medio stato di conservazione nel semicentro, bilocale economico in periferia). L’ipotesi fondamentale è che la compravendita sia finanziata con un mutuo, in questo caso a tasso fisso. Per quanto riguarda l’affitto, si parla di quote fisse con un contratto a cedolare secca.

Bilancio positivo per l’acquisto

Il bilancio a otto anni dall’acquisto, ipotizzando importi stabili e un mutuo a 20 anni, è sempre a favore della compravendita. Per la casa signorile il risparmio ottenuto non pagando i canoni è superiore di 19 mila euro rispetto alla somma tra le spese fiscali di istruttoria e notarili (10%), il costo del mutuo e il mancato incasso di interessi; la cifra sale a oltre 28 mila euro per il bilocale.

L’affitto conviene solo quando la casa è di lusso

Se l’ipotesi è quella di stazionare nella casa per un lasso di tempo minore degli otto anni, non vale la pena comprare. Avendo supposto che l’abitazione non registra incremento di valore, risulta che non si riescono ad ammortizzare i costi legati all’acquisto. I prezzi delle case sono tendenzialmente proporzionali alla grandezza dell’immobile, mentre i canoni invece tendono a diminuire con il crescere delle sue dimensioni: quindi se si cerca una residenza di pregio, può essere opportuno puntare sull’affitto.

Nonostante questa evidenza il mercato delle residenze di pregio ha visto un trend crescente a partire dal 2016, soprattutto nelle grandi città. A Milano ad esempio le transazioni per questa tipologia hanno registrato un +0,4%, con i tempi di vendita che si sono ridotti da 5,8 a 5,5 mesi.

L’effetto Airbnb sugli affitti

Chi cerca una casa in affitto in una grande città o in una località turistica deve fare i conti anche con il fenomeno Airbnb. Il motivo è evidente, visto che attualmente c’è un vero e proprio boom delle locazioni brevi che toglie dal mercato molte abitazioni originariamente destinate all’affitto tradizionale. Secondo le stime degli esperti, la messa a reddito di un appartamento con il sistema della locazione tradizionale può rendere in media il 4,9% lordo, quando le potenzialità dell’affitto breve sono invece molto più alte, con una redditività che arriva fino al 12%, consentendo sull’intero arco di un anno di coprire fino a 300 giorni di locazione.

Di questo abbiamo diffusamente parlato nella noostra news “Affitti brevi, il nuovo modo di locare che piace agli italiani”: da non trascurare anche i benefici che derivano nell’ambito del rischio locativo, che viene quasi azzerato rispetto ai contratti che coprono più annualità.

Non dimentichiamo la convenienza dei mutui

Lo scorso mese di marzo, su durate medie di 20 anni, i tassi fissi partivano da un minimo storico dell’1,65% nominale e dell’1,86% effettivo, mentre il variabile, quando gestito online, ha riservato un tasso minimo dello 0,64% e Taeg allo 0,77%. Determinante in questa corsa al ribasso il mutato atteggiamento delle banche che per fidelizzare il cliente hanno deciso di marginare meno, riservando agli utenti spread sempre più competitivi.

Un esempio di finanziamento

Basta procedere con una simulazione tramite MutuiOnline.it, il sito che compara le migliori offerte sul mercato: l’operazione porterà via pochi minuti visto che il sistema di calcolo del portale agisce in modo semplice e veloce. Qui di seguito, vedremo un esempio di simulazione al 10 maggio per un impiegato 40enne di Milano che richiede un finanziamento di 100.000 euro da restituire in 20 anni (valore della prima casa di 200 mila euro).

Miglior mutuo a tasso fisso (gestione online)

Mutuo a Tasso Fisso di IWBank prevede una rata di 482,55 euro al Tasso Fisso dell’1,5% (IRS+0,00%) e Taeg 1,63%. Le spese da sostenere sono per l’istruttoria di 600 euro, mentre la perizia è a carico della banca, con spese di gestione a zero perché online. L’importo massimo finanziabile è pari all’80% del minore tra il valore di perizia dell'immobile e l'importo di compravendita dichiarato in atto, per gli edifici appartenenti alle classi energetiche A e B, e fino al 70% del valore dell’immobile per gli edifici appartenenti a classi energetiche diverse da A e B e per un importo massimo di 500.000 euro.

Miglior mutuo a tasso variabile

La soluzione più conveniente, sempre per una gestione online del finanziamento, è quella offerta da Banca Sella con il suo Mutuo a Tasso Variabile Online Acquisto. La rata mensile è di 438,71 euro al Tasso Variabile dello 0,52% (Euribor 3M+0,85%) e Taeg 0,66%. L’istruttoria è a carico della banca e le spese di perizia ammontano a 200,00 euro. La banca applica alla stipula del mutuo la clausola floor, ovvero potrebbe accadere che nonostante la discesa del parametro di riferimento utilizzato per la determinazione del tasso del mutuo, quest'ultimo non subisca più riduzioni poiché è stato raggiunto il valore del tasso minimo previsto.