I prezzi bassi delle case spingono le compravendite

Il mercato immobiliare continua ad accelerare, anche se i volumi non sono ancora ai livelli raggiunti dal comparto prima della forte crisi che ha colpito l’economia italiana. I prezzi delle case hanno perso mediamente oltre un quarto del loro valore nell’ultimo decennio, un trend che dovrebbe trovare una tregua entro i prossimi mesi di quest’anno, come abbiamo riportato nella news "Immobiliare, un 2018 all’insegna della crescita".

Tuttavia, l’andamento dei valori ha reso un grosso favore agli acquirenti, che possono usufruire di condizioni di vendita particolarmente convenienti.

Prezzi in calo nel 2017

Secondo l’Eurostat il mercato italiano è stato l’unico dove a metà dello scorso anno le quotazioni immobiliari erano ancora in discesa, in contrasto coni numeri in aumento del resto d’Europa. L’ultimo aggiornamento delle statistiche Istat del terzo trimestre 2017 parla di una diminuzione dell’IPAB (l’indice dei prezzi delle abitazioni) dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e di quasi l’1% nei confronti dello stesso periodo dell’anno precedente.

La primavera dei mutui

Chi compra una casa ha dalla sua parte anche i tassi sui mutui che continuano a diminuire. Come segnala l’Osservatorio di Mutuionline.it, il portale online che compare le offerte dei più grandi gruppi bancari italiani, un prestito a tasso fisso è stato erogato in media a febbraio al 2,11%, mentre per il variabile si è attestato allo 0,89%. Nel febbraio del 2007, ultimo anno prima della crisi, un mutuo a rata fissa o indicizzato veniva concesso a tassi superiori al 5%.

Dunque, fare il mutuo oggi significa indebitarsi meno rispetto al passato. Dalla fine dello scorso anno, è aumentata del 2,5% la quota dei finanziamenti concessi per un valore pari o inferiore al 50% dell’importo commerciale dell’immobile (loan-to-value). Ad oggi, l’Euribor a 1 anno – l’indice a cui si agganciano i tassi applicati sulla gran parte dei mutui variabili – è fermo ancora a -0,37%, rendendo il finanziamento indicizzato una scelta da non sottovalutare. Ci vorrà un po’ di tempo affinché l’Euribor esca dall’area negativa: secondo le stime del Liffe di Londra, quello a 3 mesi non vedrà l’1% da qui al 2022.

Tuttavia oltre il 75% dei nuovi finanziamenti concessi a inizio 2018 sono ancora a tasso fisso, una scelta fatta soprattutto da chi si indirizza verso piani di ammortamento superiori ai 20 anni. I clienti vengono anche invogliati dalla battaglia che ormai da qualche tempo le banche conducono sul mercato a colpi di offerte e spread al ribasso. A preferire la rata fissa sono anche i mutuatari che decidono di rinegoziare il vecchio prestito, alimentando la risalita delle surroghe sia dal lato della domanda che dell’offerta: l’Osservatorio di MutuiOnline.it segna in questo primo periodo dell’anno rispettivamente il 48,5% (44,6% le richieste nel quarto trimestre del 2017) e il 47,4% (41,3% i mutui con finalità surroga erogati dalle banche nel periodo precedente).

Quanto si risparmia ad acquistare una casa oggi?

Secondo un’indagine di InvestireOggi.it, la compravendita di una casa di 100 metri quadri a Roma finanziata con un mutuo a tasso fisso (loan-to-value all’80% e piano di ammortamento di 20 anni), costerebbe circa 400 mila euro in meno rispetto al 2007.

Nel dettaglio, undici anni fa il prezzo dell’immobile sarebbe stato di quasi 475.000 euro: versando 95 mila euro in contanti, avremmo dovuto finanziare l’80% della cifra (circa 380.000 euro), pagando una rata mensile di 2.550 euro. Il costo totale del prestito sarebbe stato di 612 mila euro (2.550 per 240 rate), facendo lievitare il prezzo dell’alloggio a 707 mila euro.

Oggi invece la stessa casa ha un prezzo medio di 264 mila euro, con un crollo del valore superiore al 44%. Come nell'esempio precedente, ipotizziamo di dare un acconto di 53.000 euro (il 20%) e di effettuare una simulazione di mutuo con il portale MutuiOnline.it finanziando il restante 80% della cifra (211.000 euro). Contraendo un prestito a tasso fisso a 20 anni, la migliore offerta è quella di Unicredit che propone un Tan dell'1,65% (Taeg 1,79%, spese di istruttoria e perizia di 500 e 211,06 euro) con una rata mensile di 1.032,79 euro. La spesa totale del mutuo è di 247.000 euro, quella della casa circa 300.000 euro: la differenza rispetto agli oltre 700 mila euro precedenti rende l’idea di quanto sia accaduto dopo lo scoppio della crisi nel 2008.