Compravendite e prezzi: i contrasti del mercato immobiliare

L’ultima analisi sul mercato immobiliare di Nomisma insieme alla Fiaip, la Federazione degli agenti immobiliari, conferma un mercato sano e in continua crescita, ma allo stesso tempo un dinamismo che attualmente non ha ancora avuto effetti positivi sui prezzi, cresciuti solo nella provincia milanese e in alcune aree delle altre grandi città.

Secondo il Rapporto Fiaip, le compravendite sarebbero infatti cresciute nel 2017 del 5,1%, ma i prezzi nella media nazionale si sono ridotti ancora dell’1,15%.

Le previsioni per questo anno sono di un ulteriore incremento delle transazioni attese fino a quota 600 mila e di una progressiva stabilizzazione dei valori che vedranno ancora prevalere da una parte l’offerta dei grandi centri, dall’altra i mercati intermedi dove si rileva un certo ritardo rispetto a quelli maggiori nel recupero dei volumi pre-crisi, un fenomeno che assume dimensioni più importanti per gli immobili d’impresa.

Da sottolineare che il successo della domanda e la stabilizzazione dell’offerta hanno permesso una riduzione dei tempi medi di vendita, già iniziata nel lontano 2014, oltre a una riduzione dello sconto praticato in fase di trattativa. Il divario tra i due prezzi, quello dell’offerta e quello effettivamente pagato, è ancora alto, superiore del 6% rispetto ai livelli pre-crisi nei mercati intermedi e del 4% nei mercati principali.

Le caratteristiche degli immobili residenziali

Dai sondaggi di Nomisma condotti su un campione di famiglie intenzionate ad acquistare un immobile, emerge l’importanza sia dei bassi costi di gestione e di manutenzione che del comfort degli ambienti e dalla sicurezza, caratteristiche invece fondamentali per orientare nella giusta direzione la nuova offerta edilizia e per evitare gli errori fatti in passato: tuttavia una parte rilevante dell’offerta non soddisfa le esigenze di chi compra, a causa principalmente dell’inadeguatezza del patrimonio immobiliare italiano. In tema di differenze tra domanda e offerta, nella news "Immobili: al Sud scarsa l’offerta di piccole metrature" abbiamo sottolineato il numero sempre più alto dei nuclei familiari composti da single e coppie senza figli che richiede soluzioni di piccola metratura, mentre solo una abitazione in vendita su quattro è costituita da una sola camera da letto.

Il divario tra le grandi città e i centri intermedi

Secondo la FIAIP, l’accelerazione del mercato è stata favorita dai numeri registrati nei capoluoghi di regione, dove si riscontra anche un buon incremento degli acquisti di immobili da mettere a reddito e un mercato delle case vacanze in netta crescita. A guidare le vendite ci sono i grandi centri: Milano, Firenze, Bologna, Napoli e Palermo. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate riportati in "Immobiliare: tornano a vendersi cantine, box e posti auto" sarebbe proprio Firenze la città con gli aumenti maggiori di compravendite, +11,8%, seguita da Milano (+9,1%), Torino e Genova, con rispettivamente +7,7% e +6,1%.

Buona anche la performance delle locazioni, per le quali si rileva il crescente ottimismo degli agenti interpellati sospinto da un ritorno della domanda che non risulta circoscritto alla residenza, ma che si sta estendendo anche alla componente di immobili da locare per le attività produttive.

In contrasto con il fermento delle grandi città c’è la crescita misurata dei mercati intermedi. Secondo quanto rilevato da Nomisma “i tassi di variazione annuali a differenza di quelli metropolitani risultano allineati a quelli degli ultimi due anni riguardo ad abitazioni e uffici, ma i valori immobiliari oltre a ridursi hanno fatto registrare un rallentamento del trend di recupero, sia dei prezzi di compravendita (in media -1,2% la variazione 2017-2018 per il nuovo e -2% quella dell’usato), che dei canoni di locazione”. 

Sono invece negative le rilevazioni su base annua del terziario e del commerciale, che si contraddistinguono con il -1,20% dei negozi, il -3,6% dei capannoni e il-1,5% degli immobili ad uso ufficio.

La componente mutui

Più volte abbiamo sottolineato come la ripresa dell’immobiliare passa anche dalle performance dei prestiti per la casa. La Federazione ha stabilito che il 52% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento sia delle richieste che delle erogazioni rispetto al 2016.

A questo proposito è bene non dimenticare l’utilità di MutuiOnline.it, il portale che compara i finanziamenti più convenienti sul mercato grazie alle soluzioni offerte dagli istituti di credito partner. Considerando al 23 di marzo l’ipotesi che un 40enne di Roma richieda 130.000 euro a 20 anni (tasso fisso) per un valore della prima casa di 200.000 euro, risulterà quale migliore soluzione a gestione online quella di WeBank. La rata da corrispondere è di 645,42 euro al Tan dell’1,8% e Taeg dell’1,84%, le spese di istruttoria e di perizia sono pari a zero. Per l’erogazione della somma sarà necessaria la presenza di un conto corrente WeBank di pari intestazione. Il conto non prevede costi di gestione e l’imposta di bollo è gratuita per un periodo di 6 mesi dall’erogazione.