Mutui: tasso variabile al minimo storico, ma vince ancora il fisso

Il mutuo a tasso fisso è ancora il più amato dagli italiani, ma a segnare il record di ribassi nel mese di gennaio c’è ancora il tasso variabile. 

L’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it rende noti i dati delle rilevazioni di inizio anno e a sorprendere c’è ancora un minimo storico del tasso variabile: 0.92% contro 0,93% del mese di dicembre. Un valore mai segnato dal 2006, quando era partito con un 4,28% arrivando a misurare nel 2008, periodo di massima auge del mercato immobiliare, il 5,48%.

Eppure gli italiani continuano ad acquistare la loro assicurazione sul futuro con un mutuo a tasso fisso, invogliati dalla battaglia che ormai da qualche tempo le banche conducono sul mercato a colpi di offerte e spread al ribasso (si legga a questo proposito la nostra news "Mutui a tasso fisso: è ancora tempo di affari").

Un’altra impennata del tasso fisso

Dal quarto trimestre del 2017 a questo primo periodo del nuovo anno le richieste di mutui a tasso fisso sono aumentate del 3,6%, portando al 79,6% la percentuale rilevata sul totale del campione. Il tasso variabile riduce ancora la sua fetta di domanda e scende al 17,8% (era 20,8%), e così anche il variabile con CAP che diventa l’1,7% contro il 2,3% di fine 2017.

Più equilibrato invece il dato sulle erogazioni, che vedono ridursi la percentuale di inizio anno al 72,2% (76,6% prima), segno che le banche accondiscendono alle richieste e si garantiscono clienti a lungo termine, ma cercano di proporre anche altre soluzioni di mutuo comunque convenienti.

La convenienza di abbassare il loan-to-value

Altro dato interessante dell’Osservatorio riguarda il valore in percentuale dell’immobile in garanzia sul finanziamento: perde quasi due punti percentuali il range 70-80%, segnando il 37,3% delle richieste e guadagna invece il 2,5% l’intervallo di loan-to-value minore o uguale al 50%. Come scriviamo in "Mutuo: la spesa giusta per un tasso fisso e per un tasso variabile", acquistare casa adesso con un mutuo diventa molto conveniente quando si dispone di un gruzzolo che permette di ridurre al 50% o addirittura su valori più bassi il loan-to-value, perché a queste condizioni le banche rischiano meno e riescono a praticare condizioni decisamente più vantaggiose.

L’inversione di tendenza si ripercuote inevitabilmente sulle banche che fanno rilevare dal lato delle erogazioni un incremento del 2,3% della fascia di loan-to-value 50-70%, valore all’interno del quale riescono ancora a mantenere condizioni buone e spread convenienti.

Inizio anno con importi più bassi

Calano gli importi medi richiesti ed erogati dopo l’entusiasmo di fine anno scorso: 127.930 euro per la domanda (era 128.581 l’ultimo trimestre del 2017) e 123.028 euro per le concessioni (123.616 prima). Entrambi i valori sono comunque più alti rispetto alla media rilevata lo scorso anno.

Il ritorno inatteso delle surroghe

Fa specie, dopo il ridimensionamento straordinario dei valori durante la seconda metà del 2017, la risalita delle surroghe sia dal lato della domanda che dell’offerta. Di fatto, l’Osservatorio segna in questo primo periodo dell’anno rispettivamente il 48,5% (44,6% le richieste nel quarto trimestre del 2017) e il 47,4% (41,3% i mutui con finalità surroga erogati dalle banche nel periodo precedente).

Come si spiega questo fenomeno? Probabilmente anche coloro che non pensavano a una sostituzione del mutuo, hanno voluto cercare un risparmio maggiore approfittando delle condizioni attuali di convenienza dei finanziamenti.

Un esempio da MutuiOnline.it

Solo a titolo di esempio e per farsi un’idea di quanto costa surrogare un mutuo, facciamo una simulazione su MutuiOnline.it. Se supponiamo la richiesta di un 45enne di Roma per una surroga del valore di 150.000 euro a 20 anni (valore dell’immobile dato in garanzia di 270.000 euro), il 7 febbraio avrà come soluzione a tasso fisso ideale quella di Intesa Sanpaolo. Mutuo Domus Fisso prevede una rata mensile di 734,21 euro al Tan dell’1,65% e Taeg 1,75%. Spese di istruttoria e perizia sono zero come avviene in tutti i procedimenti di sostituzione del mutuo.

Se invece optasse per un prodotto a tasso variabile approfittando dei tassi attuali, allora la soluzione più conveniente è quella offerta da Unicredit. Il suo Mutuo a Tasso Variabile ha una rata mensile di 674,36 euro al Tan dello 0,77% e Taeg 0,83%, dunque circa 50 euro risparmiati al mese in cambio del rischio della variazione dei tassi in futuro. Ma a ben vedere, le notizie dal Liffe di Londra, il London International Financial Futures Exchange che rappresenta le aspettative degli operatori sulle materie prime e sui tassi di interesse (come nel caso dell’Euribor 3 mesi) prevedendone l’andamento per i successivi 5 anni, sono solo rassicuranti: nessuno scossone stravolgerà il livello dei tassi di interesse ancora per qualche tempo.

Il profilo del mutuatario-tipo

Chi stipula un mutuo ha per lo più fra i 36 e i 45 anni, è del nord Italia e ha un impiego a tempo indeterminato. Basti pensare che dal 2006 a oggi gli istituti di credito hanno concesso mutui in più di 8 casi su 10 a chi presentasse la garanzia di un impiego fisso, presupposto essenziale per ridurre l’esposizione al rischio lungo il periodo di durata del finanziamento.

Per un confronto di tutte le offerte di mutuo sul mercato e un aggiornamento quotidiano delle condizioni dei finanziamenti, basta consultare su MutuiOnline.it la sezione mutui migliori del giorno.